«Мы не хотим стать 615-ым поселком в Подмосковье»
Владелец группы компаний «Партнеры земли» Валерий Шумилин оптимистично настроен на будущее. В рамках проекта «Новый пригород» девелопер планирует построить 40 малоэтажных поселков в регионах России. Осваивать подмосковную землю девелопер не хочет – конкурировать на уже занятом рынке не имеет смысла
Владелец группы компаний «Партнеры земли» Валерий Шумилин оптимистично настроен на будущее. В рамках проекта «Новый пригород» девелопер планирует построить 40 малоэтажных поселков в регионах России. Осваивать подмосковную землю девелопер не хочет – конкурировать на уже занятом рынке не имеет смысла.
Валерий, ваш офис находится в Москве, а все поселки в различных регионах, почему так? Зона нашего влияния в радиусе 500 км от Москвы. Москва это не просто место, где решаются многие финансово-экономические вопросы, но это и географический центр для нас. На сегодняшний день мы вывели на рынок 8 поселков («Ново-Образцово» в Орловской области, «Ново-Клюква» и «Курские березы» в Курской области, «Ново-Гудково» в Воронежской области, «Ново-Отрадное» в Брянской области, «Ново-Заречное» в Липецкой области, «Новая волна» в Ярославской области, - ред.). Все они расположены в Центральном федеральном округе, мы сделали ставку на быструю доступность – чтобы можно было за сутки съездить в любой регион и решить какой-либо вопрос.
Насколько развит рынок загородной недвижимости в регионах? Там рынок только начинает развиваться, и это хорошо. Если бы все было развито, нам бы нечего было делать. Регионы с точки зрения развития земельных отношений и загородного строительства отстают на 3-5 лет от Москвы. Но с другой стороны, там даже кризиса не было на загородном рынке. Многоэтажное строительство было в кризисе, а малоэтажку там покупали те, кто мог себе позволить ее и в кризис.
Там есть спрос? Да, конечно. Есть статистика, что 60-70% покупателей недвижимости хотят приобрести дом за городом, за пределами многоэтажных застроек. Если говорить про нас, то с декабря прошлого года мы продали 46 га в розницу в 7 поселках. По 6,5 га в одном поселке в среднем.
С какими сложностями сталкиваются девелоперы в регионах?
Основная сложность – это неразвитость отношений, то есть многие просто не понимают, как все это делать, в плане проведения коммуникаций, энергетики, газа – в каждом регионе своя процедура. В населенном пункте это одни правила, если поселок попал в генплан, то другие правила. Если строишь около федеральной трассы, то нужно обязательно разрешение на федеральном уровне, а если территория вошла в муниципалитет, то это совершенно другие правила.
Сейчас рынок в самом начале, ни правил, ничего. Конечно, похвально, что сейчас на федеральном уровне готовятся изменения, упрощения этих процедур, но это тоже сроки какие-то займет. Не думаю, что за год-два все станет просто.
Сколько времени вы занимаетесь поселком до вывода его в продажу? От момента, когда земля находится в категори населенных пунктов и на ней можно строить до вывода в продажу проходит полгода, даже месяца три. Это потому что мы заранее ведем переговоры о получении разрешения на коммуникации. А до момента как можно жить – это 1,5 года. В Подмосковье это займет, в лучшем случае, года два.
Что вы думаете про волну «обманутых дачников», скупающих участки без подряда? Многие компании в кризис чтобы выжить идут на разные уловки и обещания, чтобы собрать деньги. Если вы собрались покупать участок без подряда, нужно понимать, какая компания реализует поселок и не надо стесняться попросить документы и хотя бы технические условия на строительство коммуникаций. А если их вам не показывают, а начинают оправдываться, что скоро получат документы, стоит более внимательно приглядеться к данному участку.
Раньше у нас была идея распродавать земельные участки без каких бы то ни было обязательств по коммуникациям. Есть люди, которые покупают на будущее, говорят «да не надо мне, я буду 10 лет строить, коммуникации пока не нужны». Такой формат был актуален в кризис, сейчас такой надобности нет, и мы отказались от такой идеи.
В ваших поселках предполагается строительство инфраструктуры? Мы у себя в проектах предусматриваем социальные объекты – магазины, заправки, торговля стройматериалами – на чем можно сделать бизнес. В отличие от Рублевки, где и школа становится бизнесом, для нас все-таки детские сады и школы это обременение. Мы не в состоянии брать на себя такие обязательства, обеспечивая при этом доступный уровень цен на жилье в диапазоне 26-28 тысяч рублей за кв.м. Если мы построим школу, но дома должны будем продавать по 40 тыс. за кв.м – на 10 тыс. дороже обычной цены. Только вопрос кто будет покупать по такой цене?
В регионах при строительстве школы в поселке вопрос идет о надбавке по $100-$200 за кв.м, которые могут изменить кардинально все. Для Подмосковья эта разница составляет 500$. Если для Москвы эта цена терпима, то в регионе это может просто проект остановить. Поэтому мы очень аккуратны с подобными обещаниями. Вобще это обязанность государства. Мы платим налоги, готовы дать землю, собираемся массу людей обеспечивать жильем. Это задача государства строить школы, а наша задача – за достойную цену в 26-28 тыс. дать возможность людям купить жилье.
Вы рассчитываете на «кусок пирога» от государственных контрактов по социальным программам?Нет, мы скорее рассчитываем на тех, кто рассчитывает на этот «кусок пирога». Что мы будем им предоставлять земельные участки в нормальной стадии освоения. Если кто-то хочет построить для Министерства обороны, то ему тоже ведь надо где-то построить. У нас есть такие случаи, когда муниципалитет давал землю, человек начинал строить, а муниципалитет больше ничего не делал, ни дорогу, ни электричество. И перед людьми не выполняли обязательства. Вот такие люди к нам пришли, потому что мы все это делаем, но уже внимательно смотрим, какие разрешения есть – на газ, канализацию. Но массово социальное жилье строиться не будет, по нашим оценкам максимум 10% жилья будет возводиться по таким программам.
Каковы ваши планы на будущее?Мы хотим построить 40 поселков в 12 регионах ЦФО. Это проекты комплексного развития территорий, поселки будут строиться на участках от 300 до 500 га. Но мы не будем делать это одни, какие-то зоны в поселках будут переданы инвесторам. «Первый транш» - это 15 поселков на 5 тыс. га, их планируется вывести в течение 5 лет.
На сегодняшний день мы уже вложили около 2 млрд. рублей собственных средств в развитие этих земель. В будущем будем создавать девелоперское подразделение, но на это будем привлекать кредиты. Мы не планируем, что в течение нескольких лет случится бум в малоэтажке, но у же сейчас настроение у чиновников и предпринимателей изменилось в сторону малоэтажного строительства.
Сколько у вас земли в собственности, а сколько в управлении? На сегодняшний день мы занимаемся развитием около 5 тыс. га собственных земель и около 1 тыс. га – в управлении.
Это бывшие колхозы? Да. Мы в течение 5 лет покупали паи в колхозах. Сейчас нам принадлежит 1-2 колхоза в каждом из 12 регионов. Мы целенаправленно приобретали земельные участки около областных центров, пониямая, что рано или поздно города начнут развивать вширь. Мы смотрели внимательно планы развития городов еще советских времен и выбирали территории, куда они должны были развиваться.
Все оправдалось?Общая тенденция оправдалась. Сказать, что абсолютно все пошло по плану было бы неправильно… Кризис, например, мы не планировали (смеется).
Почему именно ЦФО? Мы выбрали такую стратегию, хотели выйти на среднестатистического жителя и еще смотрели на рынок, который не занят. Если в Москве, Подмосковье – уже 300 строителей. А есть регионы, где мы одни. Почему выбирали областные центры – потому что происходит процесс урбанизации. Около 80% населения все-таки живет в районном центре, и единицы на селе. Человек все-таки стремится к лучшей жизни. Людей, которые реально хотят жить на селе, их может быть 5% всего. Классически сельского населения в ближайшем будущем останется около 10%.
Плюс сельхозпроизводство становится все больше индустриальным и для этого нужно все меньше людей. Если какой-то серьезный инвестор приобретает колхоз, то он оставит себе около 10% работников, остальных отправляют на пенсию, увольняют. И вот это большое количество людей едут в областной центр. Все это потенциально наши покупатели.
В Подмосковье вы не планируете ничего делать?
Зачем? Для того чтобы стать 615-ым поселком?
Боитесь конкуренции? Нет, мы не боимся конкуренции, мы просто не видим смысла конкурировать на занятом рынке, когда рядом есть незанятый рынок, причем с такими же показателями доходности.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
