Кредит на коттедж. "Бизнес", №38, 04.02.2005.
По словам юрисконсульта портала Cottage.ru Максима Прохорова, ограничения в основном касались граждан (физических лиц), что, безусловно, тормозило развитие ипотеки, особенно если это касалось предоставления кредитов гражданам под залог жилых домов и земельных участков, предоставленных под жилищное строительство, составляющих серьезный и наиболее динамичный сегмент рынка загородной недвижимости. «В настоящий момент в законы внесены и вступили в законную силу поправки в нормативно-правовые акты, снимающие практически все ограничения, ранее препятствующие развитию ипотечного кредитования»,- говорит Прохоров.
С появлением в Подмосковье «бюджетных» проектов коттеджных поселков (цена дома в которых составляет порядка $250 тыс.) появился и спрос на приобретения их в кредит. Банки и застройщики предлагают множество вариантов - можно заложить купленную землю, московскую квартиру или просто оплатить строительство дома в рассрочку. В наступающем году, вполне возможно, начнется массовая выдача и классических ипотечных кредитов.
К тому же, вступившая в силу с 1 января поправка в гражданско-процессуальный кодекс РФ (она позволяет изымать имущество и землю собственника при неуплате по кредиту), по мнению участников рынка, несомненно, оживит ипотеку загородной недвижимости.
Первый блин оказался комом
На протяжении последних трех-четырех лет беспроигрышным для застройщиков вариантом было строительство элитных коттеджных поселков, дома в которых даже за $1 млн разлетались без проблем. Средний класс до сегодняшнего момента не брался в расчет.
Элитные коттеджи, как правило, покупались сразу либо с небольшой рассрочкой. Риэлтеры, привыкшие к такой схеме и, как правило, не испытывающие проблем с реализацией домов, до сих пор не задумываются о развитии ипотеки.
Первый опыт такого рода был не слишком удачным. Несколько лет назад, когда стартовал проект коттеджного поселка «Павлово», компания «Открытые инвестиции» совместно с банком DeltaCredit выставили первое предложение по продаже коттеджей в кредит. По прошествии некоторого времени из-за отсутствия изначального спроса на кредиты (класс поселка и уровень цен был выше возможностей среднего класса) программа по кредитованию проекта была приостановлена.
По словам Изабеллы Постоловской, специалиста компании «БЕСТ-недвижимость» по загородному строительству коттеджей, сегодня в этом секторе по ипотеке покупаются только достроенные дома, и то очень редко. Причем при условии, что на дом имеются все документы, а земля находится в собственности.
С другой стороны, существует очень много коттеджных поселков, которые продаются на стадии инвестирования, и часть клиентов также желала бы воспользоваться при покупке ипотекой. Но в этих случаях в ипотеке отказывают банки, так как дом еще не построен, а земля находится в собственности у застройщика или инвестора. Таким образом, предмет залога формально отсутствует, и ипотечное кредитование невозможно.
Кредитная ниша на $250 тыс.
Тем не менее, расширяющийся рынок загородных домов за последние несколько лет обозначил несколько новых ниш. В частности, строительство «доступных» коттеджей на не самых престижных направлениях. Как правило, такие дома строятся в среднем (по удаленности) Подмосковье и их цена составляет около $250 тыс. Именно этот сегмент, по мнению участников рынка, в ближайшие годы может стать открытием для ипотечного кредитования.
По словам Изабеллы Постоловской, в прошлом году было заключено незначительное количество сделок, что связано с недоработками в законодательной базе. Потенциальная же динамика развития этого рынка очень высока.
В последние годы, как правило, ипотечный кредит под покупку загородного дома давал банк, который являлся либо соинвестором строительства, либо кредитором подрядчика. Например, продажа домов в Барвихе, которой занимается «МИЭЛЬ-недвижимость». Однако в 90% случаев покупатели предпочитали другие схемы, отличные от классической ипотеки. Популярны, например, рассрочка до конца строительства или покупка с последующим залогом земли. Как отмечает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город», наиболее популярный способ приобретения загородного дома - залоговое кредитование. «Часто практикуется и внесение залога квартирой в Москве, которую впоследствии люди продают и переезжают в построенный коттедж»,- говорит Ветлугина.
По словам Валентина Порженко, директора юридического департамента компании «Открытые инвестиции», даже если принято решение о выделении ипотечного кредита, то практически любой банк будет действовать «через первоначальный взнос». То есть участок приобретается за счет средств его будущего владельца, а строительство дома осуществляется за счет ипотечного кредита. При этом под залог кредитная организация берет сам участок и дом, который будет строиться. Другой вариант, когда у человека есть в собственности участок земли на Рублевке и ему не хватает разовых средств на строительство дома. В этом случае любой банк с удовольствием возьмет под залог эту землю, так как ее ликвидность очень высока.
Обнадеживающие законы
Как отметил Валентин Порженко, в текущем году вступили в силу необходимые поправки в законодательстве, которые гарантируют защищенность как продавца, так и покупателя дома. «Большинство заинтересованных игроков рынка, в частности - банки, которые готовились к выходу на этот рынок, ждали именно этих изменений»,- говорит Порженко.
Речь идет о вступивших в силу с 1 января поправках к статье 446 Гражданско-процессуального кодекса. В нее были внесены изменения, которые разрешили судебным приставам взыскание на жилье и другое имущество, принадлежащее тому или иному владельцу за неуплату кредита по ипотеке. Кроме того, поправки предполагают возможность ареста и продажи с торгов земельных участков, на которых находятся строения. По словам юрисконсульта портала Cottage.ru Максима Прохорова, ограничения в основном касались граждан (физических лиц), что, безусловно, тормозило развитие ипотеки, особенно если это касалось предоставления кредитов гражданам под залог жилых домов и земельных участков, предоставленных под жилищное строительство, составляющих серьезный и наиболее динамичный сегмент рынка загородной недвижимости. «В настоящий момент в законы внесены и вступили в законную силу поправки в нормативно-правовые акты, снимающие практически все ограничения, ранее препятствующие развитию ипотечного кредитования»,- говорит Прохоров.
Сейчас желающие взять кредит могут обратиться уже в полдюжины банков: Райффазенбанк, Городской банк, Внешторгбанк, Абсолют Банк, «Уником», Сбербанк. Поправка в 446 статью ГПК вероятно расширит спектр кредитных продуктов банков. Например, Внешторгбанк недавно объявил о том, что готов рассматривать варианты кредитования строительства домов в Подмосковье.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
