Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Для рынка загородной недвижимости характерно неравномерное ценовое распределение предложения. В одном интервале представлены дома стоимостью от $100 до $300 тысяч. В более высоком ценовом сегменте объектов крайне мало. А следующая ступень представлена домами, цена которых тяготеет уже к миллиону (или эту отметку превышает - цены на резиденции достигают нескольких миллионов долларов).
Объяснять такой пробел можно по-разному. Есть, например, точка зрения, согласно которой это отражение картины отечественного среднего класса, которого в классическом понимании этого социального явления как бы и нету (подразумевается многочисленная прослойка населения с годовыми доходами от $100 до $750 тысяч - в отечественных условиях это немногочисленный средний и даже крупный бизнес).
Так или иначе, но диспропорция предложения породила странное явление. По словам участников рынка, в настоящее время есть значительное количество людей, готовых выложить за дом порядка полумиллиона долларов. Но найти себе что-либо подходящее им крайне трудно - хотя сама сумма не маленькая.
Косвенным образом сложившаяся конъюнктура рынка подтверждается статистикой, которую приводит портал Cottage.ru. Каждый пятый клиент ищет дом стоимостью от $500 тысяч. Причем для данной категории потенциальных, но не состоявшихся покупателей раскладка предпочтений остается традиционной и мало подверженной веяниям потребительской моды: 9,4% желают приобрести дом по Рублевскому шоссе, 7,1% предпочитают Новорижское (рост популярности этого направления заметен), 6,9% - Калужское.
Другая особенность рынка загородной недвижимости - наличие огромного числа потенциальных покупателей недорогих домов, стоимостью до $100 тысяч. По данным Cottage.ru, в структуре спроса доля таких заявок составляет 48,9%, то есть фактически половину.
Накопление неудовлетворенного платежеспособного спроса в какой-то мере связано с тем, что рынок коттеджей переживает период роста. За минувший год цены на загородную недвижимость выросли примерно на треть, причем во всех ценовых сегментах. И операторы рынка сходятся в том, что рост продолжится и в этом году. Для состояния рынка показателен постоянный рост количества проектов коттеджных поселков. Если прошлой осенью в радиусе 30 километров от Москвы их насчитывалось порядка 70, то сегодня эта цифра приближается к 100, причем речь идет только о проектах, стартовавших в последние два года. Рост популяции поселков привел к тому, что доля организованного строительства в Подмосковье возросла до 25%. в то время как традиционно она не превышала 20%, в составе которых не более 5% приходилось на крупные проекты.
Такая динамика говорите высокой доходности строительства поселков. На рынок выходит много новых инвесторов, более того, за новые же проекты берутся инвесторы, уже работавшие с загородной недвижимостью, но из-за просчетов не добившиеся желаемой финансовой отдачи. Наличие стабильного спроса, заведомо превышавшего предложение как в 2001,так и в 2002 годах, позволяет застройщикам уверенно смотреть в будущее и вкладывать средства в проекты. Пожалуй, загородные дома - один из немногих на сегодня сегментов рынка недвижимости, участники которого не ждут депрессии, спада и снижения цен продаж и ставок аренды.
Параллельно с развитием проектов в ближнем Подмосковье, растет активность в более удаленных районах, где цены на землю и недвижимость более приемлемы для желающих купить недорогие дома. К примеру, на вторичном рынке можно приобрести за $120-130 тыс. дом площадью порядка 500 кв. м на участке примерно в 30 соток, в месте, удаленном от МКАД на 50-70 км.
Постепенно становится явной тенденция приобретения подобного рода объектов не в качестве зимней дачи, а как дома для круглогодичного проживания. Однако если в ближнем Подмосковье купить недорогое жилье (квартиру или таунхаус) стремятся относительно молодые семьи, то возрастной состав покупателей домов за полсотни и более километров от Москвы определяется скорее промежутком от 40 до 55 лет (но это все еще экономически активные люди).
Один из видов заработка для переселенцев - заведение минифермерского хозяйства. Пока подобную практику трудно назвать заметной тенденцией, но со временем, по нашему мнению, она таковой станет. Автору этих строк известна семья, которая сознательно рассталась с московской квартирой и зарабатывает ныне сельским хозяйством - разведением кроликов, кур и т.п., а равно занимается такими сельскими радостями, как приготовление разного рода солений. Люди не только обеспечивают себя продуктами, излишки они придумали сдавать в рестораны, и это, как выясняется, способно давать вполне достойный доход. Конечно, подобных людей трудно назвать богатыми, то есть ездят они на изделиях отечественного автопрома и особых излишеств позволить себе не могут. Но свою жизнь на прессингующую и шизоидную среду мегаполиса никогда не променяют.
Еще одна тенденция загородного рынка - появление все большего количества производств, ориентированных на создание недорогих домов. При наличии в сред-неудаленном Подмосковье довольно недорогой земли, использование экономичных технологий домостроения делает актуальными проекты по созданию поселков и даже городков для небогатой части загородного спроса. Проекты подобного рода представляют собой непаханное поле для приложения девелоперских усилий, поскольку при грамотной проработке могут давать норму рентабельности, сопоставимую с дорогими поселками. Возможно, в силу экономности потенциального потребителя, в подобного рода проектах следует ограничиваться лэнд-девелоперской частью проекта, то бишь зонированием территорий и разбивкой их на участки. Как максимум - проводкой коммуникаций.
Ниша по сие время не занята - производители не умеют самостоятельно заниматься развитием территорий, а девелоперам хватает работы на «вкусной» части рынка.
Действительно, трудно встретить более оптимистичные по тону отзывы, чем те, в которых обрисовывают свои перспективы участники дорогого сегмента рынка загородной недвижимости.
Участники рынка ожидают, что на протяжении 2003 года на рынке появится порядка 100 новых коттеджных поселков численностью по 30-50 домов. Иначе говоря, совокупный состав предложения пополнится примерно 4000-4500 домами.
По мнению специалистов компании Penny Lane Realty, в 2003 году рынок высококачественной загородной недвижимости продолжит свое бурное развитие. Спрос по-прежнему будет превышать предложение, как на рынке купли-продажи коттеджей, так и на рынке аренды. Дисбаланс спроса и предложения на рынке аренды, вероятно, станет еще больше.
Будут расти и цены на землю, привлекательную для создания дорогой недвижимости. Ряд участников рынка ожидает, что темп роста сохранится на уровне 2002 года, то есть в среднем от 20 до 50% в год.
По отзывам компании Penny Lane Realty, в минувшем году стало приобретать популярность создание поселков, ориентированных на сдачу домов в аренду, поскольку экономически подобные проекты могут быть даже более эффективными, чем поселки, построенные на продажу. Среди арендных поселений можно назвать два: «Лайко-во» и «Горки-8». В качестве удачных проектов с домами на продажу приводятся «Горки XXI», поселок в Усово, построенный компанией «Олимпик-Лайн», поселок «Лесной Ручей» на Минском шоссе, поселок в Сосновом бору, построенный компанией «Конкор», и ряд других.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
