Какие деревни рискуют стать городом?
Опубликовано: 27 июня 2006
Конфликт, разгоревшийся на минувшей неделе в Южном Бутово и до сих пор не получивший логического завершения, заставил многих жителей деревень и дачников задуматься о судьбе своих участков.
Конфликт, разгоревшийся на минувшей неделе в Южном Бутово и до сих пор не получивший логического завершения, заставил многих жителей деревень и дачников задуматься о судьбе своих участков. И это не напрасно: Южное Бутово лишь первая ласточка в целой череде градостроительных изменений, запланированных столичными и областными властями.
На сегодняшний день принят ряд правительственных постановлений, разрешающих строительство многоквартирного жилья на территории бывших подмосковных деревень, принят также ФЗ о муниципальных образованиях, переводящий деревни на баланс города… Какую опасность таят подобные законодательные нововведения для покупателей загородной недвижимости? Не исключено, что, приобретя в собственность дом вне участка коттеджной застройки, можно внезапно оказаться владельцем… квартиры в тихом подмосковном городке.
Застройщики наступают
Если вы покупаете дом не в районе коттеджной застройки, а в деревне или на бывших колхозных землях, у вас появляется шанс столкнуться такой малоприятной вещью, как экспроприация земли на нужды города. Чтобы избежать подобной неприятности, стоит покупать землю в организованных коттеджных поселках либо тщательно проверять документы на дом и на землю, узнавать планы муниципалитета и вообще «быть начеку»… Если же избежать проблем заранее не удалось, и вы узнали, что ваш дом сносят – стоит готовиться к суду, предварительно изучив свои права. Принципиальные моменты, о которых следует знать, приобретая дом в деревне, представляет вашему вниманию «Собственник».
Юристы полагают, что в центре внимания законодателей в ближайшие 5 лет окажутся правовые особенности оформления земель в собственность. Дело в том, что на сегодняшний день лишь малый процент подмосковных земель имеет правильно оформленные документы, а значит, у заинтересованных застройщиков появляется шанс, договорившись с властями, использовать эти земли под строительство – ведь свободных участков для этих целей в столице становится все меньше. Согласно принятому 5 лет назад постановлению столичного правительства, 15, а затем и еще 50 деревень, расположенных вокруг Москвы, включены в Генплан развития города как территории под застройку многоэтажными домами.
Усилил нервную обстановку вокруг сносимых деревень и закон № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пункт 7 статьи 11 которого гласит: «Сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек… входит в состав городского или сельского поселения». Фактически это означает, что небольшие деревни, переведенные на баланс города, просто перестанут существовать. Городской администрации выгоднее провести тендер и передать земли под застройку, чем нести ответственность за несколько домов, находящихся, как правило, в аварийном или предаварийном состоянии. Глобальные планы по переводу деревенских жителей в городские лелеют муниципалитеты многих районов и целых городов. В Подмосковье это и приобретшее скандальную известность Бутово, а также Жулебино, Солнцево, Балашиха, Мытищи, Красногорск, деревня Новая Опалиха и ряд других муниципальных образований.
Чтобы снизить вероятность того, что приобретенная вами земля будет экспроприирована под многоэтажную застройку, следует учесть несколько моментов: во-первых, жители деревень, включенных в Генплан, знают об этом – следовательно, приобретая загородный дом, имеет смысл пообщаться с будущими соседями на тему перспектив района. В случае если получить информацию от жителей не удалось, следует помнить, что планы застройки районов в открытом доступе есть в муниципальных органах власти.
Право имею. Но на что…
По словам заместителя председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Николая Родионовского, к тем территориям, которые на сегодняшний день заняты так называемой одноэтажной застройкой, проявляют немалый интерес и государственные, и частные застройщики. Однако, по его словам, «людей никто не собирается выселять на улицу. Всем будут давать квартиры в строящихся домах. В этих квартирах, разумеется, нельзя держать коз и кур, а на балконе разводить помидоры. Москва – современный европейский город, и она будет развиваться в этом направлении. Если люди хотят держать подсобное хозяйство, им надо переехать за город и жить там», – делится своей точкой зрения Родионовский.
Что касается вопроса о том, как и кому будут предоставляться квартиры, однозначного ответа на него нет: если раньше действовали единые для всей страны социальные нормы предоставления жилья, прописанные в ЖК РФ, а также правительственные постановления, устанавливающие дополнительные требования к муниципалитетам, предоставляющим жилье, то действующий ЖК установил новые правила игры. Согласно законодательным нововведениям, решение о предоставлении квартир будут принимать муниципальные власти «в соответствии со своими возможностями и жилищной ситуацией в районе», стоимость участка и стоимость предоставляемого жилья также будет определять администрация района.
Как считает депутат Мосгордумы Галина Хованская, у жителей сносимых деревень есть право требовать компенсацию по рыночной стоимости. По ее словам, это право гарантировано, в частности, пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса, где сказано, что при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него, а также досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. «Эта норма есть и в Гражданском кодексе», – комментирует ситуацию Хованская.
Однако на сегодняшний день владельцев участков в сносимых деревнях и садовых товариществах объединяет одно – никто не знает, когда начнется снос, где дадут квартиру и каких размеров им полагается компенсация. К чиновникам в управы и префектуры жители ходить не любят, а больше необходимую информацию получить, казалось бы, негде. Впрочем, ряд доступных мер по защите своих прав для жителей «неудачных» зон, а также для тех, кто, несмотря на возможные проблемы, намерен приобрести участок в деревне, предлагают юристы.
Профессионалы рекомендуют
«Во-первых, – говорит юрист компании «Частное право» Татьяна Тихонова, – обязательно проверяйте наличие правоустанавливающей и технической документации на дом или земельный участок, который вы приобретаете: для жилых домов это свидетельство о собственности и документы БТИ, включая поэтажный план, для земельных участков – также свидетельство о собственности и кадастровый план. Причина такой повышенной внимательности проста: недвижимость, на которую оформлены все документы, не так-то просто изъять. Показательным в этом смысле является пониженный интерес инвесторов к деревням, где документы так или иначе присутствуют». При наличии правильно оформленных документов на дом и землю собственник может обратиться в суд и принудить администрацию или новых владельцев земли выплатить ему денежную компенсацию либо предоставить аналогичный участок. Причем стоимость участка в этом случае будет определять независимая оценочная компания. Возможность предоставления аналогичного участка взамен изымаемого будет, по мнению юристов, определяться фактическими возможностями администрации района, то есть если участок есть – собственник его получит.
Если же документов нет или они не оформлены соответствующим образом, ситуация будет гораздо сложнее. Так, например, множество участков предоставлялись в советское время в бессрочное пользование. Это, как правило, касалось сельхозземель, колхозных участков и садовых товариществ, прикрепленных к предприятиям. Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости компании «Ваш финансовый попечитель», ссылаясь на новый Земельный кодекс, где вовсе нет такого понятия, как бессрочное пользование, предполагает, что права владельцев участков, получивших их в таком порядке, на сегодняшний день крайне сомнительны. «Они могут попробовать выкупить свои земли у нового инвестора, но и то только при наличии его на то желания, – говорит Рыжков. – У нас подобные проблемы остались с колхозными землями в Рузском районе, которые мы в свое время выкупили под застройку. Мы предложили местным жителям, имевшим с колхозом договора аренды, выкупить свои участки у нас и даже цену предложили, на наш взгляд, весьма щадящую – по 1 тысяче долларов за сотку. Это было 1,5 года назад. Кто-то выкупил участки, с кем-то тянется судебный процесс… Все это во многом зависит от ментальности граждан и понимания ими своих прав. Мы, однако, считаем, что все равно земля останется за нами, т. к. у нас есть на нее право собственности, и потому уже начали строительство».
Татьяна Трифонова советует собственникам участков в сносимых деревнях иметь в виду, что законодательство предусматривает ряд гарантий собственникам изымаемых участков. Так, например, Земельный кодекс РФ допускает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд только в исключительных случаях, которые перечислены в ст. 49 ЗК РФ (например, в случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения и т. п.). Соответственно, вы вправе выяснить, по каким причинам администрация района изымает ваши земли, и если основание не входит в названный список – например, земли отдаются под коммерческую застройку – то вправе обжаловать решение администрации в суде.
Кроме того, собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Что это фактически означает? Что у вас есть как минимум год до начала работ на вашем участке, и за это время вы можете договориться с муниципальными властями о той сумме компенсации, которая вас устроит, в том числе через суд, ссылаясь на соответствующие статьи закона.
И наконец, принудительное отчуждение участков в случаях, предусмотренных законом, возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости на основании решения суда. Это означает, что сначала вы получаете компенсацию, а потом уже отказываетесь от своей собственности в пользу города.
Как определить размер компенсации? Закон и здесь предельно конкретен. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Более точно подсчитать стоимость именно вашего земельного участка вам поможет грамотный оценщик. Если делать это в ходе судебного процесса, то расходы на оценщика можно будет списать на ответчика, т. е. на муниципалитет.
Таким образом, когда собственник объекта недвижимости имеет на него оформленные правоустанавливающие документы, он относительно защищен перед инвестором и может даже поторговаться. Однако, начиная «торги», помните о том, что рыночная цена – это квинтэссенция многих факторов, а не та абстрактная величина, которую вам хотелось бы получить. Возможно, тогда повторения истории Бутовских деревень удастся избежать.