Рынок загородного строительства Ленобласти выходит из стагнации
Летом текущего года на рынке загородного строительства Петербурга и Ленинградской области произошли серьезные перемены: все большим спросом стали пользоваться готовые коттеджи, а не участки, как это было в начале года; возобновилась реализация проектов, которые были заморожены, вместе с тем на рынок вышли и новые компании. Что это? Глобальное оживление рынка или лишь сезонное потепление? С этими вопросами корреспондент Cottage.ru обратился к заместителю директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольге Трошевой.
Летом текущего года на рынке загородного строительства Петербурга и Ленинградской области произошли серьезные перемены: все большим спросом стали пользоваться готовые коттеджи, а не участки, как это было в начале года; возобновилась реализация проектов, которые были заморожены, вместе с тем на рынок вышли и новые компании. Что это? Глобальное оживление рынка или лишь сезонное потепление? С этими вопросами корреспондент Cottage.ru обратился к заместителю директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольге Трошевой.
Ольга, с чем, на ваш взгляд, связна активизация продаж? Можно ли говорить о том, что рынок начал восстанавливаться?Я считают, что рынок загородного строительства Ленобласти выходит из стагнации. Действительно, за последние несколько месяцев стали активнее продаваться готовые дома в коттеджных поселках, а также объекты на стадии строительства, реже – участки с обязательным подрядом на строительство дома. Например, весь прошлый год и всю весну текущего года продавались исключительно участки, которые составляют сейчас две трети в предложении.
В настоящее время покупателей более всего интересуют готовые дома (но не те, что уже пару лет простояли) по цене 3,5-10 млн. руб. По цене менее 6 млн. домовладений – единицы, поэтому скорее диапазон цен, действительно, реальных предложений - 6-10 млн. руб. Также чуть вырос интерес к элитным объектам по цене примерно 20 млн. руб.
Еще одна тенденция, которая свидетельствует о восстановлении рынка: весной и летом девелоперы стали активно заявлять о своих новых проектах, чего не было уже очень давно. Появились новые игроки – «Сателлит девелопмент», холдинг «Империя» - те, которые никогда ранее не занимались загородным рынком. Также активизировались и застройщики, которые известны своими проектами в городе («Строительный трест», ЦДС) и заявили о своих загородных проектах.
Несколько оживились и те проекты, которые долгое время были в стадии заморозки. Например, «Евросиб Девелопмент» заявил о воскрешении «Большой Медведицы».
Растет доля эконом-класса: наконец-то застройщики стали следовать не своим амбициям, а соответствовать ожиданиям покупателей, которые хотят приобрести загородную недвижимость недорого. Сейчас эконом-класс занимает уже порядка трети рынка.
Из масштабных проектов, которые вышли на рынок в 2010 году, хотелось бы отметить комплекс «Петровские сады» (Приозерский район): заявлено 750 домовладений, в продаже находятся 1 и 2 очереди (276 участков).
Насколько популярны сейчас строящиеся коттеджи? По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в конце августа 2010 года на построенные коттеджи приходилось лишь 18% предложения (по количеству объектов). Основная доля приходится на строящиеся объекты или участки с обязательным подрядом - это около 600 000 кв.м. На рынке таунхаусов на построенные объекты приходится 16% предложения, на этапе строительства находится около 270 000 кв.м. Сейчас девелоперы предпочитают не рисковать и не застраивать проекты, а строить непосредственно под клиента: купил участок – построили дом. С одной стороны, это снижает риски, но с другой стороны, если нет построенных проектов, снижаются темпы продаж. Многие покупатели хотят видеть, что они получат в итоге, поэтому зачастую девелоперам приходится возводить демонстрационный коттедж.
Какое направление в строительстве развивается активнее всего?По-прежнему наиболее активно развивается северное направление, которое пользуются популярностью у покупателей. Самый интересный для покупателей и продуктивный, с точки зрения реализации новых проектов, Всеволожский район, где за прошедшие месяцы текущего появилось порядка 35% из всех новых поселков в Ленобласти.
Активное развитие показывает и южное направление, более всего здесь предложений в Гатчинском и Ломоносовском районе. Предложения на юге разношерстные: здесь встречаются и элитные домовладения по цене 20 млн. руб, и эконом-класс по цене 5-6 млн. руб.
Что касается цен, то они в последнее время практически не меняются. Правда, здесь мы говорим о ценах предложения. Цены сделок всегда ниже на 15-20%, однако, застройщики их не афишируют, а предпочитают договариваться с покупателями.
Как изменилась структура рынка?На рынке сегодня лидером являются коттеджные поселки, где предлагаются только участки под застройку – доля составляет 46% от всего предложения. Бизнес-класс по количеству поселков в реализации составил 14%, на класс «элита» приходится 11% проектов. Популярность участков понятна – финансовое положение загородных девелоперов не позволяет им реализовать полноценные проекты с застройкой. На самом деле, большую часть продавцов и называться девелоперами не могут – они просто когда-то дешево купили землю и намеревались потом ее продать втридорога, а не вышло, и теперь приходится называть свою землю проектом и продавать в нем небольшие наделы, потому что крупные никому не нужны.
За по-настоящему интересными, с архитектурной концепцией и понятным статусом земли проектами, как правило, стоят банковские структуры, причем не просто в качестве кредиторов, а скорее в качестве акционеров. К сожалению, массовая продажа участков пошла в ущерб только-только начавшему свое развитие рынку коттеджных поселков. Качество такого предложения зачастую такое низкое (нет даже межевания, не говоря уж о возможности подключения к коммуникациям), что назвать проект, где просто продаются куски земли, коттеджным поселком, язык не поворачивается.
Традиционно самые дорогие участки предлагаются (на 1 полугодие 2010 года) в Курортном районе. Самое дешевое предложение сосредоточено в районах удаленных от города: Кингисеппский, Волховский, Волосовский.
Какие проекты можно назвать наиболее перспективными? В настоящее время наиболее удачны те проекты, которые выходят в диапазоне самого востребованного предложения – 3,5-6 млн. руб., и продают не просто землю, а готовые дома, либо участки с подрядом и срок строительства при этом небольшой.
Что касается будущего, то думаю, что-то в будущем году должно произойти с проектами, которые зависли. Либо девелоперам придется снижать цену, потому что сроки реализации проектов уже зашкаливают, либо продавать свой бизнес, который на этом сильно теряет.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
