«Впервые за 2 года на загородном рынке заметен летний спад»
Лето – это традиционное время для отпусков, а также подведения итогов первой половины года. Работники в сфере загородной недвижимости сейчас могут отдыхать спокойно: впервые за два года на рынок «пришел» сезонный спад
Лето – это традиционное время для отпусков, а также подведения итогов первой половины года. Работники в сфере загородной недвижимости сейчас могут отдыхать спокойно: впервые за два года на рынок «пришел» сезонный спад. Прежде чем сесть в самолет и отправиться к долгожданным морю, солнцу и песку, Cottage.ru попросил подвести итоги первого полугодия руководителя управления маркетинга и развития Группы компаний «Конти» Елену Калинину.
Елена, расскажите, пожалуйста, как Вы оцениваете ситуацию на загородном рынке в первом полугодии 2008?
На рынке загородной недвижимости повышенный спрос традиционно отмечается в конце зимы – весны, поэтому после спокойных зимних месяцев рынок вступил в фазу оживления. За февраль-начало марта стоимость загородных проектов увеличилась на 5%. В апреле многие застройщики повысили цены на свои объекты загородной недвижимости, в среднем на 3-7%, в зависимости от стадии реализации проекта. В целом ситуация на загородном рынке в первом полугодии 2008 года оставалась стабильной.
Появились ли с начала года какие-то новые тенденции? Сохранились ли старые?
В этом году наблюдается тенденция появления все большего количества многоформатных поселков, в которых наряду с коттеджами появляются таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Связано это, главным образом, с удорожанием земли в Подмосковье. Для повышения рентабельности проекта инвестор стремится максимально уплотнить застройку, а также максимально расширить ассортиментную линейку для покупателей с различными финансовыми возможностями. Вместе с тем, девелоперы таким образом стремятся дифференцировать риски и застраховать себя в случае невостребованности одного из форматов жилья в проекте. Особенно это актуально при реализации крупномасштабных жилых комплексов.
Кроме того, серьезно набирает обороты тенденция строительства так называемых «дальних дач», наибольший ценовой прирост отмечен на объекты этой категории. Зона постройки «дальних дач» смещается в области, граничащие с московской, к уникальным природным объектам. Среди новых тенденций можно отметить появление у загородной недвижимости целевого назначения - «поселки по интересам». Поселки для отдыха, рыбалки, коневодства и других увлечений будущих владельцев.
Также среди новых тенденций можно отметить повышенный интерес к рынку загородной недвижимости со стороны западных инвесторов.
Как вели себя спрос и предложение?
Эксперты рынка недвижимости отмечают в этом году возросший спрос на новые для рынка форматы загородной недвижимости – лэйнхаусы, дуплекы, квадрахаусы и другие. По сравнению с 2006 годом прирост числа совершенных сделок с объектами этой категории в прошедшем году превысил 60%.
На сегодняшний день структура предложения коттеджных поселков по классам выглядит следующим образом: порядка 17% занимают поселки эконом-класса, 68% - бизнес-класса и около 15% – элит-класса. Из процентного соотношения очевидно насыщение загородного рынка в сегменте бизнес-класса. Кроме того, совсем неудовлетворен спрос на новые проекты эконом-класса, в первую очередь из-за недостаточного числа таких предложений на загородном рынке, что объясняется их невысокой рентабельностью.
Однако в связи с возросшим спросом на проекты эконом-класса спрос на качественные элитные проекты не снижается, поскольку ощущается нехватка подобного предложения.
При всем многообразии предложений спрос растет на качественные проекты различных сегментов рынка.
Традиционно лето считается периодом снижения активности на рынке. Первая половина лета 2008 года подтверждает это правило?
Та сезонность, которая не наблюдалась на рынке загородной недвижимости уже 2 года, этим летом проявилась. В настоящее время на рынке продолжается период стабилизации, рост цен на загородные проекты не превысил 2%. Кроме того, отмечается снижение покупательской активности, поскольку к началу летнего сезона люди предпочитают уже являться собственником загородного дома. Следует добавить, что все большее количество покупателей приобретают загородные дома для собственного проживания, а не для инвестиций.
Вместе с тем, летний сезон является «золотым» для рынка загородной аренды. На сегодняшний день наиболее востребованные поселки, расположенные в пределах 10-15 км от МКАД, со стоимостью аренды в пределах $6-12 тыс. Наиболее популярными направлениями по-прежнему остаются запад и северо-запад. Вместе с тем, наиболее активное строительство поселков бизнес-класса ведется на Новорижском шоссе. Растет популярность Дмитровского шоссе, благодаря наличию большой воды и развитости спортивной инфраструктуры. Не менее привлекательны такие южные направления, как Калужская и Киевская трассы.
Большим спросом пользуются коттеджи, расположенные рядом с лесными массивами или водными зонами, что может увеличить месячную арендную ставку до 30%.
Средняя месячная ставка аренды сегодня составляет от $4 тыс. до $7 тыс., максимальная - $12–15 тыс. Вместе с тем, есть коттеджи, аренда которых составляет $50 тыс. и более. В данном случае все зависит от типа поселка, размера земельного участка, степени развитости инфраструктуры и качества предоставляемых услуг.
В последнее время цены на загородную недвижимость уже не растут так бурно, как в последние годы. Насколько выгодны сегодня частные инвестиции в этот рынок? Какие сегменты наиболее привлекательны?
Инвестиции в землю практически во всех случаях выгодны, так как земельные ресурсы не безграничны и стоимость земли год от года только возрастает.
По-прежнему очень перспективны инвестиции в коттеджи элит- и бизнес-класса с хорошо продуманной и реализованной концепцией, поскольку капитализация подобных объектов высока, а также высок уровень дополнительных доходов, например, от сдачи в аренду.
В среднем загородное жилье элит- и бизнес-класса при удачной реализации смогут принести 50-60% и более, а эконом-класс, несмотря на повышенный спрос на этот сегмент рынка, не более 25%.
Для долгосрочных инвестиций выгодно приобретать земельный участок для последующего строительства, однако частного инвестора в этом сегменте рынка поджидают определенные проблемы. На сегодняшний день из-за административных барьеров существуют технические сложности с оформлением земли в собственность. Основная трудность сегодня – это подключение к коммуникациям, кроме того, это одна из самых затратных частей бюджета при строительстве загородного дома. В случае с поселком подробная проблема решается централизованно девелопером. Очень интересен, на наш взгляд, появившийся относительно недавно на рынке формат «дальних дач», который сегодня уже востребован рынком, но пока еще не находится на пике своей популярности.
Также особого внимания заслуживают лэйнхаусы – новый вид загородной недвижимости, набирающий популярность. По подсчетам IntermarkSavills, ожидаемый рост капитальной стоимости домовладений в первом поселке лэйнхаусов нашей компании составит 25% годовых в течение как минимум ближайших двух лет, поскольку лэйнхаусы являются абсолютно новым продуктом на рынке загородной недвижимости, что является важным дополнительным фактором для потенциала роста их стоимости. Кроме того, лэйнхаусы имеют дополнительные ресурсы для увеличения стоимости за счет статусности и престижности Ильинского шоссе, удобной транспортной доступности, удачной концепции проекта, а также надежности застройщика. Агентства недвижимости, которые продают дома в нашем поселке «Ильинка», также отмечают его высокую инвестиционную привлекательность. К примеру, Елена Макаренкова, представитель агентства Tweed, считает, что этот фактор очевиден. «Цена одного домовладения сопоставима с не самой дорогой элитной квартирой в Москве, но при этом лэйнхаусы обладают рядом существенных преимуществ: большая площадь дома, наличие приусадебного участка, изолированность от соседей», - говорит она.
Какой прогноз Вы могли бы сделать на конец лета – начало осени?
Средний прирост стоимости в течение летнего периода ожидается на уровне 2% в месяц, по наиболее ликвидным объектам – 3-5%. Осенью мы также прогнозируем небольшой прирост стоимости.
Ваш прогноз на ближайший год. Как, по Вашему мнению, будут вести себя цены, изменится ли соотношение спроса и предложения, появятся ли новые тенденции?
В ближайшие годы продолжит свое развитие тенденция по слиянию уже существующих коттеджных поселков. В условиях высокой стоимости земли в ближнем Подмосковье подобные слияния будут способствовать повышению привлекательности загородного жилья при минимизации затрат девелопера. Кроме того, данные слияния послужат средством оптимизации коммунальных платежей для владельцев домов и позволят сформировать единый социум и объекты инфраструктуры.
С каждым годом будет расти спрос на загородное жилье эконом-класса, в первую очередь из-за недостаточного числа предложений на рынке. На сегодняшний день на него приходится свыше половины спроса, вместе с тем предложение не превышает и 20%. Объясняется это нерентабельностью подобных проектов, главным образом, из-за высокой стоимости земельных участков. Вместе с тем, подвижки в этом вопросе зависят в первую очередь от поддержки со стороны государства, поскольку помимо самих поселков необходимо развивать транспортную и социальную инфраструктуру.
Несмотря на то, что поселки, состоящие только из таунхаусов, на сегодняшний день возводятся гораздо реже, чем поселки смешанного типа, следует предположить, что в связи с растущим спросом на таунхаусы, число загородных комплексов, в которых входят исключительно таунхаусы, будет с каждым годом расти.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
