«Новая Москва» нуждается в огромном количестве инфраструктуры»
Как именно будут выглядеть и развиваться территории «Новой Москвы» еще не до конца понимают даже столичные чиновники. Ясность присутствует только в одном – современный уровень развития инфраструктуры на присоединенных территориях даже близко не соответствует тому, который должен быть в одном из самых больших городов мира. О том, как обстоят дела с инфраструктурой в «Новой Москве» Cottage.ru побеседовал c Сергеем Мусолиным, управляющим партнером компании Atlas Development
Как именно будут выглядеть и развиваться территории «Новой Москвы» еще не до конца понимают даже столичные чиновники. Ясность присутствует только в одном – современный уровень развития инфраструктуры на присоединенных территориях даже близко не соответствует тому, который должен быть в одном из самых больших городов мира. И пока власти гадают, что же делать с увеличившейся в несколько раз Москвой, девелоперы, строящие коттеджные поселки на присоединенных землях, пытаются самостоятельно решить этот вопрос. О том, как обстоят дела с инфраструктурой в «Новой Москве» Cottage.ru побеседовал c Сергеем Мусолиным, управляющим партнером компании Atlas Development.
Сергей, охарактеризуйте в общих чертах текущее положение дел с инфраструктурой в «Новой Москве».
Уровень развития инфраструктуры за пределами МКАД, я думаю, все и так примерно представляют. Грубо говоря, тут нет ничего: слабо развита социальная инфраструктура, нет дорог, даже в магазин за жизненно необходимыми продуктами порой приходится ездить за несколько километров на машине. Эта ситуация характерная для всего Подмосковья, и на тех территориях, которые летом официально вошли в состав «Новой Москвы», она ни чуть не лучше. Я не говорю о том, что у столицы должны быть какие-то преференции, по хорошему инфраструктуру нужно равномерно развивать по всей стране, но тот уровень развития, который мы видим в Троицком и Новомосковском административных округах – он абсолютно не соответствует тому, который должен быть в огромном мегаполисе.
На ваш взгляд, чего больше всего не хватает «Новой Москве»?
«Новая Москва» нуждается в огромном количестве инфраструктуры, но, в первую очередь, в транспортной и социальной. Не хватает больниц, поликлиник, школ и детских садов. Ну а про дороги и говорить нечего. Калужское шоссе стало главной транспортной артерией территории, которая в 2,5 раза превышает площадь Москвы в пределах МКАД, но, по сути, это вообще единственная дорога здесь. Все те десятки тысяч людей, которые ездят на работу в Москву, пользуются именно Калужской трассой. Ее необходимо разгружать, строить альтернативные трассы. В перспективе дорожная сеть должна быть максимально приближена к той, что мы имеем в «Старой Москве».
Вы говорите, что десятки тысяч людей едут на работу в Москву. Это является признаком того, что в непосредственной близости от их мест проживания нет работы.
Это вообще одна из самых главных проблем «Новой Москвы». Весь бизнес сегодня сосредоточен в пределах МКАД, а на новых территориях рабочих мест очень мало. Необходимо строительство целых деловых районов, которые обеспечат занятость населения в непосредственной близости от мест их проживания. Но тут есть и другая сторона медали. Я сильно сомневаюсь, что столичные компании по собственному желанию начнут переезжать из исторического центра Москвы за МКАД. Тут нужны какие-то административные рычаги. Возможно, на первом этапе понадобится создание особых экономических зон, где бизнесменам будут предложены налоговые льготы и другие бонусы от государства.
Но пока «бонусы от государства» - это довольно редкое явление. Чаще бывает наоборот. К примеру, на днях стало известно об внесении ряда поправок в действующее законодательство, которые обяжут девелоперов строить объекты инфраструктуры за свой счет. На ваш взгляд, правильно ли это?
Тут нужно понимать, о чем конкретно идет речь. Если мы говорим о строительстве социального жилья по муниципальному заказу, когда на участке, выделенном чиновниками, строится несколько тысяч метров жилья для очередников или военных, то такие микрорайоны в любом случае нужно обеспечивать инфраструктурой. И по действующим нормам в инвестконтрактах прописано, какие именно объекты и в каком объеме должен реализовать застройщик. Что же касается застройки земель, находящихся в собственности у девелопера, то пока я с трудом представляю, как власти планируют обязывать девелоперов что либо строить. Да, инфраструктура необходима, но перекладывать обязанности по ее развитию с государства на частные компании – это неправильно. Можно пойти по западному пути, создавать концессии, государственно-частные партнерства. Но просто взять и сказать, что государство больше не при чем, всю инфраструктуру должны строить девелоперы – так нельзя.
На тех землях, что сегодня стали Москвой, уже давно ведется активное строительство коттеджных поселков. Насколько они обеспечены инфраструктурой для комфортного проживания?
У этого вопроса есть две стороны. Если говорить о тех же проблемах с транспортной и социальной инфраструктурой, которые есть на территории всей «новой» Москвы, то обеспеченность ни чем не отличается. А вот что касается инфраструктуры, которую по силам возвести девелоперу самостоятельно в рамках одного коттеджного поселка, тот тут ситуация несколько лучше, чем в целом на территории Новомосковского и Троицкого административных округов. Не так давно наша компания провела комплексное исследование поселков, расположенных на присоединенных территориях. Мы изучили более 120 уже готовых и строящихся проектов и пришли к выводу, что на сегодняшний день обеспеченность инфраструктурой для постоянного комфортного проживания коттеджных поселков на территории «Новой Москвы» составляет около 20%.
А что вы вкладываете в понятие «инфраструктура для постоянного комфортного проживания»?
Это те объекты, которые необходимы ежедневно: магазины, кафе, аптеки, спортивные комплексы. Существует определенный набор инфраструктуры, который позволяет позиционировать коттеджный поселок как пригодный для постоянного проживания. Это значит, что жителю такого поселка, если ему понадобится батон хлеба и таблетки от головы, не придется ехать несколько километров по пробкам. Так вот поселков, в которых есть такой набор объектов, на территории «новой» Москвы всего 19%.
Хорошо, в этих 19% поселков есть, как говорится, «полный фарш». А чем могут похвастаться остальные?
Начнем с того, что около четверти всех поселков – 23% - не могут похвастаться вообще ничем. В них нет вообще никакой инфраструктуры. Как правило, это либо те проекты, которые расположены в непосредственной близости от МКАД или Троицка, либо коттеджные поселки самого низшего ценового сегмента. В первом случае девелопер рассчитывал на то, что жители его поселка будут пользоваться теми «благами цивилизации», которые расположены вокруг. На совсем небольшом удалении от старых границ Москвы это в принципе возможно. В случае же с жестким эконом-классом все и так ясно – покупатель готов отказаться от инфраструктурой составляющей в пользу низкой цены.
Что касается общей картины, то сегодня большинство поселков могут «похвастаться» наличием игровых площадок для детей и спортивных для подростков и взрослых. Эти объекты инфраструктуры требуют минимальных финансовых затрат со стороны девелопера, поэтому они есть в 78% коттеджных поселков «Новой Москвы». Вторым по популярности объектом является магазин или минимаркет. Он есть в 41% поселков. Замыкают тройку лидеров кафе и рестораны, а также спортивные объекты, такие как фитнес-клубы и тренажерные залы. На их долю приходится 24%.
А какие инфраструктурные объекты в коттеджных поселках «Новой Москвы» сегодня в дефиците?
Реже всего встречаются школы, по нашим подсчетам они есть только в 2,8% поселков. И это вполне объяснимо: строить школу внутри коттеджного поселка экономически нецелесообразно, это один из самых сложных и дорогих объектов инфраструктуры, как с точки зрения строительства, так и последующей эксплуатации. Детские сады и детские клубы также встречаются довольно редко, но все равно их почти в 7 раз больше, чем школ – около 20%. С дошкольными учреждениями несколько попроще, чем со школами, гипотетически выделить отдельное помещение для 5-7 детей и 2-3 нянь и преподавателей можно на территории практически любого поселка.
Если же говорить про объекты, которые не являются жизненно необходимыми, но все-таки востребованными среди жителей загородных поселков, то сложнее всего в «Новой Москве» можно найти SPA-салоны, оборудованные пляжи и бассейны.
Сергей, приведите примеры удачных коттеджных поселков на территории «Новой Москвы» с точки зрения насыщенности инфраструктурой.
Один из самых ярких примеров – это жилой комплекс «Западная Долина», там строится все, вплоть до делового центра, который призван обеспечивать жителей рабочими местами. Но этот проект вряд ли можно назвать коттеджным поселком в традиционном понимании, это целый микрорайон на несколько тысяч жителей. Если же говорить о более привычном формате, то здесь хорошим примером является наши поселки «Никольские Озера» и «Никольский Берег». Они примыкают друг к другу и обладают общей инфраструктурой – на территории «Никольских Озер» строится общественный центр площадью более 1,5 тыс. кв. м, в котором разместятся фитнес-центр с современным оборудованием и специализированными залами, большой плавательный бассейн, SPA-салон и салон красоты, минимаркет, ресторан и кафе, медицинский кабинет, аптека, отделение банка, детская комната и многое другое. Здесь же разместится и офис управляющей компании поселка.
Ну и последний вопрос. Как вы видите развитие инфраструктуры «Новой Москвы»?
Сегодня у столичных чиновников есть уникальный шанс построить новый город практически с нуля. Создать сбалансированную и комфортную для проживания среду, где не будет пробок, проблем с общественным транспортом, дефицита школ и детских садов. Да, конечно, сделать это за 2-3 года нереально, понадобятся десятилетия. Но то, какой будет «Новая Москва» через эти десятилетия целиком и полностью зависит от сегодняшних чиновников. Если сейчас грамотно подойти к генпланированию, использовать опыт других стран, то можно будет действительно создать город, в котором будет комфортно и приятно жить. Сейчас многие задаются вопросом «как заставить людей переехать в "Новую Москву"?», но при правильной градостроительной политике этот вопрос решится сам собой, люди сами захотят ехать жить сюда.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
