Цены перешли в следующий класс

В апреле рост цен на городскую недвижимость снизился до 5,5-9%. При этом сейчас "панельки" в отдаленных районах продаются почти по такой же цене, как год назад бизнес-класс. Главная причина подъема рынка -- сокращение предложения, которое не остановили даже почти принятые поправки в закон "О долевом инвестировании строительства". А в загородном секторе наблюдается насыщение рынка и усиление конкуренции между застройщиками коттеджных поселков.

       Эксперты рынка недвижимости считают, что никаких "летних риэлтерских каникул" в этом году не будет. По-прежнему будет сокращаться предложение квартир во всех секторах рынка (особенно в экономклассе). А значит, продолжится и рост цен. "Сезонный фактор сейчас не работает в пользу снижения роста,-- говорит директор департамента маркетинга корпорации 'Инком-недвижимость' Сергей Елисеев.-- Летом мы ожидаем дальнейшего сокращения объемов предложения, в том числе на вторичном рынке. В условиях дефицита об остановке роста цен речи идти не может. Впрочем, стабилизация возможна ближе к осени".
       Коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов оценивает ситуацию более осторожно. "По сравнению с началом года можно говорить о некоторой стабилизации рынка,-- считает он.-- Сегодня рост цен составляет в среднем порядка 4-5% в месяц, тогда как в начале года мы наблюдали 10-процентный рост. Отчасти это связано с тем, что апрель и май всегда были отпускным периодом, и сейчас люди больше задумываются об отдыхе, нежели о приобретении жилья. Также стабилизация обусловлена тем, что рынку требуется некоторое время, чтобы свыкнуться с новым ценообразованием". 
       Если проанализировать динамику роста цен за прошедший год, становится очевидным: в каждом классе жилой недвижимости цены зафиксировались примерно на том уровне, который год назад был характерен для верхней ступеньки.
       Особенно заметен рост в многоквартирном секторе Подмосковья. "В апреле в Подмосковье был отмечен очередной виток роста цен, которые на некоторых объектах повышались еженедельно. По новостройкам этот рост составил порядка 15-37%,-- говорит гендиректор ДСК 'Альянс' Дмитрий Агапов.-- Так, в Химках на конец апреля стоимость квадратного метра составила $2050-2350 в зависимости от типа квартиры и дома". Отметим, что год назад это была цена экономкласса в не самых отдаленных районах Москвы. "На этом фоне продажи квартир в Подмосковье несколько упали. Как видно, многих потенциальных покупателей это отпугнуло",-- оговаривается господин Агапов.
       Если говорить о новостройках Москвы, то рост цен неоднороден в различных секторах рынка. "За год (с апреля 2005-го по апрель 2006-го) наиболее низкие темпы роста цен на первичном рынке жилья демонстрировал экономкласс, наиболее высокие -- бизнес-класс, за ним с незначительным отставанием по относительным показателям роста цен следует элитное жилье,-- отмечает начальник аналитического отдела компании 'Новая площадь' Дмитрий Попов.-- По итогам прошедшего месяца рост цен на жилье экономкласса значительно снизился и достиг нормального по московским меркам уровня -- 5%. Темп роста цен на жилье бизнес-класса и элитное жилье, несмотря на незначительное снижение, остается на высоком уровне, превышающем 20%".
       

       Сокращение предложения в элитном секторе можно считать новостью начала этого года. Если в более "низких" секторах это почувствовалось еще полгода назад, то для элитных домов, у которых строительный цикл самый длительный, тенденция проявилась только сейчас. "По итогам первых трех месяцев 2006 года на первичном рынке элитного жилья наблюдается резкое сокращение объемов предложения,-- свидетельствует Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank.-- Причина известна: это сложности с согласованием 'пятен' под застройку, возникшие у застройщиков после вступления в силу федерального закона 'О долевом строительстве многоквартирных домов'. В I квартале 2006 года в элитных новостройках предлагается более 2600 квартир, из них по состоянию на март-апрель 2006 года около 75% квартир уже реализовано. Наибольшее количество элитных новостроек, возводимых в настоящее время в Москве, сосредоточено в районе Арбата -- девять проектов. Около 60% домов, предлагающихся в настоящий момент на рынке, находятся на завершающих этапах строительства или сданы ГК. Это означает, что большая часть квартир в этих домах уже реализована. Новых проектов на первичном рынке не так много. С начала 2006 года заявлено лишь о шести новых элитных проектах, запланированных к выходу на рынок в текущем году. Средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости в марте-апреле 2006 года составила $9850 за кв. м. Таким образом, прирост цен в I квартале 2006 года по сравнению с декабрем 2005-го ($8320 за кв. м) составляет в среднем 20%".
       Госпожа Тейн отмечает, что сложившаяся ситуация (нехватка качественных объектов) выгодна частным инвесторам, приобретающим недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. С учетом прогнозируемого роста цен в 2006 году доход от вложений в элитную недвижимость оценивается в 30-40% в год. По данным Knight Frank, наиболее значительный рост цен на элитное жилье наблюдался в районе Остоженки -- в среднем 54% за последние 12 месяцев.
       

       Стоит обратить внимание на быстро растущий рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга. "Ажиотажный рост цен, начавшийся на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга в марте, в апреле достиг беспрецедентных показателей -- 12%,-- говорит вице-президент корпорации 'Петербургская недвижимость' Вячеслав Семененко.-- Такого на рынке не было даже в период ценовых скачков в 2004 году. В результате средняя цена в сегменте массового спроса достигла $1278 за кв. м. 20-процентный рост цен, который аналитики прогнозировали на весь 2006 год, полностью проявился уже в течение первых четырех месяцев. Основной его причиной стал дисбаланс между спросом и предложением. Покупательская активность была серьезно подогрета активным развитием кредитных программ и ростом благосостояния граждан. К тому же в активную фазу вступил отложенный спрос 2005 года. А вектор предложения при этом оказался направлен в противоположную сторону: с одной стороны, под воздействием активного спроса моментально из предложения 'вымылись' ликвидные объекты (в первую очередь малогабаритные квартиры в домах экономкласса), с другой, резко снизились темпы вывода на рынок новых объектов".
       Рост цен на петербургскую недвижимость уже привлекает внимание частных инвесторов из других городов, в том числе и Москвы. Определяющий фактор для частных вложений в петербургскую недвижимость -- не только ее быстрое подорожание, но и относительная (по сравнению со столицей) ценовая доступность. 
       

       "В апреле мы наблюдали традиционный подъем во всех секторах загородного жилья,-- говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard.-- Это касается и покупки, и аренды, причем ставки последней за апрель выросли более чем на 10%".
       Впрочем, апрельско-майский рост аренды объясняется в первую очередь сезонным фактором. Если же говорить о загородном рынке в целом, то он развивается более спокойно и, возможно, более гармонично, чем городской рынок. "Категория элитного загородного жилья характеризуется все повышающейся конкуренцией среди застройщиков. Спрос на объекты элитной загородной недвижимости составляет 25% общего объема",-- утверждает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. А сегмент бизнес-класса, по его мнению, уже близок к насыщению, и конкуренция среди поселков очень острая: "Даже коттеджные поселки одного застройщика остро конкурируют за покупателя между собой. Однако спрос на данные объекты остается достаточно высоким (32% общего объема)".
       Событием месяца в сфере загородной элитной недвижимости наблюдатели считают презентацию нового проекта "Рублево-Ближнее", которая прошла в Лондоне на Российском экономическом форуме. К продаже уже предлагаются достаточно большие земельные участки на 24 гектарах в километре от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе без обязательного подряда на строительство. "Это единственное в своей категории предложение на Рублевке, столь близко расположенное к Москве,-- отмечает гендиректор компании Soho Realty Ольга Творогова.-- Уникален и продукт -- 'земля без подряда', найти аналогичное предложение по данному направлению сегодня крайне сложно. Инвестор проекта -- инвестиционная группа 'Открытие'. Это достаточно авторитетный игрок на рынке, что может являться гарантией качественной и своевременной реализации проекта".

---

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+