«Отсутствие схем финансирования — благо для современного рынка»
По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов Петербурга и консалтингового центра «Петербургская недвижимость» на петербургском рынке коттеджного строительства в процессе реализации находится 208 проектов. Несмотря на большое количество заявленных проектов, эксперты отмечают, что многие застройщики отказываются от строительства домов и предпочитают реализовывать земельные участки. О сложившейся ситуации на рынке, о самых значимых проектах и о ходе продаж Cottage.ru побеседовал с аналитиком Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрием Сперанским
По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов Петербурга и консалтингового центра «Петербургская недвижимость» на петербургском рынке коттеджного строительства в процессе реализации находится 208 проектов. Несмотря на большое количество заявленных проектов, эксперты отмечают, что многие застройщики отказываются от строительства домов и предпочитают реализовывать земельные участки. О сложившейся ситуации на рынке, о самых значимых проектах и о ходе продаж Cottage.ru побеседовал с аналитиком Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрием Сперанским. Дмитрий, каковы основные тенденции на рынке загородного строительства в 2010 году? И с чем, на ваш взгляд, они связаны?Постепенно растет количество сделок, а также средняя цена договора. С января 2010 года средняя цена договора выросла с 2 млн. 260 тыс. до 4 млн. 930 тыс. Соответственно увеличивается выручка застройщиков. Однако пока основные показатели остаются ниже, чем в тот же период в 2009 году. Люди стали больше покупать коттеджей, берут все более дорогие участки. Впрочем, нельзя забывать, что кошельки у покупателей еще очень далеки до докризисного уровня. Сделок по-прежнему в разы меньше, чем было в 2008-м году и взрывного роста ждать не приходится. Около половины коттеджных поселков не имеют ни одной сделки с начала года. Предложение пока пополняется заметно быстрее, чем успевает поглощать спрос.
Какие сегменты малоэтажного строительства пользуются наибольшим спросом?Несмотря на рост интереса к домам, большинство сделок по-прежнему происходит с участками под самостоятельную застройку. Причем некоторые участки продаются даже без инженерной подготовки – фактически это просто нарезанные на куски поля. Что и с какой скоростью на них будет строиться, зависит от возможностей и желаний покупателя. В этом ключевое отличие загородного рынка от городского. Вблизи города безусловный лидер продаж – проект «Охтинский парк», предлагающий участки под застройку в 6 километрах от городской черты по 200 тыс. рублей за сотку. В остальных проектах продажи единичны. Из более удаленных проектов, о которых имеются достоверные сведения, можно выделить «Мариинскую усадьбу», - здесь неплохо продаются дома от 8 до 16 млн. рублей, а также «Кивеннапу» с более скромными по цене предложениями коттеджей по 3,5-4,5 млн. рублей. Также успешно ведутся продажи в нескольких проектах на значительном удалении от города – 65 км и более, в этих проектах успешно реализуются участки по 100 тыс. рублей за сотку. Спрос, как мы видим, точечный, поэтому застройщику приходится вести гибкую ценовую политику. На сделки могут рассчитывать лишь те компании, которые готовы продавать по ценам в полтора-два раза ниже докризисных. То же, кстати, относится и к домам в стихийной застройке: большинство стоит без движения, продаются лишь те, где собственник готов на весьма серьезные скидки.
Какие крупные проекты вы могли бы назвать? Список крупных проектов пока изменений не претерпел - «Новая Ижора», «Кивеннапа», «Малый Петербург», «Токкари Лэнд», «Сторожевая гора» и «Янино». За время кризиса новых масштабных проектов не вышло. Компания «Старт-Девелопмент» заявила о готовности начать несколько весьма крупных поселений, но пока в реализацию они не вышли, говорить об этом рано.
Изменились ли концепции проектов в связи с кризисом? Какие проекты строительства вам кажутся наиболее перспективными?Как правило, концепции проектов менялись в следующую сторону: отказ от изначально запланированного большого набора инфраструктуры, переход от торговли домами и участками с обязательным подрядом к продаже участков под самостоятельную застройку.
«Перспективные» – очень многозначное слово. Перспективные с точки зрения доходности застройщика? Сейчас делать подобные прогнозы очень сложно. Чтобы продавать – надо скидывать цены, а в этом случае снижается доход. Время высоких доходов прошло.
Какие схемы финансирования проектов используют во время кризиса девелоперы?По сути никаких. С кредитами сегодня плохо, непросто найти и соинвесторов. Приходится пользоваться собственными средствами и выручкой от реализации. Впрочем, бывают и исключения, к примеру, упомянутый проект «Мариинская усадьба» ведется с привлечением китайского капитала. Общих правил здесь нет. Очень часто встречаешь следующий подход: застройщик пытается сначала распродать какую-то долю участков, потом на эти деньги вести инженерию. Однако покупателей на инженерно неподготовленные участки найти непросто. Получается замкнутый круг.
Как сказывается на рынке отсутствие финансирования? Какие изменения на рынке нужны, чтобы продажи пошли активнее?Мне лично кажется, что отсутствие схем финансирования – благо для сегодняшнего рынка. При наличии финансовых средств, строительство пошло активнее, но в отсутствии растущего спроса, застройщики просто не смогли бы продать свои объекты. У потенциальных покупателей сейчас просто нет соответствующих доходов. Получается, что сегодня гораздо выгоднее инвестировать средства в земельные участки. В отличие от домов земля – актив, который не портится и не требует денег на поддержание товарного вида. Ее можно реализовать и через 10 лет, она не разрушится, как это может произойти с домом. На мой взгляд, предложение сейчас и так раздуто. Для того чтобы рынок нормализовался, 70% проектов должны уйти, тогда у оставшихся проектов продажи пойдут активнее.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
