Таунхаус: не квартира и не дом. Директор - Инфо №17, 2003
Мода на таунхаусы (в переводе с английского town house - городской дом) возникла настолько стремительно и неожиданно, что застройщикам и риэлторам приходится на ходу переверстывать инвестиционные проекты.
Мода на таунхаусы (в переводе с английского town house - городской дом) возникла настолько стремительно и неожиданно, что застройщикам и риэлторам приходится на ходу переверстывать инвестиционные проекты.
Загородный новичок для среднего класса
По данным экспертов почти каждый второй клиент с бюджетом до 150 тыс. долл. спрашивает секцию в «сблокированных коттеджах», как иногда называют новомодные таунхаусы. Однако выбор у покупателя невелик, и часто клиент, не найдя подходящего варианта, переориентируется на отдельно стоящий коттедж. Поэтому в стоимостном выражении доля сделок по купле-продаже таунхаусов оценивается менее чем в 5%.
«Недорогие таунхаусы сегодня - самое востребованное загородное жилье, но на рынке встречаются ситуации удивительные, - говорит Виталий Мишуков, старший партнер агентства Poselki.Rusland. - Самого продаваемого жилья нет, например, на наиболее востребованном направлении - Новорижском. Очевидно, кто первым займет эту нишу, тот получит максимальную отдачу. Одними из первых за эту идею ухватились в поселке «Спутник» в 30 км от МКАД по Новорижской трассе. Наряду с коттеджами там решили строить и таунхаусы».
Существует несколько теорий насчет происхождения этого типа жилья. Наиболее популярна версия о «доме-трансформере». Любая семья, где есть дети, рано или поздно превращается в две, три семьи, каждой из которых необходимо собственное жилое пространство. Родовое гнездо, после того как его перестроили или достроили, превратилось в таунхаус, в дом для нескольких семей: общие внутренние стены, но вход у каждой «ячейки общества» отдельный. Бережливые европейцы уже в прошлом веке пришли к выводу, что такой вид жилья экономичен при строительстве и подключении коммуникаций, функционален, удобен с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности.
В Европе и США, начиная с 60-х гг., наблюдается постоянный рост спроса на таунхаусы, а для наших ближайших соседей - Финляндии, Польши, Германии, стран Балтии - создание таунхаусных районов в среде городских конгломератов стало одной из главных тенденций в развитии малоэтажного строительства. Например,
в Лондоне причины бурной застройки таунхаусных районов - дефицит и высокая стоимость земли, а также непомерные затраты на оплату коммунальных услуг.
Современная история российских таунхаусов началась в 1995 г., когда в районе Митино стартовало строительство поселка «Рождествено». Примечательно, что тогда там стоимость квадратного метра доходила до 4000 долл., покупателя в первую очередь манила ультрамодность домов-близнецов. По мере того как поселок разрастался, цена постепенно снижалась и в итоге уменьшилась в 5 раз.
Первым громким проектом по возведению сблокированных коттеджей стал поселок «Подушкино-таун», 14 км по Рублево-Успенскому шоссе.
Однако первые таунхаусы на подмосковных просторах появились... еще в середине 80-х гг.! Союз писателей СССР выстроил тогда для тружеников пера поселок в Красновидово, и на берегу реки Истра выросли диковинные многосекционные дома - таунхаусы. Квартиры в этом комплексе владельцы сейчас выставляют на продажу по цене от 1000 долл. за кв. м. Работники Госплана тогда же обосновались в поселке Зеленоградский Ярославской железной дороги. При этом в каждом доме был запланирован камин, что по тем временам считалось чуть ли не буржуазной роскошью.
Несмотря на то, что слово «таунхаус» для русского уха звучит уже не так непривычно, как в конце 90-х, многие специалисты не разделяют оптимизма своих коллег относительно этого типа жилья. «Наша компания имела опыт продаж таунхаусов, - говорит аналитик департамента загородной недвижимости агентства ИНКОМ-недвижимость Андрей Романенко. - Однако эта попытка не увенчалась успехом. Прежде всего потому, что таунхаусы - новое и непривычное явление для нашего рынка. Пока что покупатель не готов к таким предложениям,
и, принимая решение о постоянном проживании за городом, он все-таки предпочитает уединенный дом».
Алексей Пащенко, ведущий эксперт департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, согласен с тем, что не каждый таунхаус достоин внимания. «К неудачной концепции можно отнести слишком большие секции в дешевом сегменте: клиенту с бюджетом до 200 тыс. долл. не нужны квартиры по 300 кв. м, ведь придется вкладываться в отделку, - говорит А. Пащенко. - Зато сразу начинаются продажи
в правильных поселках. Например, в «Архангельском-Тюрико-
во» секции площадью 170 кв. м в таунхаусах «Близнецы» были распроданы очень быстро при цене в 180 тыс. долл. А для элитного сегмента рынка загородной недвижимости таунхаусы - это, скорее, исключение, чем правило. Мне кажется, что сблокированные коттеджи - идеальное жилье для среднего класса».
Каждой трассе - свои таунхаус По темпам продаж на рынке таунхаусов нет равных проекту Куркино. В апреле осталось свободными менее 5% таунхаусов из 248 построенных в 9-м микрорайоне Куркино. Новая очередь таунхаусов, возводимая в настоящее время в микрорайоне №2д, также пользуется повышенным спросом. Реализовано уже 40% 120 секций по цене от 850 до 1200 ДОЛЛ./КБ. м.
По Ярославскому направлению можно отметить коттеджный многофункциональный жилой комплекс «Междуречье», возводимый в одном из наиболее экологически чистых районов Подмосковья - на юго-западе г. Пушкино, 17 км от МКАД. Общая площадь поселка таунхаусов - 14 га, жилая - 32 695 кв. м с участками,
прилегающими к коттеджам, от 2,0 до 7,0 соток. Проектом предусматривается строительство жилых коттеджных строений-таунхаусов, состоящих из двух-двенадцати секций. Варианты общей площади секций - от 129 до 248 кв. м, а общее количество квартир - 175.
Архитектурная концепция проекта «Междуречье» предусматривает ландшафтный дизайн, пешеходные дорожки для прогулок среди зеленых скверов, детские и спортивные площадки.
На Дмитровском направлении ведется строительство поселка «Северная Слобода», расположенного в зеленой зоне Москвы. С юга от него раскинулся парк усадьбы «Архангельское-Тюриково», известной с XVII в. В парке - липовая аллея, озеро, вековые дубы, а также церковь Успения. С северной стороны к поселку примыкает Хлебниковский лесопарк. Коттеджный поселок «Северная Слобода» на 2 га - это 4 таунхауса на 5,10,11 и 18 квартир.
На Калужском шоссе таунхаусы можно приобрести в поселке «Зеленый Дом Десна», расположенном в 12 км от МКАД, на границе с территорией санаторно-курортного
комплекса «Десна» Управления делами Президента РФ. Здешние места - это свежий воздух соснового леса и изумительные зимние и летние пейзажи русской природы.
На закрытой и особо охраняемой территории предоставляется высококлассное медицинское обслуживание, а для любителей активного отдыха предусмотрен спортивно-оздоровительный комплекс. В поселке 5 трехуровневых таунхаусов, площадь секций которых от 200 кв. м. Поселок выдержан в единой архитектурно-декоративной концепции. В каждом доме предусмотрены все центральные коммуникации, система современной инженерии, московский телефон.
На Ленинградском шоссе в 7 км от МКАД расположился жилой комплекс «Эдем», сдача 1-й очереди строительства запланирована на III кв. 2003 г. Проектом предусмотрено возведение нескольких таунхаусов, стоимость квадратного метра в которых будет от 800 долл. Запланирован-но благоустройство территории, детские сады, школы, спортивно-оздоровительный комплекс, аптеки, поликлиника, культурно-развлекательный центр, автосервис, магазины и другие предприятия сферы обслуживания.
То, что сейчас происходит на рынке сблокированных коттеджей, можно назвать «инкубационным периодом» таунхауса в России. С одной стороны, налицо повышенный спрос и активность застройщиков, с другой - в воздухе витает неопределенность. Рынку предстоит выбрать одну из двух моделей развития и сконцентрироваться на ее реализации для получения максимальной отдачи. Первая модель - «народный таунхаус», вторая - «квазиэлитный таунхаус».Учитывая не определенность со стоимостью подмосковной земли и динамикой формирования среднего класса, застройщикам сейчас приходится действовать наугад.
Народная модель - это дешевое жилье для массового покупателя с нижней ценовой планкой в 40 тыс. долл., всевозможными схемами льготного кредитования и поэтапного инвестирования. К такой модели ближе всего компания «Социальная инициатива».
Квазиэлитный таунхаус - это средний ценовой сегмент в 100-200 тыс. долл. за квартиру и некие претензии на комфортный загородный быт.
В условиях ограниченного предложения покупатель таунха-уса сталкивается с двумя проблемами: необоснованный рост цен, например, в одном из поселков стоимость квадратного метра в далеко не элитном жилье в марте выросла с 1050 до 1150 долл. Притом, что есть два похожих поселка ничуть не ниже уровнем, с ценою до 600 долл./кв. м. Вторая проблема - невысокое качество строительства. Многие клиенты, сравнив один из разрекламированных «бетонных» поселков на престижной трассе с ценою почти в 1500 ДОЛЛ./КБ. м с другим «кирпичным» с ценою менее 900 ДОЛЛ./КБ. м, пришли к выводу, что приобретать таунхаус в Подмосковье без предварительных консультаций со своим строителем просто опасно. Отсюда вывод: прежде чем делать покупку, клиенту необходимо скрупулезно изучить все предложения. Поскольку может выясниться, что точно такой же объект на соседней трассе стоит в полтора раза дешевле, а на Щелковском шоссе - вообще 500 долл./кв. м. Ведь отличительной чертой покупателя квартиры в таунхаусе является как раз отсутствие принципиальности в вопросе выбора шоссе.
Большинство экспертов сходятся в том, что таунхаус как место постоянного жительства не может находиться дальше 10 км от МКАД. Хотя активно возводятся поселки и в большем отдалении от города. Главный аргумент застройщика в пользу таунхауса - это существенная экономия на земельных участках (обычно у владельца секции в таунхаусе от 0,5 до 3 соток земли). У инвесторов же такая арифметика: если на 2 га я могу построить
25 сблокированных коттеджей и продать их, к примеру, по 250 тыс. долл., то коттеджная альтернатива следующая - всего 10 коттеджей на участках по 20 соток. Чтобы получить те же 6 млн. 250 тыс. долл., каждый отдельно стоящий коттедж должен стоить 625 тыс. долл.! Очевидно, что темпы продаж в первом случае будут на порядок выше, а значит, и возврат инвестиций гарантирован почти на 100%. При этом мы не учитываем экономию на строительстве, ведь у секций в таунхаусах общие стены и общая протяженность коммуникаций меньше.
«На сегодняшний день на рынке не более двадцати поселков с таунхаусами, - заключает Алексей Пащенко из Penny Lane Realty. - Думаю, что через два года до трети новых поселков будут представлять собой комплексы сблокированных коттеджей, и даже появятся целые районы малоэтажной застройки в 10-километровой зоне за МКАД. Тогда городской ландшафт Подмосковья станет напоминать предместья какого-нибудь Детройта или Торонто».
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
