Дешевле осушить. Журнал Building Life №3 Ноябрь 2004 года
Не обрушит МПР и сложившиеся на рынке цены. Как отмечает Сергей Бурдов, руководитель проекта Cottage.ru, правильно оформленная земля будет, как обычно, расти в цене — не такими быстрыми темпами как раньше, но стабильно. А вот нелегальная земля, выделенная с нарушениями или находящаяся в запрещенных для строительства зонах, значительно упадет в цене (может, и до нуля), так как большинство покупателей сейчас очень тщательно проверяют все документы на участок.
В ПОЙМЕ МОСКВЫ-РЕКИ, НА БЕРЕГАХ КЛЯЗЬМИНСКОГО, ПИРОГОВСКОГО, ПЕСТОВСКОГО, ИСТРИНСКОГО ВОДОХРАНИЛИЩ УЖЕ ПОСТРОЕНО СВЫШЕ 30 КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ И СТРОИТСЯ ЕЩЕ ОКОЛО 15. ИХ СУДЬБА В СВЕТЕ КАРАТЕЛЬНЫХ САНКЦИЙ МИНИСТЕРСТВА ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ НЕЯСНА. МОЖНО ЛИ ПОКУПАТЬ ТАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЧТО ДЕЛАТЬ С ДОМАМИ, ПРИВЛЕКШИМИ ПРИСТАЛЬНОЕ ВНИМАНИЕ МИНПРИРОДЫ И ПОДМОСКОВНОГО ПРАВИТЕЛЬСТВА?
Наезд по плану Многие из уже построенных и только проектируемых коттеджей оказались в пределах прибрежной водоохранной зоны, что в соответствии с постановлением правительства Московской области от 14.09.2004 «О минимальных размерах водоохранных зон и прибрежных защитных полос» является незаконным. Министерство природных ресурсов, в распоряжение которого поступило новое постановление, задолго до этого стало активно собирать сведения о частных постройках вблизи акваторий. Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, по данным пресс-службы МПР, уже выявила более 1800 незаконных строений в пределах водоохранных зон крупных водохранилищ. По словам замруководителя этой службы Олега Митволя, на данный момент министерство совместно с прокуратурой направило в суд на рассмотрение более 400 исков о сносе недвижимости явных нарушителей, и по 159 уже назначены слушания. За последние несколько месяцев самими владельцами было демонстративно снесено несколько жилых домов и служебных построек. Прецедентов недобровольного демонтирования жилых загородных домов пока не было. При этом в МПР уверены, что в скором времени они все же добьются через суд сноса незаконно возведенных частных коттеджей. «К настоящему моменту суд вынес решение о сносе более 15 жилых домов в водоохранных и санитарных зонах, например на территории базы отдыха „Екатерининские валы”,— говорит Олег Митволь.— Я надеюсь на назначенного на 21 октября Николая Виниченко — главного судебного пристава Российской Федерации, и незаконные постройки, по некоторым из них судом принято решение о сносе еще в январе, будут наконец-то демонтироваться». Однако участники рынка считают, что это маловероятно.
Еще не финиш
Согласно новому постановлению, минимальный размер прибрежной защитной полосы составляет 20 м. На этой территории нельзя вести никакое строительство и хозяйственную деятельность. Далее размер водоохранной зоны напрямую будет зависеть от протяженности реки или водохранилища. Если длина реки до 100 км, охранная зона устанавливается в пределах 100 м, до 200 км — 150 м. Под эти нормы попадают даже высохшие речушки. В установленных границах (от 20 м до 150 м от берега) будет определен особый режим ведения хозяйственной деятельности. Строить здесь можно, но с соблюдением санитарных норм. Однако зафиксированные документом минимальные размеры зон могут быть изменены: постановление предписывает областным властям самим выделять реальные прибрежные полосы в зависимости от местности. Другими словами, теперь зоны будут нанесены на генпланы городов и сел, планы землепользования и т. д. К примеру, на картах вокруг самых застраиваемых Истринского и Клязьминского водохранилищ появится водоохранная зона протяженностью 500 м с прибрежной полосой 100 м. В итоге все постройки в полосе 100 м от берега станут незаконными, а находящиеся в зоне 500 м обязаны соответствовать жестким нормам. По закону эта охранная территория отойдет к федеральному водному фонду, который и будет следить за ее использованием.Заказчиком кадастровых работ должно выступать Минприроды.
ИСТОРИЯ ВОПРОСА СЕНТЯБРЬСКОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЗАПОЗДАЛО ПРИМЕРНО НА СЕМЬ-ВОСЕМЬ ЛЕТ. ЕЩЕ В 1996 ГОДУ ПРИ ЧЕРНОМЫРДИНЕ ВЫШЛО ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ «О ВОДООХРАННЫХ ЗОНАХ И ИХ ЗАЩИТНЫХ ПОЛОСАХ», ГДЕ ГОВОРИТСЯ, ЧТО СУБЪЕКТЫ ФЕДЕРАЦИИ ДОЛЖНЫ САМИ ОПРЕДЕЛЯТЬ РАЗМЕРЫ ВОДООХРАННЫХ ЗОН. ВО МНОГИХ РЕГИОНАХ, В ТОМ ЧИСЛЕ И В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ЭТОГО НЕ БЫЛО СДЕЛАНО ДО СЕНТЯБРЯ ТЕКУЩЕГО ГОДА. А ПРИБРЕЖНЫЕ ЗАЩИТНЫЕ ПОЛОСЫ И ВОДООХРАННЫЕ ЗОНЫ ПОДМОСКОВЬЯ МЕЖДУ ТЕМ ОКАЗАЛИСЬ ПЛОТНО ЗАСТРОЕННЫМИ.
Когда эти зоны будут нанесены на карты и вступят в силу, в МПР и Федеральном агентстве водных ресурсов, в задачи которого входит выдача лицензий и разработка водоохранных зон, уточнить не смогли. Можно предположить, что не исключено расширение водоохранных и прибрежных зон и, соответственно, попадание в них новых объектов недвижимости. Вопрос лишь в том, когда это произойдет. Кто ответит Во время разработки водоохранной зоны определяется не только ее размер, но и уточняется, какие виды деятельности там будут разрешены. Если владельцы коттеджей вдруг окажутся в обозначенной водоохранной зоне, то на них будут наложены обязательства по проведению канализации, установке современных очистительных систем и др. Например, если фильтрация канализации у владельца дома проходит через землю, то ему придется сделать дополнительные стенки, через которые отходы не будут попадать в водохранилище или реку, а также усовершенствовать способ обработки стоков. Таким образом, новые нормы ударят по карману владельца коттеджа, «попавшего в немилость». Помимо этого ему придется заплатить штраф за нарушение законодательства. Правда, до сих пор эта сумма не превышает 10 тыс. рублей. Если же часть участка, на которой построен какой-либо объект, попадает в прибрежную полосу, он однозначно подлежит сносу.
ГЛАВНЫЕ ЦИФРЫ ПРАКТИЧЕСКИ В КАЖДОМ ПОСЕЛКЕ «НА ВОДЕ» ФИКСИРУЕТСЯ ОТ 20 ДО 80 НАРУШЕНИЙ. БОЛЕЕ 20% ДОМОВ ВОЗЛЕ АКВАТОРИЙ РАСПОЛОЖЕНЫ НА САМОВОЛЬНО ЗАХВАЧЕННЫХ ЗЕМЛЯХ. БОЛЕЕ ЧЕМ В 40% КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ СНОСУ ПОДЛЕЖАТ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СТРОЕНИЯ В ПРЕДЕЛАХ ПРИБРЕЖНОЙ ЗОНЫ (БЕСЕДКИ, БАНИ, ПРИЧАЛЫ). СВЫШЕ 400 ИСКОВ С ТРЕБОВАНИЕМ СНОСА НЕЗАКОННЫХ ПОСТРОЕК У ВОДЫ И В САНИТАРНЫХ ЗОНАХ НАПРАВЛЕНО В СУД МПР И ПРОКУРАТУРОЙ. СУД ВЫНЕС РЕШЕНИЕ О СНОСЕ БОЛЕЕ 15 ЖИЛЫХ ДОМОВ В ВОДООХРАННЫХ ЗОНАХ.
Такие же требования могут быть предъявлены и тем, кто приобрел в собственность дома в поселке, исторически расположенном в пределах водоохранной зоны с категорией земель «земли поселений». Таких домов достаточно много и в ближнем, и в дальнем Подмосковье. Например, в Барвихе есть постройки 1930-х годов, которые находятся прямо на берегу Москвы-реки. Также можно назвать Чивирево и Новоалександрово, расположенные на Клязьминском водохранилище, Галгиниху на Пестовском водохранилище, знаменитую деревню Бережки с особняком Аллы Пугачевой на Истринском водохранилище. Тем, кто построил зарегистрированные в БТИ дома и получал землю по согласованию с местной администрацией (и, соответственно, с МПР), сейчас не стоит особо волноваться: при законном выделении участков автоматически утверждались минимальные водоохранные зоны. Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, «большинство собственников загородной недвижимости, расположенной близ водоемов, зарегистрировали права на данные объекты. Им практически нечего опасаться, поскольку все вопросы природоохранных органов должны быть направлены в соответствующее местное ведомство. У тех собственников, которые имеют права только на земельные участки, а не на строения, могут возникнуть проблемы». В МПР обещают, что в ближайшие несколько лет вопрос о сносе коттеджей и других построек будет подниматься только в случае явных нарушений и самозахвата территории. Так, в первую очередь попадают под снос строения, владельцы которых самовольно расширяли свои владения и возводили там временные постройки, а иногда и фундаментальные дома. Но и в этом случае владельцу стоит побороться за свои права. Даже если суд вынесет решение о сносе дома, расположенного в водоохранной зоне, но владелец уверен в своей правоте и легальности всех документов на земельный участок, то единственно правильным шагом будет опротестовать данное постановление о сносе в суде. Осенние страшилки от МПР уже произвели сильное впечатление не только на владельцев домов у воды, но и на всех профессиональных игроков рынка загородной недвижимости. Впрочем, на риэлтерский бизнес эта ситуация может повлиять даже положительно. Ведь карательные санкции МПР грозят только незаконным домам и постройкам, а корпоративные инвесторы, риэлтеры и застройщики, как правило, имеют дело только с теми участками и домовладениями, которые приобретены законным путем и имеют свидетельство на право собственности. «Обычно юристы риэлтерских компаний тщательно проверяют законность выделения участка, законность договоров, предлагаемых покупателю, и производят полное юридическое сопровождение сделки»,— говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Терра-недвижимость».
Не обрушит МПР и сложившиеся на рынке цены. Как отмечает Сергей Бурдов, руководитель проекта Cottage.ru, правильно оформленная земля будет, как обычно, расти в цене — не такими быстрыми темпами как раньше, но стабильно. А вот нелегальная земля, выделенная с нарушениями или находящаяся в запрещенных для строительства зонах, значительно упадет в цене (может, и до нуля), так как большинство покупателей сейчас очень тщательно проверяют все документы на участок.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
