Загородный рост "альтернативного" жилья

На рынке загородной недвижимости по сравнению с предыдущими годами произошли некоторые изменения. Связаны они с изменением отношения покупателей к загородным проектам и с изменением общерыночной ценовой ситуации. "Покупательский спрос будет сконцентрирован на объектах в организованных коттеджных поселках с проработанной архитектурной и функциональной концепцией, учитывающей потребительские предпочтения выбранной целевой аудитории", - говорит руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН" Светлана Кондачкова. "В условиях ужесточившейся конкуренции наиболее конкурентоспособными будут проекты с четко продуманной концепцией, которая должна соответствовать общей стратегии позиционирования объекта и учитывать основные ожидания целевой аудитории", - соглашается управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. Имеется в виду, что если поселок позиционируется как элитный, то он должен соответствовать определенным требованиям таким как: хорошая транспортная доступность, благоприятное природное окружение (лес, водоемы), собственная инфраструктура, единая архитектурная концепция, современные эксплутационные характеристики и прочее.

Действительно, опрошенные участники рынка отмечают некоторое снижение объемов рынка и темпов роста цен. Во многом такая ситуация связана с тем, что покупатели стали более разборчиво относиться к предлагаемым проектам, оценивая их не только по заявленным характеристикам, но и обращая внимание на то, что нужно именно им. "Сейчас покупателя загородной недвижимости отличает более избирательный подход к выбору объектов: акцент делается на качество строительства, транспортную доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической подоплеке сделок", - считает Светлана Кондачкова.

В этом ключе популярностью стали пользоваться коттеджные поселки с развитой инфраструктурой. Эта тенденция наиболее полно проявилась уже в 2004 году. "В 2004 году на рынке загородной недвижимости велась преимущественно организованная застройка поселков с домами по индивидуальным проектам с продуманной концепцией", - говорит директор по маркетингу Группы Компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов. Спрос на такую недвижимость остается стабильным уже несколько лет. "По-прежнему велик спрос на дома в охраняемых коттеджных поселках", - отмечает Марина Маркарова. Соглашается с ними и генеральный директор девелоперской компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин: "В настоящее время мода на особняки площадью от 800 кв.м. прошла - большим спросом пользуются коттеджные поселки".

Перспективен загородный рынок и для инвестиций, причем как со стороны физических, так и со стороны юридических лиц. Отличаются только способы инвестирования. Частные инвесторы предпочитают приобретать дома, рассчитывая на рост цен и получение от этого прибыли, попутно зарабатывая на сдаче коттеджных поселков в аренду, а юрлица - особенно крупные финансовые корпорации - как правило, инвестируют в строительство. "На рынок загородного жилья вышли крупные финансовые компании и банки (пример -поселок "Бенилюкс", финансируемый компанией "Вимм-Биль-Данн"), а также профессиональные управляющие компании, которые готовы полностью взять на себя эксплуатационное обслуживание поселков, - рассказывает г-жа Кондачкова. - При таком подходе покупатели получают гарантию качества домов иинженерно-коммуникационных сетей, которую им предоставляют застройщик и эксплуатирующая организация".

Однако уже сейчас ажиотажного спроса на загородную недвижимость нет. По мнению аналитиков компании Blackwood, основной тенденцией 2004 года тало структурирование и стабилизация рынка, рост объема предложения новых коттеджных поселков, ужесточение конкуренции. "(В 2005 году) будет происходить расслоение рынка и появится более четкая граница между удачными и неудачными проектами, в связи с насыщением рынка и ростом информированности потребителя о качестве загородной недвижимости. Вследствие этого рост цен по успешным проектам будет составлять до 40-50%, а по неудачным проектам роста цены практически не будет", - отмечает г-н Тимербулатов. Некоторый спад прироста цен обусловлен летними событиями на банковском рынке. Вторую половину 2004 года для рынка загородной недвижимости некоторые аналитики окрестили "осторожным (или сдержанным) оптимизмом", но уже в конце прошлого года рост цен возобновился.

В среднем же по рынку эксперты по-разному оценивают перспективу роста цен, но интегрированный результат колеблется от 10 до 20% в год. Например, по оценке г-жи Маркаровой, рост цен по итогам первого полугодия прогнозируется на уровне 10-13%. Г-жа Кондачкова оценивает средний рост цен за весь год в 15%, а Тимербулатов прогнозирует рост в пределах 20%.

Таким образом, инвестиции в загородную недвижимость останутся прибыльными. "Рентабельность инвестиций в загородную недвижимость в последние годы остается неизменно высокой. В текущем году при условии грамотного подхода к проектированию будущих поселков, разработке стиля и конструктивных решений с учетом возросших требований покупательской аудитории, правильной организации инженерно-строительных работ и пр., высокая рентабельность инвестиций в загородную недвижимость сохранится", - полагает Светлана Кондачкова. Чуть менее оптимистично оценивает перспективы инвестиций в загородную недвижимость Вячеслав Тимербулатов. "Застройщиками прогнозируется снижение рентабельности данного вида бизнеса из-за огромной конкуренции и умеренного роста спроса. Сегодня уже крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых, хотя всего лишь 2 года назад это было вполне возможным, - говорит он. - Для того, чтобы застройщику удачно выступить на этом рынке, необходимо правильное позиционирование и продвижение своего проекта. Если раньше достаточно было просто построить поселок, сегодня уже необходима и хорошая концепция и архитектура, и богатая инфраструктура и т.д.".

То же самое касается и инвесторов - физических лиц, которые покупают объекты в коттеджных поселках с целью преумножения собственных средств. То есть прежде чем принимать решения о вложении в тот или иной поселок, следует сперва оценить его инвестиционную привлекательность, учитывая изменившиеся условия рынка. Можно говорить о том, что в последнее время все большее количество объектов загородной недвижимости покупается с целью инвестирования денежных средств, для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. "Практически каждый десятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду", - подчеркивает г-жа Кондачкова. Тем не менее, по оценкам экспертов, в 2005 году сократится привлечение средств частных инвесторов на ранних стадиях строительства поселков. "Приоритетными проектами на сегодня являются коттеджные проекты "под ключ": весь проект инвестируется девелопером и не зависит от привлекаемых частным инвестором средств", - отмечает г-н Тимербулатов.

Кроме того, при инвестировании средств в загородную недвижимость следует обратить внимание на тенденции развития различных направлений. "Наиболее популярным направлением на рынке загородной недвижимости является Новорижское шоссе. На данное направление приходится наибольший объем заявок. На втором месте по уровню спроса стоит Рублево-Успенское шоссе. Далее идут Калужское, Дмитровское и Минское шоссе. Следует отметить значительный рост популярности Дмитровского направления в последние два года", - говорит Марина Маркарова. "В 2005 году в качестве наиболее интересного направления будет раскручиваться Калужское шоссе, - полагает Вячеслав Тимербулатов. - Следом идут Дмитровское и Осташковское шоссе, после чего риэлторы, скорее всего, переключатся на Киевское направление. Минское направление, еще недавно являвшееся одним из наиболее престижных и востребованных, сейчас сравнительно непопулярно из-за транспортной ситуации, решение которой до сих пор отсутствует". А г-жа Кондачкова отмечает увеличение спроса на Калужском, Киевском и Дмитровском шоссе.

Кроме того, интерес девелоперов и инвесторов не будет ограничиваться только ближними частями шоссе. "Радиус интересов инвесторов расширится - за пределы 50 км", - полагает г-н Тимербулатов. Тем не менее, подходить к расширению радиуса интересов следует осторожно, так как в некоторых случаях проекты могут оказать абсолютно неликвидными в силу слишком высоких временных затрат покупателей на дорогу.