Как оформить ипотеку на покупку дома с земельным участком
Опубликовано: 28 апреля 2018
Несмотря на динамичное развитие ипотечных программ в России, кредитование загородной недвижимости пока остается редкостью. На каждые 25-30 заявок по квартирам и апартаментам приходится всего одна заявка на получение ипотеки для приобретения земельного участка (с домом или без).
Кредит на покупку загородного дома с землей нельзя отнести к числу классических ипотечных продуктов. В данном случае сделка направлена на нетиповые объекты, требующие специфических методов оценки. Кроме того, в этом сегменте не действуют государственные программы поддержки, которые значительно стимулируют развитие ипотеки в сегменте городского жилья. По сути, сама традиция кредитования загородной недвижимости до сих пор не сформирована.
При рассмотрении заявки логика банка, прежде всего, обусловлена ликвидностью объекта и его перспективами на дальнейшую реализацию в случае, если заемщик не сможет оплачивать кредит. И земельный участок, и загородный дом в этом отношении существенно проигрывают квартире в современном жилом комплексе. Соответственно, в целях минимизации собственных рисков банк выдвигает ряд дополнительных требований. К участку должны вести надежные подъездные пути, но в то же время расположение в непосредственной близости от шумных магистралей является крайне нежелательным. Аналогичным образом обстоит дело с коммуникациями. Обеспеченность объекта газом, водой и электричеством входят в число обязательных требований, но если рядом находятся высоковольтные линии, это существенно снизит шансы на получение ипотеки. Наличие канализации и отопления также имеет большое значение — иными словами, большинство дач и дачных участков исключается из сферы ипотечного кредитования. Помимо данной категории не кредитуются: самострой (рассматриваются исключительно объекты, поставленные на кадастровый учет), недострой (в силу рисков по ликвидности), ветхое и аварийное жилье, участки с обременениями. Банком также учитываются и строительные материалы. Предпочтение отдается домам с кирпичными, монолитными, панельными, каменными блочными стенами на кирпичном, бетонном или каменном фундаменте. Деревянные, а тем более, каркасные строения находятся в заведомо проигрышном положении. Одним из ключевых факторов, которые играют роль при рассмотрении заявки, выступает удаленность объекта кредитования от города. В зависимости от региона и филиальной сети данный показатель может варьироваться от 30 до 100 км. Повсеместной практикой является включение в ипотечную сделку договора о страховании от пожара, наводнения и стихийных бедствий. Коротко говоря, одобрение банка может получить только полноценный капитальный коттедж (желательно расположенный на территории организованного загородного поселка) с прозрачной историей и комплексным страхованием. Но и в этом случае ставка окажется выше на 1-1,5%, чем при кредитовании городской квартиры. В плане первоначального взноса потенциальному заемщику ориентироваться на отметку в 25% (возможно, 30%).
Отдельно нужно обратить внимание на особенности ипотеки земельных участков. Банки готовы кредитовать только те из них, которые предназначены под индивидуальное жилищное строительство, то есть, обладают четким рыночным статусом. Участок (предварительно разграниченный) не должен находиться в долевой собственности и располагаться на территории природоохранной зоны. По умолчанию, не рассматриваются объекты, где не решены вопросы с инженерными и транспортными коммуникациями. Что касается размеров, то, как правило, ипотечные средства выделяются на участки площадью от 6 до 50 соток.
Одним из наиболее сложных аспектов в сфере загородной ипотеки является проблема двойного залога. Заемщики не всегда согласны выполнить требование банка о передаче в залог одновременно и участка, и коттеджа. В сущности, здесь обе стороны руководствуются одной мотивацией — желанием минимизировать риски в условиях снижения платежеспособности. Однако для банка залог одного лишь дома теряет смысл — без участка его невозможно реализовать.
Таким образом, отвечая на вопрос «можно ли купить земельный участок в ипотеку?», можно определенно заключить: «можно, но сложно». Поэтому, если возникла необходимость в привлечении заемных средств на приобретение загородной недвижимости, эксперты рынка советуют обратить внимание на нецелевые потребительские кредиты. К числу их отрицательных моментов относятся повышенная ставка и краткосрочный период кредитования (не более пяти-семи лет). Однако в этом случае заемщик довольно быстро получает необходимый ресурс для финансирования своей сделки и не связан большим количеством формальных требований. С него снимаются расходы на процедуру оценки недвижимости. Помимо прочего, на землю не будет распространяться залоговое обременение, а, следовательно, она остается доступной для любых операций (продажи, дарение, обмен, передача по наследству). Еще один вариант — приобретение участка под залог другой недвижимости. При таком сценарии можно рассчитывать на куда более лояльные условия со стороны банка по ипотечной ставке и первому взносу.