Новые путешествия по Новой Риге
Опубликовано: 29 июня 2006
Положительные характеристики Новорижского направления известны всем: хорошая экология, удобная и относительно пустая трасса, необыкновенно красивая природа.
Положительные характеристики Новорижского направления известны всем: хорошая экология, удобная и относительно пустая трасса, необыкновенно красивая природа. Именно тут последние несколько лет идет активное коттеджное строительство. Обо всем этом нам не раз рассказывали эксперты рынка загородной недвижимости, а мы честно передавали их мнение нашим читателям. В этот раз мы решили поступить еще честнее: совершить небольшое путешествие по Новой Риге, чтобы самостоятельно оценить преимущества и недостатки этого популярного направления, а заодно своими глазами увидеть — кто, где и что возводит и, главное, как все это продается.
В качестве гида-экскурсовода по Новорижскому шоссе выступил ведущий эксперт салона загородной недвижимости «Резиденция» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Хворов.
Дорога без светофоров и достопримечательностей
В самом начале экскурсии я попросила нашего приглашенного эксперта перечислить самые главные характеристики Новорижского шоссе, завершив фразу «Новая Рига хороша тем, что…». «…Это единственная трасса, на которой нет ни одного светофора и ни одного крупного населенного пункта, — продолжил Андрей Юрьевич. — Здесь нет особых достопримечательностей. Красивая природа — вот главная отличительная черта направления».
Новорижскую трассу в свое время прокладывали буквально через лес, в обход городов — Красногорска, Волоколамска, Истры и других населенных пунктов, через которые проходит старое Волоколамское шоссе. После 15 км изредка попадаются «островки» частной коттеджной или дачной застройки и несколько придорожных коттеджных поселков. Поэтому в окно автомобиля рассматривать практически нечего, кроме самой природы.
Достопримечательности на Новой Риге действительно отсутствуют, если не считать всем известную пирамиду на 38-м км. «Поскольку никаких других ориентиров на трассе нет, пирамида служит «маяком» для наших клиентов, которым мы объясняем, где находится тот или иной поселок», — поясняет А. Хворов. По сравнению с соседним Рублево-Успенским шоссе Новая Рига отличается недостаточно развитой социальной инфраструктурой: тут практически нет крупных магазинов, ресторанов, спортивных и развлекательных комплексов.
Новорижское шоссе включает шесть полос на выезде из Москвы, а это значит, что магистраль относительно незагруженная и имеет хорошую пропускную способность. Пока прямого выезда из города на трассу нет, владельцам коттеджей приходится добираться до своих поселков через МКАД, Рублевку и Ленинградку. Поскольку мы отправились на экскурсию в воскресенье, то на выезд из города потратили всего 20 мин, в будни на это ушло бы часа полтора. Но уже в следующем году должно завершиться строительство Краснопресненского проспекта, который свяжет Новорижское шоссе с третьим транспортным кольцом, и дорога станет более удобной. Из центра города до Новой Риги можно будет добраться за 10–15 мин.
Важным преимуществом направления является близость Истринского и Озернинского водохранилищ, реки Истры и Тростенского озера — одного из самых больших в Московской области. И хотя на Новой Риге довольно мало поселков, находящихся непосредственно у самой воды, добраться до любого из водоемов реально примерно за полчаса.
Плохих поселков не бывает — бывают застройщики так себе
Растущая популярность Новой Риги обусловлена не только наличием уникальных природных ландшафтов и неплохой транспортной доступностью, но и близостью к престижному Рублево-Успенскому шоссе. Для тех, кто не в состоянии позволить себе приобрести жилье на Рублевке, Новая Рига является хорошим альтернативным вариантом, тем более ко многим поселкам есть подъезд с обеих трасс. «То есть, имея дом на Новой Риге, всегда можно сказать, что живешь на Рублевке, — пояснил наш эксперт. — Но в последнее время среди покупателей считается своего рода дурным тоном покупать дом на Рублевке. Люди уже знают, что на этом направлении остались только предложения вторичного рынка, при этом цены очень завышены, а проходимость трассы оставляет желать лучшего. По нашим наблюдениям, восемь из десяти клиентов готовы рассматривать предложения на Новой Риге, один — на Дмитровском или Рублевском направлении, еще один — на каком-либо другом».
Новорижское шоссе сегодня занимает второе место после Рублевки и по популярности, и по уровню цен, а по количеству предложений давно опережает ее. За счет активного коттеджного строительства в последние три года Новая Рига стала лидером по количеству поселков. Они в основном новые, возведенные на бывших сельскохозяйственных землях. На сегодняшний день на этом направлении находится, по разным данным, от 60 до 120 различных поселков. «Точное их количество подсчитать трудно, потому что все они в разных стадиях готовности, некоторые — еще на уровне проектов, — отмечает А. Хворов. — Я бы выделил десятка два «активных» поселков, в которых хорошо идут продажи: Славенка, Павлово, Новахово, Риверсайд, Гринфилд, Резиденции Бенилюкс и некоторые другие».
Одним из минусов Новорижского направления является недостаток предложений на вторичном рынке, а также в сфере аренды загородных домов: направление начало развиваться сравнительно недавно и активная застройка ведется только в последние годы.
Конечно, само по себе расположение поселка на Новой Риге успеха не гарантирует. Спросом пользуются только наиболее ликвидные объекты, которые сочетают главные факторы: удобный подъезд, живописные окрестности, удаленность от трассы, отсутствие по соседству деревень и частной коттеджной застройки.
В поисках тишины
Поселки, которые расположены в нескольких сотнях метров от дороги и видны с трассы, пользуются гораздо меньшим спросом. Таких поселков, как мы успели заметить, на Новой Риге довольно много.
«По опыту мы знаем, что уже в нескольких километрах от шоссе нельзя возводить коттеджные поселки, потому что слышен шум машин, а о чистом воздухе остается только мечтать, — комментирует увиденное А. Хворов. — А люди хотят купить не просто дом, а тишину и кусочек чистой природы. Я заметил, что, приезжая даже в самые отдаленные поселки, клиенты прислушиваются, пытаясь уловить шум магистрали. Понятно, почему застройщики строят поселки в таких неудачных местах: там есть необходимые коммуникации, не надо их дополнительно проводить, как пришлось бы сделать, если бы поселок находился в лесу. Но если застройщик сэкономил на такой важной составляющей проекта, как коммуникации, это указывает на его несостоятельность».
В 20-километровой зоне от МКАД очень мало лесных массивов, поэтому земли, прилегающие к лесу, пользуются большим спросом и цены на них достаточно высоки. Такие участки стоят примерно в два раза дороже, чем расположенные в чистом поле. В пределах 30 км от МКАД стоимость сотки составляет $7–35 тыс., а на наиболее ликвидных участках достигает $50 тыс. На расстоянии 30–50 км от МКАД сотка земли обойдется от $3 тыс. до $30 тыс.
На данный момент дома в поселках на Новой Риге продаются примерно по $2 тыс. за 1 кв. м. На расстоянии до 20 км от МКАД на этом направлении практически нет предложений, относящихся к низшему ценовому сегменту (до $250 тыс.), тут преобладают поселки бизнес-класса и элитные, стоимость коттеджей в которых варьируется в пределах от $400 тыс. до $3 млн.
«Некоторые поселки позиционируются как бизнес-класс, но по качеству и инфраструктуре они вполне тянут на звание элитных, — рассуждает А. Хворов. — Напоминает положение с гостиницами. Иногда пятизвездочный по уровню сервиса отель заявляется как четырехзвездочный, чтобы платить меньше налогов. С поселками похожая ситуация. Собственно, между «элиткой» и хорошим бизнес-классом разницы почти никакой. Главный определяющий критерий в данном случае, думаю, все-таки цена. Понятно, что по $300–450 тыс. дом в элитном поселке продаваться не может. Вот если его стоимость начинается от $1 млн, значит, это либо очень хорошего уровня бизнес-класс, либо уже «элита».
Важный критерий для элитного поселка — местоположение. Поэтому в пределах 40–70 км на Новорижском шоссе поселки высшего ценового сегмента никто не возводит. Однако не так давно начал формироваться рынок загородных резиденций — поселков на больших территориях с придомовыми участками земли от 1 га. На Новорижском направлении такие проекты появляются на значительном удалении от столицы — после 70 км от МКАД в районе реки Рузы.
Поселки эконом-класса располагаются в зоне 25–65 км от МКАД. Один из самых известных — Славенка на 65-м км, цены на дома в котором составляют $180–300 тыс. «Эконом-класс сегодня пользуется большим спросом, — отметил эксперт. — Люди, располагающие суммой $150–300 тыс., с удовольствием приобретают дома не только на 60–70-м км, но даже за границей Московской области, если поселок имеет продуманную концепцию, хорошую инженерную инфраструктуру и т. д. Другой вопрос, что застройщики не слишком охотно берутся за проекты эконом-класса, и напрасно: желающих купить недорогое загородное жилье очень много».
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости»:
— У Новорижского шоссе масса козырей — экология, живописные ландшафты, высокое качество трассы. Ни одно подмосковное шоссе не может похвастаться собственным туннелем, какой в скором времени появится у Новорижского шоссе.
Сейчас его строительство идет под Серебряным бором, по плану он соединит шоссе с Краснопресненским проспектом (его еще называют Звенигородским шоссе), а тот — с третьим транспортным кольцом в районе Беговой улицы.
Сейчас Новорижское шоссе является лидером коттеджного строительства. На этом направлении строятся в основном коттеджные поселки бизнес- и элитного класса, что связано с высокими ценами на землю. Так, стоимость земельных участков на Новорижском направлении достигает $60 тыс. за сотку. Эконом-класс на Новорижском шоссе представлен дачными поселками, расположенными в радиусе от 60 км от МКАД и далее.
В данный момент серьезную конкуренцию Новорижскому шоссе создает развивающееся Калужское шоссе. Оно является самым коротким из всех областных трасс, не загружено транспортом. Кроме того, направление отличается развитой инфраструктурой и красивой природой.
Иван Шульков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании «Усадьба»:
— На Новорижском шоссе как наиболее активном из подмосковных направлений ярко проявилась тенденция последних двух лет — значительное укрупнение поселков и появление так называемых мегапроектов (загородных жилых комплексов с площадью территории свыше 100 га). Именно такие проекты станут играть главенствующую роль на рынке загородной недвижимости в целом и на Новой Риге в частности.
Знаковые проекты Новорижского шоссе на начальной стадии — поселки Agalarov Estate (300 га, традиционный загородный формат застройки класса de luxe), Рублево-Архангельское (400 га, городской формат застройки), Рузская Швейцария (свыше 15 тыс. га, дачный формат застройки, кантри-отели и усадьбы). Перечисленные проекты еще не вышли на рынок, однако ожидается, что они займут достойное место в своих сегментах.
Несмотря на затяжные сроки строительства Краснопресненского проспекта, Новая Рига является лучшей из альтернатив по транспортной доступности для тех, кто выбрал западные направления.Центрами сосредоточения объемной и качественной инфраструктуры будут опять же крупные загородные жилые комплексы. Отдельная от мегапроектов инфраструктура на Риге начнет активно появляться еще не скоро, только после набора некой критической массы проживающих на этом направлении.
Высокая конкуренция на Новой Риге и скудная инфраструктура позволят крупным концептуальным проектам с качественной инфраструктурой оттягивать на себя значительную часть спроса.