Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Наверное, ситуацию можно охарактеризовать следующим образом. С одной стороны СМИ сейчас активно муссируются слухи о переизбытке или перенасыщения этого рынка предложения, действительно особенно в начале развития рынка, очень многие застройщики фокусировались именно на элитном жилье, появлялось больше и больше поселков именно в этом сегменте и сложилось впечатление, что наступило перенасыщение. С одной стороны, это действительно так, поселков достаточно много особенно если смотреть в пропорциях, доли предложения в общем объеме.Какие Вы можете назвать критерии элитности, что нужно поселку, для того чтобы он был успешным?
Сейчас, по нашим оценкам, порядка 46% домовладений предлагаются именно в сегменте элитного жилья, премиум и de luxe, с другой стороны, мы оцениваем, что по спросу примерно 20% приходится именно на этот сегмент. И если сравнить пропорции, то кажется, что действительно есть такое перенасыщение. Наверное, тут можно говорить о дисбалансе в предложении, с точки зрения абсолютных показателей. Действительно, количество предложений в элитном сегменте довольно велико, но качественных предложений в этом сегменте все равно достаточно мало.
Если мы посмотрим на структуру игроков рынка элитного загородного жилья, то увидим, что сейчас порядка 30 компаний предлагают поселки в этом сегменте, но только 4 крупнейших держат более 50 % рынка. Можно говорить, что, с одной стороны, проектов достаточно много, но серьезных и сильных, с точки зрения размеров, качества, с точки зрения опытности игроков, достаточно мало. Таким образом, можно сделать вывод, что переизбытка качественных проектов отнюдь не ощущается. Мы видим это по своим продажам. Потому что, все наши проекты сейчас находятся в элитном сегменте. И по нашим продажам мы не ощущаем переизбытка, трудностей со спросом или с продажами. Наши продажи идут очень успешно.
Вывод, который мы делаем – успешные проекты находят своего покупателя. А те, которые заявляют себя как элитные и не отвечают всем требованиям этого типа жилья, безусловно, сталкиваются с проблемами. Поэтому и существует мнение, что действительно существует некоторый дисбаланс и рынок перенасыщен в этом сегменте.
Элитный сегмент всегда в первую очередь, как в городском жилье, так и в загородном определяется таким важным показателем как место. Местоположение, престижность направления, удаленность от МКАД. Это является одной из ключевых характеристик. Если посмотреть, то сейчас все проекты в элитном сегменте строятся не дальше 30 км от МКАД. Конечно, это зависит и от направления, если говорить о Новой Риге, то там удаленность может быть чуть больше, по сравнению с другими направлениями. Потому что пропускная способность этого шоссе намного выше. Но в принципе – безусловно, основной критерий – это близость к Москве.Как Вы считаете, объекты инфраструктуры должны быть открытыми для всех желающих?
Второе – это скажем так, концептуальность, продуманность организации жизни в поселке. Концепция поселка. Потому что здесь должно быть продумано все, все элементы проживания. Начиная от общей планировки, кончая архитектурным решением поселка. И безусловно, третий фактор, ключевой, это инфраструктура, обеспечение комфортной жизни в поселке. И вопрос, что значит элитный поселок с точки зрения инфраструктуры, решается по-разному. В нашем понимании, размещать внутри элитного поселка полноценную инфраструктуру – это неправильно. Это нарушает как некую приватность жизни, так и то самое спокойствие, тишину и умиротворенность загородной жизни которой хочется в элитном поселке. При наличии всей качественной инфраструктуры на территории, это все нарушается.
Поэтому, на наш взгляд, самый грамотный подход именно в элитном жилье – это когда строится полноценный инфраструктурный комплекс в непосредственной близости от поселка. Эту концепцию мы реализуем на Новорижиском шоссе – строим инфраструктурный комплекс NovaRiga. Мы уверены, что это более правильно. Такой подход обеспечит, с одной стороны высокое качество, с другой стороны, обеспечить правильный образ жизни внутри поселка.
Она в первую очередь должна быть качественная и полноценная. Должна быть на необходимом уровне. Когда мы говорим о поселке в 15-20 домов, даже 100 домов, то построить действительно полноценную инфраструктуру того уровня, к которому привыкла эта аудитория, чтобы это был не просто маленький магазинчик и маленький спортзал, а чтобы это был тот же уровень комфорта, что и в Москве, это должны быть определенные масштабы. Определенные объемы клиентов, операций в этом инфраструктурном комплексе. Поэтому зачастую, все то, что рождается внутри, просто не отвечает заданному уровню. Когда мы говорим о строительстве внешней инфраструктуры, да, безусловно, она становится открытой соседним поселкам, проезжающим по этому направлению людям. Наверное, в этом нет ничего страшного, все равно, так или иначе ценовой уровень отвечает определенному уровню жизни людей, которые туда приходят.Вы уже говорили о том, что сейчас много поселков не соответствует заявленному уровню элитности. Как Вы считаете, почему все-таки так много поселков, которые позиционируются как элитные, при этом таковыми не являются?
Надо казать, что в нашем случае, когда вот мы строим инфраструктурный комплекс для наших поселков, у нас достаточный объем клиентуры, которая будет пользоваться этим комплексом. Потому что у нас целый ареал поселков находится в одном месте, соответственно этот инфраструктурный комплекс будет обслуживать жителей сразу многих поселков, которые принадлежат нашей компании. Поэтому с одной стороны, мы не так будем нуждаться во внешних клиентах, чтобы обеспечить необходимый поток людей, с другой стороны, сможем обеспечить полноценную высококачественную инфраструктуру.
Я думаю, что все, конечно, хотят снять сливки, все хотят задрать цены, и им кажется, что если они себя такими назовут, то они такими станут. И поэтому, хотят немножко задрать свой класс, чтобы получить большую маржу, поставить более высокую цену. Это, с одной стороны, трата времени клиентов, которые клюют на такие уловки. Все равно, когда они приедут, они увидят, что это не то. Здесь не тот случай, когда, как яхту назовешь, так она и поплывет.Вы сейчас сказали о том, что современный покупатель очень требователен. Предложений на рынке много, есть из чего выбирать. Какой изюминкой должен обладать проект, для того чтобы привлечь своего покупателя?
Клиент становится очень требователен, и уже разбирается, в том, чего он хочет и какие есть предложения на рынке. Поэтому, придя в такой поселок, человек увидит, что этот не тот уровень и просто раздраженно оттуда уедет. И никто от этого не выиграет. Естественно, более разумный и мудрый подход для застройщиков, это все-таки понимать, в каком классе ты строишь, какого уровня критерии ты можешь обеспечить, и соответственно, заявлять себя в необходимом классе, чтобы не тратить свое время и не тормозить продажи своего проекта. Но, к сожалению, грамотных застройщиков не так много. Все хотят заработать быстрее, но как это грамотно сделать не все знают.
Поселок должен, скажем так, обладать определенной уникальностью. То есть если просто построить поселок, где будут натыканы дома, определенной ценовой категории, определенного качества и средненькой архитектуры, вот тогда проект на таком среднем уровне будет потихонечку, очень медленно продаваться.Лидия, скажите, пожалуйста, какую роль в продажах домов играет человеческий фактор? На мой взгляд, архитектурная концепция, фишки – это только половина дела, нужно ведь еще грамотно все это преподнести.
Сейчас мы видим все больше поселков, которые в свою концепцию вкладывают ту или иную философию. Те или иные изюминки с точки зрения ландшафтов или инфраструктуры. Например, как мы решаем этот вопрос у нас новый поселок, который недавно был заявлен на рынке, идет активная рекламная кампания, он уже получил премию «Лучший проект классе de luxe», поселок Millennium Park.
У нас вот такой "фишкой" поселка являются впервые построенные в Подмосковье искусственные каналы длинной 5 км. А другая "фишка" - это огромная парковая территория. Порядка 30 га мы отводим только под парки. Таким образом, мы предлагаем и разнообразие ландшафтов. Многие люди любят жит в лесу, а кто-то предпочитает жить у воды. Мы предлагаем вот такие радости природы, на любой вкус. Это уникальное решение – и приятно для проживания, и придает индивидуальность проекту. Жильцам будет чем похвастаться перед своими друзьями и коллегами.
Поэтому очень важно нахождение каких-то таких "фишек" в ландшафтах или в архитектуре. Некоторые, я знаю, строят в японском стиле, кто-то экологичном стиле. Каждый пытается найти свою нишу, соответственно потребностям, которые есть у элитной аудитории. Такие моменты должны быть очень хорошо продуманы.
Очень важна архитектура, потому что правильно угадать вкусы и предложить правильное архитектурное решение – это очень важный момент. Конечно, все устали от хаотичных застроек и хотят уже какой-то единой архитектурной концепции. Многие застройщики сейчас начинают предлагать 5-6 проектов домов и типично так все застраивают. Но, в элитном сегменте это не очень хорошо проходит, потому что, все-таки, элитный клиент хочет выразить свою индивидуальность, найти какой-то свой стиль, который удовлетворяет его вкусу, его образу жизни.
В этом плане важно предлагать достаточно широкий круг проектов, но они должны гармонично сочетаться друг с другом. У нас, например, свое архитектурное бюро. Мы постоянно разрабатываем и совершенствуем новые архитектурные коллекции, идем в ногу со временем. Учитываются все вкусы нашей аудитории. Мы предлагаем разнообразие, это красивые, современные, стильные дома. И даже несмотря на это, мы все равно предлагаем нашим клиентам возможность доработки того или иного проекта до своих личных потребностей. Это тоже очень важно, потому что если человек покупает дом и ничего в нем не может изменить, это некомфортно. У нас, благодаря нашему архитектурному бюро, человек еще на стадии строительства может что-то изменить. Это очень важный момент.
Я думаю, что это важно в любых продажах, вне зависимости о того, что ты продаешь водокачку, ручку или дом. Все равно, так или иначе, это психология продаж, когда человек, который общается с клиентом, понимает, как с человеком обращаться, как найти к нему ключ. Как разговаривать с ним на одной волне; это уже установление определенных доверительных отношений, скажем так, партнерских. В любых продажах – это важный фактор. С другой стороны, про конкретный дом – это обычная технология продаж. Ты понимаешь в разговоре, чем живет этот клиент, для чего он покупает дом, рисуешь картинку, как этот дом будет отвечать всем его потребностям. Как человек будет там жить со своей семьей, как будут бегать его собачки, как будет удобно там прогуляться с девушкой или с ребенком, возле леса или возле речки.Существует какой-то собирательный образ покупателя элитного загородного жилья?
Поэтому, здесь это просто понимание человека, понимание того, зачем он покупает этот дом и преподнесение того или иного места, того или иного дома как идеальное решение тех задач, которые перед собой ставит клиент, когда он себе выбирает дом. Это психология.
Ну, если говорить такими статистическими, сухими фактами, то мы элитный сегмент определяем от 700 тысяч долларов за домовладение и выше. Если говорит с точки зрения уровня дохода, то в принципе этот человек должен обладать уровнем дохода не менее миллиона долларов в год. Чаще всего решение принимает мужчина. Поэтому, это в основном мужчины, на процесс принятия решения, конечно же влияет женщина, члены семьи. Но, так или иначе, решение принимает мужчина. В основном, это все успешные люди. С точки зрения рода занятий, это бизнесмены, чиновники. Этот человек ассоциирует себя с успехом, и для него загородный дом, это какой-то определенный с одной стороны показатель его успеха, с другой стороны, то, что он может себе позволить благодаря тому, чего он достиг. Определенная компенсация за все его труды и старания. Безусловно, это люди, которые много путешествуют, которые уже понимают, как живет мир, какие стандарты качества жилья, какими стандартами комфорта им хочется себя окружить. Поэтому, они, безусловно, становятся требовательны к тем вещам и брендам, которые окружают их, к тем компаниям, которые они выбирают.Сегодня все больше загородного жилья приобретается с помощью ипотеки. Насколько часто этот финансовый инструмент используется при покупке элитной загородной недвижимости?
Понимая все это, мы сейчас сами вывели отдельную марку Villagio Estate, марку застройщика, специально для нашего девелоперского направления, занимающегося элитным загородным жильем. Потому что мы понимаем, что человек, выбирая компанию, которая будет строить ему дом, да и весь поселок, в котором он будет жить, хочет, чтобы она соответствовала определенным стандартам, тому уровню, к которому он привык в повседневной жизни. Будь то часы, рестораны, марка одежды, машина и т.д. Наш клиент хочет, в принципе, окружать себя качественными и престижными вещами, которые делают его жизнь более комфортной. Здесь вот такое вот сочетание характеристик. И мы в своем подходе работы с покупателями стараемся им соответствовать.
Надо сказать, что это направление постоянно развивается. Если раньше в этом сегменте не были приняты ипотечные программы, было принято платить живыми деньгами. Сейчас все больше и больше появляется спроса на ипотеку и на различные кредитные программы. Все больший процент домов покупается именно на таких условиях. Эта доля еще не очень велика. Но психология у людей меняется, и люди постепенно приходят к пониманию того, что нужно правильно считать свои деньги. Они смотрят разные ипотечные программы, подбирают наиболее выгодные для себя. Эта тенденция налицо и мы тоже в этом направлении двигаемся, как и многие другие застройщики. И процент людей, покупающих себе по ипотеке недвижимость в элитном сегменте растет. В общем-то, это правильное управление денежным ресурсами.Существуют ли какие-то специальные программы ипотечного кредитования именно под покупку элитного жилья?
Как известно, богатые люди особенно хорошо считают деньги. Поэтому, с развитием ипотечного кредитования, когда кредиты станут еще более доступными, как заграницей, все будет еще больше набирать обороты.
Существуют специальные программы для определенных компаний, которые обсуждают конкретные проекты. И тогда под эти конкретные проекты создаются определенные условия. Под каждый проект – свои условия. Естественно, когда речь идет об элитном жилье и дорогих клиентах, то банки охотнее идут на сделки и дают лучший процент, потому что, это более надежная аудитория с точки зрения дальнейших выплат. Это ведь не потребительский кредит на покупку телевизора, где неизвестно вернут деньги или не вернут. Поэтому, конечно элитный клиент может рассчитывать на более хорошие условия, чем обычный.Лидия, как Вы считаете, как будет развиваться рынок элитного загородного жилья в будущем?
Я думаю, что он будет становиться все более зрелым, качественным и конкурентным. На самом деле, я думаю, что из этих 30 застройщиков, которые себя позиционируют в этом классе, останется действительно сильных 3-4 и доля крупных, опытных застройщиков будет только увеличиваться, тогда будет улучшаться и качество проектов. Какие-то проекты будут становиться более клубными.Ну а теперь давайте перейдем к Вашему проекту Millennium Park. Можно сказать, что его появление произвело фурор на рынке. Расскажите о нем.
Будет нарождаться такая новая категория мегапроектов, которая будет включать в себя большой инфраструктурный комплекс, различные виды жилья: и таунхаусы, и виллы, и апартаменты. Сейчас мы уже видим заявления о таких проектах. Будем надеяться, что хотя бы часть из них реализуется. У нас уже появились достаточно крупные проекты — Millennium Park, о котором мы говорили, в нем более 600 домов. Будут развиваться разные сегменты и разные концепции. Но главное, что все эти проекты будут становиться более качественными, как с точки зрения продуманности, так и с точки зрения реализации. Мы только этому рады. Хочется верить, что все будет развиваться именно так, в тоже время видно, что клиент становится умнее, разборчивее. Так или иначе, я думаю, что, естественный конкурентный отбор к этому приведет. И продукт будет улучшаться, и количество компаний серьезно сократится.
Проект уникален теми ландшафтными решениями, которые мы предлагаем, такого не создавал еще никто. Искусственные каналы шириной по 12 метров, настоящие искусственные реки. Они пронизывают весь поселок, который занимает очень большую территорию в очень красивом месте в Истринском районе. И помимо этих рек, вся территория будет окружена еще красивейшим парком.Millennium Park был выставлен на продажу не так давно. Насколько активно покупаются дома в поселке?
Вообще, весь поселок разбит на 7 кварталов, в каждом из которых реализовано свое архитектурное и ландшафтное решение. То есть, это такие 7 уникальных поселков, которые связаны общими прогулочными зонами, общими дорогами. Каждый найдет там то, что хочет, и будет жить в красивейшем оазисе на Новой Риге. Это будет удивительное место, по красоте. Он с одной стороны будет окружен естественным лесом, а с другой – теми парками и каналами, которые мы там создаем. Они будут благоустроены, там тоже можно будет наслаждаться природой, но не в диком виде, а со всеми удобствами: и пикник организовать, и в беседке посидеть с друзьями, и собак своих выгулять. Это будет такой природный оазис, со всем комфортом, который может ожидать элитный клиент.
С другой стороны, та архитектура, то оформление поселка, которое мы планируем и которое уже сейчас строится. Оно отвечает самым последним архитектурным и оформительским требованиям. Мы используем самые дорогие и самые красивые материалы. Будут очень красивые ограды, красивое освещение, целые дизайнерские разработки по свету будут реализованы в этом поселке. В каждом из семи кварталов поселка будет собственный узор на мостовой. Каждый элемент будет выполнен на очень высоком уровне, с очень хорошим вкусом, с индивидуальностью. Я думаю, это будет красивое и комфортное место для проживания. Там будет вся необходимая инфраструктура, в минимальном уровне для поселка: игровые площадки, небольшие кафе. А полноценный инфраструктурный комплекс с торговыми центрами, ресторанами, аквапарком, конным клубом, гостиницей для персонала будет буквально в пяти минутах езды.
Я думаю, что не зря этот проект получил премию Поселок года в классе de luxe. И первые отзывы клиентов, которые покупают дома, и то, как идут продажи, дает нам все основания полагать, что действительно, мы попали в точку, и тот проект, который мы предлагаем, востребован людьми.
Официально о продажах было объявлено только в марте, но уже сейчас 100 домов продано. У нас несколько проектов на Новой Риге, и надо сказать, что этот поселок самый новый, но он опережает все наши поселки и поселки конкурентов по темпам продаж. Это лидер по продажам в классе de luxe на сегодняшний день. Цифры говорят сами за себя.Ну и последний вопрос. В какой стадии строительства поселок находится сейчас?
Сейчас там прокладывают дороги. Внешнее ограждение уже построено, строятся первые дома. Всегда, когда мы строим поселки, мы строим часть домов на собственные средства, не дожидаясь продаж клиентам. Собственная застройка – это порядка 100 домов. Уже заложен фундамент, и некоторые уже дошли до уровня 2 этажа. Сейчас, когда вы туда приедете, можно будет увидеть часть построенных домов, часть дорог и общее ограждение. Темпы строительства очень высокие и каждый месяц можно говорить о новом этапе строительства. В первую очередь, мы, конечно, проложим дороги и начнем строительство каналов.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
