Подмосковье оживает. Ведомости
В феврале 2002 г. небывало долгое затишье на рынке загородной недвижимости вызвало у риэлторов тревогу. Однако с наступлением весны рынок оживает. Пробуждение его совпало с появлением новой тенденции - впервые в структуре спроса лидерство утратило рублево-успенское направление.
В феврале 2002 г. небывало долгое затишье на рынке загородной недвижимости вызвало у риэлторов тревогу. Однако с наступлением весны рынок оживает. Пробуждение его совпало с появлением новой тенденции - впервые в структуре спроса лидерство утратило рублево-успенское направление.
"Зимний спад активности покупателей тянулся в этом году до конца февраля. Раньше рынок просыпался к середине месяца, - говорит Алексей Пащенко, ведущий эксперт департамента загородной недвижимости Penny Lane. - Возможно, это вызвано праздниками (14 и 23 февраля) ". Аналитики МИАН высказывают противоположное мнение: конец 2002 г. показал устойчивый спрос на загородные дома. "Два-три года назад зимой уровень спроса снижался, - считает Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости МИАН. - Сейчас понятие сезонности исчезает".
В распределении спроса по подмосковным направлениям специалисты отмечают снижение интереса к лидеру - Рублево-Успенскому шоссе. "В феврале количество обращений по лотам, расположенным на Рублевке, снизилось в общем объеме спроса с 10% до 7,3% , - говорит Олег Ступеньков, руководитель проекта Cottage.Ru. - На первое место вышло Новорижское шоссе (7,9% )". Падение интереса к Рублевке аналитики связывают с разочарованием покупателей в реальности приобретения земли - свободных интересных участков здесь почти не осталось. Например, по данным Penny Lane Realty, на Николиной Горе сейчас продаются последние подходящие под коттеджную застройку 100 га (земля поселка Cotton Way) , а годовой рост цен на участки здесь составил 70%.
Однако некоторое падение спроса по этому направлению не влияет на цены. "Земли на Рублевке практически нет, так как она освоена, - говорит начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Ирина Могилатова. - Выброса крупных объектов не предвидится, и, следовательно, предложение ограничено". "В среднем за год цена на землю по престижным направлениям выросла на 20 - 70% , - считает Пащенко. - На Николиной Горе, бывшей некогда рублевской Золушкой, цена за сотку земли поднялась за два года с $5000 - 8000 до $25 000 - 30 000, в Архангельском земля подорожала с 2001 г. более чем на 400% - с $7000 - 9000 до $40 000 за сотку".
По данным Cottage.Ru, новорижское направление стало лидером спроса, однако большинство предложений здешних участков не относится к элитной группе, и цены здесь ниже, чем на Рублевке. "Рост популярности Новорижского шоссе, скорее всего, не вызовет резкого роста цен предложения, - считает Ступеньков". Он поясняет, что на рынке увеличивается доля покупателей с небольшими бюджетами и для них резкий рост цен окажется существенным мотивом для отказа от покупки. Противоположного мнения придерживаются аналитики Soho Realty. По мнению Могилатовой, новорижское направление будет расти в цене "однозначно и довольно быстро".
Среди новых проектов на Новорижском шоссе аналитики выделяют поселки Анисино и Зеленый городок, Зеленый Шум, Истринская Слобода, Княжеское Озеро и Никольская Слобода. В структуре спроса лидируют охраняемые поселки в пределах 20 километров от МКАД вблизи водохранилищ. Необычный проект разрабатывают два топ-менеджера компании "Вимм-Билль-Данн" - Михаил Дубинин и Александр Орлов возле деревни Чесноково на 20-м км на этом направлении. На участке в 200 га они планируют построить поселок из домов с прозрачными стенами. Полная стоимость проекта пока не определена. Но, учитывая, что квадратный метр жилья здесь будет стоить более $1500, средняя площадь коттеджа превысит 400 кв. м, а количество домов - около 200, она может достигнуть $120 млн.
Риэлторы считают, что рост интереса к новорижскому направлению можно было предугадать. "Мы обратили внимание на это направление еще в 2000 г. , - замечает Сергей Елисеев, директор по маркетингу корпорации "Инком-Недвижимость". - В отличие от Рублевки здесь гораздо легче с коммуникациями, более благоприятная транспортная ситуация, практически нет старой застройки, следовательно, социальное окружение более однородное". У "Инкома" на этом направлении 10 поселков: четыре - на эксклюзивной реализации и еще шесть строится на собственные средства. Наиболее удачными Елисеев считает Шервуд (28 км от МКАД) и Усадьбу Веледниково (18 км от МКАД). Стоимость домов с учетом земельных участков - $1500 за 1 кв. м (Шервуд) и $900 за 1 кв. м (Веледниково).
Ростом предложения сопровождается снижением рентабельности. "В прошлом году нормальным считался уровень в 60 - 80% , зачастую было и 120 - 150% , - говорит Пащенко. - Сейчас все идет к тому, что инвесторам в загородном секторе придется планировать 30 - 50% прибыли, а к концу года - 20 - 30% : поселковое строительство сравняется по доходности со многими другими инвестиционными инструментами". Риэлторы объясняют это удорожанием земли и ростом конкуренции.
Тем не менее многие девелоперы в преддверии весны повысили цены. По словам Пащенко, на поселки, реализация которых уже идет, девелоперы увеличили цены на 10 - 15%. Это говорит о позитивных ожиданиях игроков рынка относительно будущей покупательской активности.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
