«Крупные компании должны идти по пути развития проектов КОТ»
Сегодня только самый ленивый девелопер не заявляет о запуске проектов КОТ – комплексного освоения территорий. По мнению Дмитрия Бадаева, генерального директора компании «Вектор Инвестментс», во многом это просто дань моде. На самом деле, реализовать масштабные проекты по силам далеко не всем. Cottage.ru выяснил у девелопера «Истринской долины», одного из крупнейших проектов КОТ в Подмосковье, с какими трудностями приходится сталкиваться при реализации таких проектов, и как они решаются
Сегодня только самый ленивый девелопер не заявляет о запуске проектов КОТ – комплексного освоения территорий. По мнению Дмитрия Бадаева, генерального директора компании «Вектор Инвестментс», во многом это просто дань моде. На самом деле, реализовать масштабные проекты по силам далеко не всем. Cottage.ru выяснил у девелопера «Истринской долины», одного из крупнейших проектов КОТ в Подмосковье, с какими трудностями приходится сталкиваться при реализации таких проектов, и как они решаются.
Сегодня мало кто имеет четкое представление о том, что же такое проект комплексного освоения территорий. Кто-то называет проектом КОТ строительство сотен тысяч и даже миллионов квадратных метров жилья. Кто-то измеряет более скромными цифрами, позиционируя проекты реконструкции городских микрорайонов как КОТ. Кто же все-таки прав?
На самом деле никто не задумывался над этим. Просто все следуют моде. Если это не точечная застройка, то это уже комплексное освоение. Так выгодно позиционировать свои проекты. Но все-таки комплексное освоение – это нечто большее, чем застройка района или микрорайона. В самом понятии уже заложена мысль о том, что это что-то масштабное, освоение обширной территории. Кроме того, комплексное освоение подразумевает строительство собственной дорожной и инженерной инфраструктуры. Хотя даже большой микрорайон может быть вписан в уже существующую дорожную сеть и коммуникации. Понятно, что можно говорить о некой продуманной планировке внутри этого микрорайона, создании культурной среды обитания. Но, на мой взгляд, это не будет являться предметом комплексного освоения.
Ну а если говорить более конкретно, какие ключевые различия между комплексным освоением территорий и микрорайонов?
Если мы говорим о комплексном освоении, то здесь должен быть проведен многофакторный анализ, еще на прединвестиционной стадии. Он должен учитывать множество внешних факторов: насколько эта территория в дальнейшем справится с тем количеством людей, которые здесь будут проживать, как они будут добираться, где они будут трудиться, какая будет выстроена логистика с Москвой, или с Московской областью. Масса факторов, это целая градостроительная работа. Можно махнуть рукой в чистое поле и сказать, что это отличное место, давайте строить здесь. Но когда все проанализируешь, возникает масса вопросов сразу. С комплексным освоением работать очень сложно. Это действительно мощная масштабная работа, с привлечением опытных специалистов. Необходимо учитывать международный опыт, изучать закономерности развития и умирания городов.
До кризиса в России было заявлено огромное количество проектов комплексного освоения территорий, тогда они назывались мега-проекты. Дожить до сегодняшнего дня смогли лишь единицы из них. Это влияние экономической нестабильности или все же были и другие факторы?
Я думаю, что кризис внес свои коррективы, но дело не только в этом. Когда мы говорим о комплексном освоении территорий, то это достаточно серьезные капиталовложения, но не только финансовые. Даже строительство одного поселка или микрорайона – это непростая задача, то что говорить о развитии больших территорий. Одной компании это не под силу, всегда появляются партнеры, соинвесторы, привлекается банковское финансирование. Естественно, не обойтись и без государственно-частного партнерства. Когда встает вопрос о решении проблем коммуникаций, подведения электричества, газа, строительства дорог, то здесь без помощи государства не обойтись. На плечах одного инвестора не вытащить строительство новых дорог. А зачастую это просто необходимо. Если все жилые комплексы, поселки, проекты КОТ посадить на существующие дороги, то рано или поздно случится транспортный коллапс. Я думаю, что все эти проблемы, которые есть при проектах комплексного освоения, в кризис с тройной силой ударили по планам инвесторов.
Сейчас мы наблюдаем некую тенденцию к выходу из кризиса. Я бы не хотел говорить, что мы уже его пережили. Образовались новые экономические условия, новые цены на рынке, новый спрос, он переформатировался, переформатировались и проекты, которые сегодня продолжают свое существование. Они уже не могут с такой масштабностью реализовываться, они поменяли свою структуру в плане жилья: пересмотрены площади, пересмотрены форматы, пересмотрено время реализации.
А вот в этих новых экономических условиях пользуется ли популярностью у покупателей жилье в масштабных проектах?
Безусловно, можно говорить о существенном спросе. Чем хорошо комплексное освоение территорий? В большинстве случаев создается новая продуманная структурная составляющая. Это относится и к социальной, и к развлекательной части. Намного интереснее жить в новом микрорайоне, с новыми школами, детскими садами, новыми возможностями для посещения каких-то активностей, чем просто купить квартиру в новостройке в центре рабочего поселка, существующего уже 60 лет. В этом плане очевидный плюс – это социальное окружение в таких проектах, оно достаточно однородное.
В СМИ постоянно пишут о том, что минус масштабных проектов – это длительный период строительства, а покупателей жизнь на стройке не прельщает. Можно ли обойти проблему строящегося жилья, когда первые дома уже построены?
Мне кажется, этой проблемы не существует. Никто не строит один дом, заселяет его, и начинает строительство следующего в 10 метрах за забором. Проекты комплексного освоения застраиваются очередями, кластерами. Вот, например, один кластер может составлять 30-50 га, его освоение идет одновременно. Освоив очередь, девелопер переходит к следующей. 30 га – это минимальный размер очереди строительства в таких проектах. И это достаточно много. Если вы живете внутри этого небольшого градобразования, следующая очередь вас никак не беспокоит. Вы не ходите через нее, не ездите. Ну да, где-то на горизонте происходит стройка. Но никакой нет гарантии, что купив квартиру в доме точечной застройки, завтра не придет еще один девелопер и не начнет возводить у вас под окнами очередную новостройку.
При грамотной организации, грамотном планировании территории строительства, этой проблемы не существует. На то он и комплексный подход, что учитываются все факторы. Никто не захочет покупать недвижимость на строительной площадке, поэтому делается все возможное, чтобы этого избежать.
Вы уже сказали в самом начале нашей беседы, что позиционировать проект как КОТ – выгодно. А в чем эта выгода заключается?
В плане позиционирования это говорит о продуманности, с которой компания подходит к реализации проекта, масштабности этой компании, ее возможностях. С точки зрения потребителя это удобная среда обитания, новые возможности по структуре, новое качество жизни.
Давайте поговорим о вашем проекте комплексного освоения территорий, об «Истринской долине». Что представляет собой этот проект?
Когда мы готовили этот проект, мы долго думали, по какому пути пойти, как развивать Истринскую долину. На каком-то этапе мы пришли к пониманию, что строительство массы обособленных коттеджных поселков – это не наш вариант. Мы решили развивать эту территорию по образу и подобию парка. Там не только жилье, туда можно приехать, отдохнуть с семьей, пользоваться объектами для отдыха и проведения активного досуга.
Для понимания масштабности проекта, думаю, стоит привести ряд цифр.
Общая территорий «Истринской долины» - 1700 га. На первом этапе, рассчитанном до 2016 года, на территории в 600 га будут построены 18 поселков различного уровня. В основном мы предлагаем участки без подряда, но есть и проекты с готовыми домами. Например, совместный проект с компанией HONKA, названный «Дачи HONKA». И такие поселки не единичны, нельзя говорить о том, что мы занимаемся только реализацией участков без подряда. В нескольких проектах выделены участки, где мы уже строим дома, чтобы предлагать готовый продукт. Но сегодня спрос распределяется таким образом, что 80% людей в этом сегменте рынка хотят землю без подряда. Но и оставшиеся 20% мы тоже можем удовлетворить.
Насколько я понимаю, в «Истринской долине» охватывается вся линейка предложений, от эконом-класса до элитного жилья.
Да, у нас есть предложения на любой вкус и кошелек. Кому-то нужна дача, кто-то хочет дом для постоянного проживания. Например, у нас есть бюджетный дачный поселок «Никитское», где можно 7 соток купить от 500 тыс. рублей в 1,5 км от Истринского водохранилища. На этом направлении и удалении от Москвы это очень хорошее предложение. А есть участки на берегу водохранилища площадью 30-40 соток. Это уже гораздо более серьезное предложение, премиальный сегмент, на первой береговой линии.
Так называемые «эксперты» рынка недвижимости пугают тем, что участки без подряда – это прямой путь к «шанхаю», разнородной застройке, не укладывающейся в общую архитектурную концепцию. В «Истринской долине» вы накладываете на покупателей какие-либо ограничения в плане архитектуры?
Мы накладываем только те ограничения, которые накладывают действующие строительные нормы. Архитектура загородного дома – это всегда очень сложно и индивидуально. Если клиент готов потратить 10 млн. рублей за дом, то, наверняка, это уже состоявшийся в жизни человек, он много поездил, всякого повидал и вряд ли будет строить что-то страшное. По крайней мере, в наших проектах мы с таким не сталкивались, у нас нет объектов, которые бы диссонировали в поселке. Есть хороший пример нашего первого проекта «Лесная пристань», все 59 участков уже проданы, первые покупатели уже там живут. В поселке построено около 40 домов, и нельзя сказать, что это выглядит как хаотичная неорганизованная застройка. Это разные дома, они в разном архитектурном стиле, но все построены с большим вкусом. Если бы они были все совершенно одинаковые, было бы скучно.
То есть стихийная, хаотичная застройка вас абсолютно не пугает?
Нет. Нужно понимать, что хаотичность застройки определяется, прежде всего, незаконченностью самого поселка. У нас есть участок земли, мы начинаем развивать проект планировки территории, проходим все необходимые все согласования. Добавляем к этому полный набор техусловий, коммуникаций, единое ограждение, единое оформление общественной зоны, въездную группу, шлагбаум, озеленение территорий, ландшафтные работы, детские площадки. Это все мы делаем в каждом поселке с участками без подряда. И если вдруг рынок качнется в другую сторону, возрастет высокий спрос на готовые дома, нам будет достаточно подстроиться под новые условия - на этих участках, которые полностью закончены, мы просто поставим дома.
Опасаться хаоса стоит в поселках, в которых земля продается за копейки. Когда люди продают сотку за 13-15 тыс. рублей, то это уже не организованный поселок с участками без подряда, это что-то другое, совсем иной продукт. Наше предложение 7 соток за 500 тыс. рублей - это нижний порог цены. Сделать что-то дешевле практически нереально. И то, что продается дешевле, это уже не продукт. Это полуфабрикат. Время покажет, имеет ли право на существование такой полуфабрикат и во что это превратится. В народные бунты, обманутых дачников или еще во что-то. А мы работаем с полностью законченным продуктом.
Расскажите, какой инфраструктурой будут обеспечены жители «Истринской долины»?
Если говорить об инженерии, то это полный набор городских коммуникаций в 90% наших поселков. Исключение составляет только «Никитское». Там будет водопровод, электричество и дороги с твердым покрытием. А при желании покупатели смогут там сделать и газ. Условия для этого есть, просто это не входит в стоимость. Для людей это своеобразная рассрочка. Не у всех есть миллион рублей, для некоторых и 500 тыс. – это достаточно большая сумма. Мы всегда относимся с уважением к нашим клиентам и их деньгам, поэтому предлагаем такой продукт и рассказываем о том, что в дальнейшем есть возможность его совершенствовать.
Очень большое внимание мы уделяем инфраструктуре для активного отдыха. У нас есть ряд поселков на водохранилище, многие проекты не имеют непосредственного выхода к воде. Поэтому первый и один из самых главных объектов – это центр водных видов спорта. В свое время мы специально для этих целей купили базу отдыха одного из предприятий и перепрофилировали ее. И все жители «Истринской долины», которые не имеют выхода к воде, могут ей пользоваться на льготных условиях. Там будут места для парковки, обустроенный пляж, понтон для купания, возможность спуска лодки на воду.
Поскольку мы всегда говорим об активном образе жизни, невозможно его отделить от здорового питания. У нас есть сельхоз предприятие «Истринская молочная компания», которая выпускает молочные продукты под торговой маркой «Из Бужарово». В последние годы мы инвестировали в нее значительное количество средств, модернизировали производство, внедрили новую технологию содержания животных и открыли линию по производству сметаны и творога. Это экологически чистые продукты без добавок и консервантов. Живые продукты, у молока срок хранения всего 3 дня. Но качество молока, сметаны и творога «Из Бужарово» не идет ни в какое сравнение с магазинными продуктами.
Следующий у нас проект это конно-спортивный комплекс, где партнером у нас выступает Евгений Матузов, известный человек в конном спорте. Обычно конный спорт связывают с элитой, а мы хотим его сделать доступным, открыть там школу детской верховой езды. Этот объект мы начнем строить осенью. Он расположится на участке 8 га и позволит всем желающим кататься на лошадях.
Также сейчас мы проектируем центр активного отдыха. Это самый знаковый объект в «Истринской долине». Мы хотим построить каток с искусственным льдом, спортивные корты, футбольное поле, тюбинг с подъемником. Еще один из видов зимнего спорта, который мы активно развиваем, это лыжные гонки. И зимой футбольное поле будет превращаться в стадион для лыжных гонок, зимняя трасса будет располагаться в лесу, и между поселками у нас будет сделан большой 30-метровый створ. Приехать покататься зимой на лыжах может любой желающий, отдохнуть, провести время с семьей. И, если понравится, стать нашим покупателем.
Как вам удалось решить вопрос финансирования инфраструктуры?
Есть стандартный набор инфраструктуры в поселке – общественные зоны, детские, спортивные площадки, как и в любом поселке на рынке. За эти объекты платит покупатель, они заложены в стоимость. А дальше мы действуем по принципу, что инфраструктура должна быть самоокупаемой. По крайней мере, ее операционная деятельность должна окупаться. Если этого добиться невозможно, то такие объекты мы даже не рассматриваем. Мы не хотим, чтобы обслуживание и содержание инфраструктуры ложилось на плечи собственников жилья в «Истринской долине». Поэтому, прежде всего, каждый объект – это самодостаточный бизнес. И в этом смысле мы не изобретаем велосипед, мы ищем партеров, которые успешно это делают, у которых есть подобные проекты. Мы их привлекаем на определенных условиях, на управление, на соинвестирование, на участие в проектах. Мы открыты для партнерства.
Каково будущее проектов комплексного освоения территорий?
Для того, чтобы пойти по пути комплексного освоения территорий, нужно располагать соответствующим объемом земли. И им надо правильно распорядиться. Если начать создавать единичные объекты, то они не только не увеличат капитализацию окружающих земель, а уменьшат, это немудрое распоряжение активами. Поэтому крупные компании, владеющие большими земельными активами, должны идти именно по пути развития проектов КОТ.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
