«2009 год пройдет под знаком рецессии»
Прошедший год стал переломным для рынка загородной недвижимости. Еще в начале 2008 года многие эксперты прогнозировали стабильный рост рынка, увеличение количества коттеджных поселков, рост цен и покупательской активности. Но мировой финансовый кризис внес серьезные коррективы. Cottage.ru подвел итоги года вместе с управляющим партнером девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омаром Гаджиевым
Прошедший год стал переломным для рынка загородной недвижимости. Еще в начале 2008 года многие эксперты прогнозировали стабильный рост рынка, увеличение количества коттеджных поселков, рост цен и покупательской активности. Но мировой финансовый кризис внес серьезные коррективы. Cottage.ru подвел итоги года вместе с управляющим партнером девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омаром Гаджиевым.
Как Вы могли бы оценить ситуацию на загородном рынке в 2008 году?
На рынке загородной недвижимости еще до кризиса возник явный дисбаланс спроса и предложения: очевидный «перекос» предложения в сегменте бизнес-класса перестал соответствовать реальному спросу. Здесь кризис назревал сам собой. Застройщики не учитывали рыночную конъюнктуру и реальную платежеспособность населения. Все ориентировались на дорогой сегмент. В результате, именно этим застройщикам сейчас труднее всего. Кризис только усугубил эту ситуацию. Продажи в бизнес-классе вообще встали и без существенного снижения цен этому сегменту не пережить эти трудные времена. В эконом-классе продажи не останавливались. Загородный эконом по-прежнему востребован, даже несмотря на кризис, потому что здесь сформировался высокий дефицит предложения. Поэтому застройщики эконом-класса сейчас не так плохо себя чувствуют. Эконом-класс сейчас будет основной движущей силой загородного рынка.
А на земельном рынке были ли отмечены изменения за прошедший год?
Что касается земельных активов, то они сейчас дешевеют сильнее, чем объекты недвижимости, потому что не генерируют никакого дохода. Для того, чтобы получить от земельного участка хоть какую-то отдачу, требуются инвестиции. Поэтому в текущих условиях земля для собственника – это скорее обременение. Более того, можно сказать, что из всех сегментов недвижимости именно земельный рынок пострадал сильнее всего. Те покупатели, которые собирались приобрести земельные участки, сейчас получили реальный шанс сделать это по выгодным условиям. Дисконты доходят до 50-70%. Однако землю сейчас можно рассматривать, прежде всего, как долгосрочные инвестиции. В ближайшие несколько лет серьезного подорожания не будет. В любом случае вкладываться в этот актив надо осторожно. Важно скрупулезно подойти к анализу земли и оценить ее ликвидность.
Какие появились новые тенденции на рынке загородной недвижимости?
Я бы не говорил обо всем рынке загородной недвижимости в целом, а остановился на двух сегментах, новые веяния в которых были наиболее заметны. Для загородного сегмента эконом-класса в прошедшем году было характерно удаление все дальше от Москвы. Так недорогие дома начинаются в основном на удаленности от 80 км от МКАД, предложения на 60 км от Москвы становятся редкостью и встречаются преимущественно на восточных направлениях. В 2009 году продолжится активное развитие в сегменте эконом класса с форматом строительства «дальних дач», расположенных за 80 км от МКАД. За последний год резко возрос объем предложения по данному формату, тем не менее, даже выходящие на рынок новые предложения не могут удовлетворить активно растущий спрос.
Кроме того, в эконом-классе постоянно росла доля предложений домов из древесных материалов, увеличивались масштабы застройки и количество домовладений в поселке. Для данного сегмента также характерно было появление поселков, где приобретаются участки с подрядом на дальнейшее строительство. Ну и наконец, в условиях конкуренции застройщики в прошедшем году стремились повысить привлекательность поселка за счет расширения состава инфраструктуры.
Несколько новых тенденций были отмечены также и в бизнес-классе. Самой явной из них стало снижение покупательской активности, в этой ценовой категории отмечаются очень вялые продажи, что объясняется перегретостью этого сегмента. Объем предложений в данном сегменте превысил уровень платежеспособного спроса. Второй, не менее важной тенденцией, стало перемещение спроса со стороны сегмента бизнес-класса в эконом.
Как изменились цены на загородную недвижимость по сравнению с прошлыми годами? Насколько сильно повлиял кризис на ценообразование?
Можно смело говорить о том, что за этот год произошло ценовое расслоение рынка. В сегменте эконом-класса рост цен был достаточно высоким из-за дефицита предложения, он достиг порядка 30%. В сегментах бизнес-класса и элитного жилья, которые гораздо более насыщены, особенно на Новой Риге, Минском, Калужском, Киевском и Дмитровском шоссе, наоборот, произошел откат цен в среднем на 15%.
Вы уже сказали о том, что на земельном рынке снижение цен составило 50-70%. Можно ли говорить о том, что этот сегмент достиг своего дна? Или падение будет продолжаться?
Я считаю, что коррекция стоимости земли на загородном рынке будет еще более существенной. Это обусловлено, прежде всего тем, что земля не приносит никакого дохода, а только требует инвестиций для строительства. Тогда как недвижимость может приносить реальный доход. Любой собственник земли сейчас готов продать землю. Все, на что требуются заемные средства для освоения, будет продаваться. Хотя официально об этом никто не заявляет. Лэнд-лорды, владеющие большим земельным активом, будут стараться избавиться от него. Но это не будет сделано в открытую, потому что люди хотят удержать рынок. Дело в том, что огромное количество земель сейчас находится в залоге у банков, соответственно, если кто-то выкинет большую часть земельных активов, то рынок рухнет. Это не нужно никому.
Наибольшее снижение произойдет на участки, по которым разрабатывался проект строительства жилья бизнес-класса. Дело в том, что этот сегмент сильно перенасыщен, здесь сформировался переизбыток предложений. А с приходом кризиса потенциальный круг покупателей сузился. Во-первых, из-за проблем на рынке труда, в связи с чем многие топ-менеджеры, являющиеся главными покупателями жилья бизнес-класса, оказались «за бортом» рынка. А во-вторых, из-за возникших трудностей с ипотекой. В результате продажи в бизнес-классе сейчас «встали».
Со спросом в бизнес-классе все ясно. А как обстоят дела в элитном сегменте и в эконом-классе?
Элитное загородное жилье пострадало не на много меньше, чем бизнес-класс. Там к концу года продажи сократились в два раза. В бизнес-классе, если говорить в числовом выражении, активность снизилась на 60-70%. А вот эконом-класс, как я уже говорил, чувствует себя очень неплохо, наибольшая покупательская активность сохраняется именно в этом сегменте. Это можно объяснить тем, что эконом-класс на загородном рынке очень далек от насыщения, он пользуется большим спросом. Кроме того, увеличение количества покупателей в эконом-классе произошло и из-за перехода в этот сегмент клиентов из бизнес-класса.
Как будет развиваться кризис в дальнейшем, и как он будет влиять на рынок в будущем году?
Сейчас мы находимся в ситуации полной неопределенности, когда делать прогнозы не то, что сложно, а просто невозможно. В 2009 год мы входим с большим балластом накопленных долгов, замороженных проектов, остановившимися продажами, наметившимися тенденциями снижения цен по всем сегментам, уменьшением платежеспособности покупателей.
В ближайшие полгода роста цен точно не будет, можно ждать только спада. Также в первом полугодии можно прогнозировать прояснение ситуации, которое позволит понять, насколько глубоким будет это падение, насколько продолжительным будет кризис. В 2009 году рынок однозначно вступит в полосу рецессии. И здесь все будет зависеть от того запаса отложенного спроса, который сформировался за второе полугодие 2008 года: насколько он будет велик, чтобы на волне спада цен повысить покупательскую активность. И чем выше будет эта волна покупательской активности, тем быстрее мы выйдем из кризиса.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
