Шанхаи падают в цене
На долю рынка домов в организованных коттеджных поселках сегодня приходится порядка 30% в общей структуре предложения загородной недвижимости. Общая стоимость объектов, выставленных на продажу, по данным компании Penny Lane Realty, составляет более 1 млрд долларов (примерно 4 тыс. домов при средней цене 250 тыс. долларов).
По данным риэлтеров, именно дома, расположенные в охраняемых коттеджных поселках, в прошлом году подорожали на 25-30%, в то время как цена домов, построенных в местах хаотичной застройки (маклеры называют их шанхаями) фактически не изменялась. За исключением, может быть, достаточно узкого сегмента, который включает в себя участки, расположенные в стародачных местах.
Наиболее дешевый сегмент - поселки, в которых превалируют таунхаусы (сблокированные коттеджи с двух- или трехуровневыми квартирами). "Ценовой диапазон таких предложений - от ста до двухсот-двухсот пятидесяти тысяч долларов. За эти деньги покупатель получает домовладение площадью до двухсот пятидесяти квадратных метров, небольшой участок земли, огороженную территорию поселка, охрану (не всегда военизированную), сервисное обслуживание инженерных коммуникаций, а также инфраструктуру по минимуму", - говорит Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН). Минимум инфраструктуры позволяет максимально сократить ежемесячные расходы на ее содержание. Коттеджные поселки такого уровня можно отыскать на западном, северо-западном и северо-восточном направлениях от Москвы.
А вот более состоятельные покупатели ищут дома для постоянного проживания не только недалеко от Москвы и с охраной. Их особенно заботят хорошие подъездные пути, окружающая природа. По словам Карины Сабоджан, начальника отдела загородной недвижимости компании Kalinka Realty, наиболее ликвидными считаются дома, расположенные в лесной зоне. Повышенным спросом, по данным риэлтеров, пользуются лесные земельные участки площадью от 20 соток в качественных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой по Рублево-Успенскому и Новорижскому направлению. По этим же направлениям не застаиваются на рынке уже готовые дома (под ключ или под чистовую отделку) площадью 450-500 кв. м в классическом или современном архитектурном стиле в поселках высокого класса на лесных участках от 30 соток.
Эксплутационные расходы в поселках зависят от набора услуг (одна из существенных статей расходов - охрана). Если поселок с хорошей трехуровневой охраной, примерно на 30-50 домов, с коммунальными службами и полным пакетом услуг, стоимость "коммуналки" составляет примерно 300-400 долларов с дома. Обычно создается ТСЖ, которое выбирает обслуживающую организацию или нанимает свою коммунальную службу, охрану, управляющего. Более того, все чаще, по словам Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", застройщики стараются создавать собственные службы эксплуатации, получают соответствующие лицензии и даже пытаются заработать. "В среднем стоимость ежемесячной эксплуатации составляет десять долларов с сотки, а более точная цифра зависит от размеров дома, участка, уровня поселка, инфраструктуры. В минимальный набор услуг входят охрана и эксплуатация сетей (электричество, канализация, газ, водопровод), а также ремонт дорог, уборка мусора, уличное освещение", - говорит Ирина Могилатова, руководитель отдела загородной недвижимости компании Soho Realty. При этом расходы на дополнительную инфраструктуру (бассейн, закрытый корт, кафе) увеличивают стоимость ежемесячных платежей (порой и до 1000 долларов с участка).
Кстати, некоторые застройщики предпочитают не продавать коттеджи в поселках, а сдавать их в аренду. В частности, так действует группа компаний "Конти", которая возводит в Подмосковье коттеджи по норвежской технологии. Первый коттеджный поселок - "Горки-8" по Рублево-Успенскому шоссе - уже заселен. Стоимость аренды - 4000-8000 долларов в месяц в зависимости от площади коттеджа. "В условиях недостаточного предложения качественного загородного жилья в коттеджных поселках, с продуманной инфраструктурой, удобными подъездными путями и удачными архитектурными решениями куда интереснее сдавать, а не продавать дома", - утверждают специалисты компании.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
