В Подмосковье нужны арендные поселки
Большинство игроков рынка недвижимости склонны оценивать кризис с негативной точки зрения. Но все же, находятся те, кто видит в нестабильности на мировых финансовых рынках и положительные стороны. В частности, кризис может весьма благотворно сказаться на рынке загородной аренды. Об этом и о многом другом Cottage.ru побеседовал с Беллой Ильинской, генеральным директором компании Mainstreet, в которой не так давно был открыт отдел аренды.
Большинство игроков рынка недвижимости склонны оценивать кризис с негативной точки зрения. Но все же, находятся те, кто видит в нестабильности на мировых финансовых рынках и положительные стороны. В частности, кризис может весьма благотворно сказаться на рынке загородной аренды. Об этом и о многом другом Cottage.ru побеседовал с Беллой Ильинской, генеральным директором компании Mainstreet, в которой не так давно был открыт отдел аренды.
Белла, опишите, пожалуйста, общую ситуацию на рынке аренды в условиях кризиса.
Конечно, кризис коснулся рынка аренды, но при этом из всех сегментов рынка недвижимости аренда оказалась самой стресоустойчивой. Потому что, с одной стороны, людям всегда нужно где-то жить, поэтому тем, кому не на что купить, будут снимать. Плюс мы думали, что будет какое-то падение цен, но его пока не наблюдается. Потому что многие клиенты, кто думал покупать жилье, в условиях кризиса хотят снять в аренду и немного подождать. А те, кто хотел продать, если это объекты, выполненные «под ключ», теперь наоборот сдают. В жилой аренде, как мне кажется, ничего особо не изменится. Но коррекция, все же, будет.
Если смотреть по сегментам, какой пострадал от кризиса сильнее всего? Я имею ввиду ценовое разделение на эконом, бизнес и элит классы.
Я думаю, что элитного арендного жилья кризис вряд ли сильно коснется. Потому что на рынке очень мало предложений, реально качественных, дорогих и красивых. Поскольку предложение ограничено, арендаторы всегда найдутся. Кризис коснется средней ценовой категории, бизнес-класса. Потому что во многих компаниях идут сокращения, людей с деньгами, со стабильным доходом, становится все меньше. Поэтому они уходят в более низкий сегмент, или вообще уезжают из Москвы, среди увольняемых сотрудников много приезжих. Но что значит коснется? Рынок все равно будет активным, он никуда не денется. Может быть будут более сговорчивы арендодатели, более гибкие в переговорах. Но обвального падения цен не будет.
Вы говорите, что сильных падений в цене не будет. А как насчет скидок? Может ли сейчас арендатор на них рассчитывать?
Конечно. Арендаторам вполне можно рассчитывать на скидки, а арендодателям на них не скупиться, чтобы иметь гарантию, что объект будет «пристроен». Предупреждая ваш вопрос о том, как вести себя арендаторам и арендодателям в условиях кризиса, я бы посоветовала арендаторам, если у них есть желание найти новое жилье, поменять квартиру, заниматься этим именно сейчас. Потому что насыщенность рынка сейчас очень высокая, можно найти подходящий вариант. А арендодателям можно посоветовать более гибко подходить к цене, к торгу, быть сговорчивей. По той простой причине, что сейчас они одни из первых будут давать хорошие скидки, поэтому у них будет уверенность, что объект пристроен, у них будет идти бизнес и постоянный доход.
Если говорить о загородном рынке, есть ли разница между городской и загородной арендой? Где в условиях кризиса проще работать?
Это сложно привязывать к кризису. Кризис бьет по всем фронтам и нельзя сказать, что где-то проще работать, где-то сложнее. Эти рынки вообще довольно разные. Если абстрагироваться от кризиса, мы открыли отдел аренды как раз в большей степени под загородную недвижимость. Потому что у нас сильная и хорошая база по этому сегменту. Да и вообще мало кто из агентств качественно предоставляет эту услугу за пределами Москвы. Городской аренды много, а за городом и сам рынок еще, мягко говоря, не совсем сформирован. Там очень мало предложений, а те, которые есть, не отвечают требованиям клиента. Даже если это арендные проекты типа «Росинки» или «Нахабино Кантри Клаб», то и там есть проблемы, например, лист ожидания. По-настоящему качественного арендного продукта на подмосковном рынке по-прежнему сильно не хватает.
Одно время очень много было разговоров о том, что за городом нужно строить больше арендных поселков. Потом эти разговоры как-то затихли. Как сегодня обстоят дела с подобными проектами?
Я думаю, что как раз такие поселки вскоре начнут появляться. Во-первых, мы уже консультируем два подобных проекта. Во-вторых, мне кажется, что сейчас наступает время таких проектов. Все очень просто – таких проектов не было, потому что люди привыкли к «быстрым» деньгам. Постепенно мы становимся все ближе к продвинутой мировой экономике, и понимаем, что «быстрых» денег уже не заработать. Рано или поздно мы придем к норме прибыли в размере 15-20% годовых. Это уже начинает людей устраивать, они спокойнее на это реагируют и понимают, что долгий бизнес лучше, стабильней. Поэтому кто-то уже начинает делать ставку на арендные городки, два таких проекта на Рублевке мы как раз консультируем. Они пока небольшие, это клубные поселки, но, тем не менее, это уже тенденция. Думаю, через год-два такие проекты начнут появляться.
То есть спрос на арендные поселки есть?
Спрос есть, потому что тот продукт, который сейчас есть на загородном рынке аренды – это сильное несоответствие цены качеству. Чтобы ценовой и качественный факторы соответствовали друг другу, должно быть много предложений, рынок должен скорректироваться по ценам. Во-первых, сейчас, как я уже говорила, все больше новых домов, которые люди хотели продать, переходят в категорию аренды от собственника, это придаст определенный тон рынку. Во-вторых, несколько специализированных арендных проектов, которые появятся, сильно повлияют на ситуацию. Этого конечно недостаточно, но постепенно рынок все-таки будет заполняться качественным предложением.
Расскажите про потенциального арендатора загородного жилья. Изменился ли его портрет в условиях кризиса?
Не думаю, что сильно изменился. В основном, это молодые семьи. Как правило, это люди, у которых есть квартира в городе. Но по мере прихода к нам моды на загородную жизнь, она становится все более популярной. Сейчас можно говорить о том, что жить за городом – это признак статусности. Не квартира в центре, как раньше было, сейчас это должно быть априори. Теперь еще нужно иметь загородный дом или резиденцию, как угодно это можно называть. Поэтому человек, достигший соответствующего социального уровня, начинает пробовать жизнь загородом с аренды. Но при условии, что у него есть семья. Для холостяка или незамужней женщины это не нужно, в этом нет необходимости. Но когда это семья с маленькими детьми, возникает потребность иметь загородный дом. Когда дети вырастают и нужно их вести в школу, люди задумываются о переезде обратно в город. Но сейчас инфраструктура за городом так динамично развивается, что скоро необходимость в этом отпадет.
Белла, спасибо вам большое. Напоследок, хотелось бы услышать Ваш прогноз относительно кризиса. Как долго он продлится, и какие последствия будет иметь для рынка аренды?
Как долго продлится – это, наверное, вопрос все-таки не ко мне, давать подобные прогнозы очень сложно. Можно ткнуть «пальцем в небо» и сказать, что продлится еще год. Но как будет на самом деле, вряд ли кто-то знает. Последствия для рынка аренды, как и для рынка недвижимости в целом, будут позитивные – рынок оздоровится. Это будет органично, нормально, в любой мировой экономике это всегда происходит. На самом деле, на стабильном росте никогда так не заработаешь, как на скачках, на взлете и падении. Хотелось бы верить, что кризис оживит рынок, почистит, что всегда полезно. Должны остаться сильные игроки и сильные проекты, слабые уйдут. Что касается конкретно аренды, то тут ситуация, как мне кажется, будет такая же, как и на всем остальном рынке. Если по рынку цена недвижимости упадет, то и арендные ставки пойдут вниз, эти вещи всегда взаимосвязаны. Мы прогнозируем, что цена жилой недвижимости может упасть от 10 до 30%, исходя из мировой ситуации. В Лондоне и Нью-Йорке примерно на столько упали цены. Это даже не падение, это коррекция. Арендные ставки, на этом фоне, могут упасть не больше чем процентов на 15. Потому что вторая вещь, кроме финансовой ситуации, которая влияет на ценообразование в аренде – это человеческий фактор. Если в целом экономика будет стабильной, то вернется персонал на свои места, вернутся иностранные сотрудники, аренда будет востребована и будет себя чувствовать стабильно.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
