…Где жить. Ведомости-Недвижимость. №4-2003
Рублевка - лидер спроса, но никак не предложения. И именно это в большой степени способствует "порнографическому", по меткому выражению директора одной риэлторской фирмы, ценообразованию. Есть сегмент, в котором предложение отсутствует как таковое: на Рублево-Успенском шоссе нет рынка свободных земельных участков. Чтение рекламных изданий создает обратную иллюзию - но это именно иллюзия
Рублевка - лидер спроса, но никак не предложения. И именно это в большой степени способствует "порнографическому", по меткому выражению директора одной риэлторской фирмы, ценообразованию. Есть сегмент, в котором предложение отсутствует как таковое: на Рублево-Успенском шоссе нет рынка свободных земельных участков. Чтение рекламных изданий создает обратную иллюзию - но это именно иллюзия.
Известно, что, как и на других элитных направлениях, на Рублевке в первую очередь ценятся лесные участки, особенно так называемый "лес первой категории", составленный преимущественно из корабельных сосен с вкраплением берез и дубов. В правление Бориса Ельцина и Павла Бородина такой лес под коттеджные поселки выделялся сотнями гектаров: из самых вопиющих примеров - массовая раздача парковых зон пансионатов "Лесные дали" и "Сосны". Даже сейчас в продаже осталось несколько участков на территории президентского санатория "Барвиха". Те из них, которые выходят к знаменитому пруду, предлагаются по рекордной для Рублевки цене - $50 000 за сотку при минимальном размере участка в 50 соток.
С приходом к власти Путина — Касьянова ситуация резко изменилась. За три года премьер-министр (а это его прерогатива) не подписал ни одного постановления о переводе земель из лесного фонда в другую категорию. Остатки рублево-успенских лесов находятся под его высоким покровительством. И даже когда возникла необходимость расселить перебравшихся из Санкт-Петербурга чиновников путинского "призыва", нового землеотвода не случилось: были задействованы резервы президентских яслей и детских садов.
Таким образом, в настоящее время либо до распродаются участки, документы на которые были получены еще при прежнем режиме, либо в очередной раз отрезаются куски от стародачных наделов - ДСК "Ранис" и РАПС на Николиной Горе, ДСК "Новь" в Барвихе, поселок АН СССР "Ново-Дарьино". Сотка земли на 1-м Успенском шоссе в коттеджном поселке напротив ДСК "Дипломат" оценивается в $15 000 (включая коммуникации). Участки на Николиной Горе предлагаются по цене $25 000-30 000 за сотку, однако "по знакомству" их отдают и по $15 000, и по $12 000.
В так называемых "новых выделениях", в задней части поселка, за поселком "Коттон Вей", лесную землю молсно купить и по $8000 за сотку - но это будет, во-первых, садовое товарищество, а во-вторых, низина. В ДСК "Новь" за последний год было всего одно афишированное предложение: участок 12 соток Г-образной формы по $30 000 за сотку. Сам поселок "Новь" все больше становится похож на Шанхай: на участке в 40 соток иногда выстраивают 5-6 домов для сдачи в аренду.
С земельными участками в поле, конечно, существенно легче. Особенно велик выбор в районе деревни Солослово, где организовалось несколько садовых товариществ, преобразующихся сейчас в ТСЖ (товарищество собственников жилья). Землю без коммуникаций здесь можно найти по $1500-2000 за сотку. Но следует иметь в виду, что газ в Одинцовском районе дорогой: подводка редко обходится дешевле $8000. Несколько садовых товариществ коттеджного типа расположено за Николиной Горой — "Конник-1" и "Конник-2", "Пион", "Палицы" и т. д. В них улсе есть электричество, газ, водопровод, дороги. Землю отдают по $4000 за сотку.
Так складывается, что все крупные землеотводы на Рублевке (лесные - раньше, полевые - сейчас) сразу поступают в распоряжение застройщиков. Купить хорошую землю с коммуникациями, минуя строителя-подрядчика, практически невозможно. Это основа риэлторского бизнеса в здешних краях.
Из уже завершенных коттеджных поселков стабильным спросом пользуется "Николино": предложения здесь единичны, и цена редко оказывается ниже $1,5 млн за коттедж. Недавно был сдан в эксплуатацию широко рекламировавшийся поселок "Горки-XXI". Его главные плюсы - исключительно чистый сосновый бор на участках и отсутствие заборов с фасадной стороны. Но у сосен есть и минусы: в отличие от елей и лиственных деревьев они неспособны создать живой барьер перед чужим любопытным взглядом. Всего в поселке 29 коттеджей, в каждом - гараж на две машины. На территории - административное здание с залом для собраний, помещение для охраны, детская площадка и общественная стоянка на 15 автомобилей. Если бы не цена, поселок можно было бы признать образцовым. Но $915 000 за дом с участком всего в 17 соток - очевидное расточительство.
По $2500 за 1 кв. м (участок 30 соток входит в стоимость) продают стильные дома в поселке "Конкор" в "Соснах". Другое дело, что минимальный размер коттеджа — 624 кв. м превращают эту покупку скорее в приятную мечту.
В самом низу ценовой шкалы — коттеджный поселок "Новое Лапино", строительство которого только начинается. Даже в рекламных проспектах выглядит он довольно скучно: из привычных дорогих удовольствий в нем планируются только "ландшафтные работы, дорожки, освещение". Впрочем, цена за это назначена соответствующая: от $130 000 до $225 000 за коттедж площадью от 180 до 350 кв. м. Участок - полевой, от 15 до 30 соток.
Среди специалистов по рублево-успенской недвижимости нет единого мнения относительно перспектив таунхаусов "Бар-виха-2", возводимых не в дачном, а в рабочем поселке Барвиха силами агентства "Миэль". Сильная сторона проекта - весьма современное архитектурно-планировочное решение, качество используемых материалов, а также отсутствие конкурентов. Но место для строительства выбрано далеко не самое удачное, размер прилегающих к домам участков невелик - до 5 соток, а цена - $1400 за 1 кв. м - представляется (при таком количестве земли) не вполне бросовой.
Дефицит земли и, следовательно, высокая цена приводят к появлению достаточно нетрадиционных для загородного строительства форм: на Рублевке входят в моду многоквартирные дома. Строительство такого дома идет сейчас на территории дачного хозяйства "Жуковка-1".
При рытье котлована для 6-этажного дома не была вырублена ни одна сосна. И это повод для особенной гордости застройщиков. Элитный дом обещают оснастить самой современной техникой. Все технологические процессы -отопление, кондиционирование, канализация -будут управляться автоматически. Автор проекта архитектор Алексей Гинзбург полагает, что работает над "принципиально новым видом жилья" - квартирой за городом. "В проекте много места отведено открытым пространствам: три корпуса соединены просторными зимними садами, а подниматься на верхние этажи жители смогут на открытых панорамных лифтах, - говорит он. - Живя в многоэтажном доме, человек должен чувствовать себя на природе". Заметим, что попытки "жить в многоэтажном доме и чувствовать себя на природе" предпринимались и в Советском Союзе: для актеров и режиссеров на Икше был устроен ЖСК "Творчество" - но актеры и режиссеры спустя пару лет разбежались по собственным наделам.
Из сильных сторон многоэтажного проекта можно отметить наличие собственной охраняемой территории (застройщики намерены огородить огромный кусок жуковского леса), наличие всей необходимой инфраструктуры и относительно низкую по сравнению с частным домостроением цену: $2500 за 1 кв. м при минимальной площади в 116м. Другого варианта попасть в Жуковку всего за $400 000 нет.
В целом Рублево-Успенское шоссе - пример печального несовпадения между потребностями покупателей и возможностями продавцов. Олег Ступеньков, руководитель проекта cottage, ru, проанализировав структуру спроса, получил "идеальный дом в идеальном месте по идеальной цене". Если бы застройщик коттеджного поселка захотел со 100%-ной точностью попасть в потребительские ожидания, он должен был бы построить дома площадью 300 кв. м в 21 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе. Но при этом уложиться в $280 000 за объект. Учитывая стоимость земли на Рублевке и затраты на строительство, а также немалую норму прибыли в сегменте загородной недвижимости, такой идеальный проект маловероятен…
Текст: Александр Царев.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
