100% в год на участках с подрядом
Дефицит земли постепенно трансформирует весь рынок коттеджного строительства. Еще недавно самым распространенным способом освоения новых территорий был лэнд-девелопмент. Застройщики этого типа покупают участок, делают генплан территории, строят дороги и инженерные сети и продают участки под строительство индивидуальным застройщикам. Сегодня в связи с растущим дефицитом земли лэнд-девелоперы все чаще отказываются от распродажи участков с коммуникациями и строят на них коттеджи сами. Проектами полного цикла - от получения земли до эксплуатации готового поселка - занимается все большее количество застройщиков (благо с привлечением инвестиций в загородное строительство нет никаких проблем).
Между крайностями - лэнд-девелопментом и проектами полного цикла - есть промежуточная схема, получившая в последнее время широкое распространение. По этой схеме девелоперы продают "участки с подрядом": покупатель выбирает участок и проект дома из предложенного набора, оплачивает, а застройщик возводит коттедж. Нередко право собственности на землю оформляется после того, как проплачена основная сумма контракта. Иногда даже строительство инженерных сетей застройщику удается финансировать за счет предоплат. У каждой из концепций освоения территории есть свои достоинства и недостатки. Так, проекты полного цикла обеспечивают поселку единый архитектурный стиль, принадлежность покупателей к одному социальному слою. Для покупателя продукт получается более дорогим, но зато он въезжает в готовый поселок, и ему не приходится ждать, пока соседи освоят свои участки. От застройщиков эта схема требует большого объема инвестиций (для поселка из ста домов он исчисляется десятками миллионов долларов), а также сопряжена с огромным количеством рисков.
Капиталоемкость лэнд-девелопмента на порядок ниже. Ниже и уровень риска. Так, например, в случае лэнд-девелопмента снимается риск выбора проекта домов, несоответствующего участку. При этом рентабельность на вложенный капитал приблизительно та же, что и у проектов полного цикла. Сегодня на строительстве коттеджных поселков реально получить сто процентов годовых. Однако для этого должно совпасть несколько факторов - удачное расположение участка, доступность коммуникаций, правильный выбор проекта, грамотная схема продаж. Проекты, приносящие менее 60% в год, девелоперы просто не рассматривают.
В наиболее выгодном положении находятся застройщики, продающие "участки с подрядом". Они в основном работают на деньгах покупателей, но рассчитывают на ту же прибыль, что и застройщики полного цикла. Все риски в данном случае несут частные инвесторы. Но при столь высоком спросе на загородную недвижимость и дефиците земли недостатка в покупателях нет, поэтому большинство застройщиков склоняются именно к этой схеме.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
