Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Приобретение земельного участка или домовладения сегодня непростая задача. У покупателей за последние годы сложилось стойкое убеждение, что купить земельный участок, а тем более построить на нем дом – это архисложно, долго и опасно. Как же развеять страхи и опасения покупателей? К сожалению, эта проблема не знает простых решений, более того, представляет собой целый комплекс проблем, и вот почему: сейчас рынок загородного жилья не систематизирован, не упорядочен, не стандартизирован, а объекты не классифицированы. Об этом и поговорим…
Попробуем охарактеризовать представленные на рынке проекты. Классифицировать поселки можно так: тип поселка - это может быть коттеджный поселок, а может загородный жилой комплекс или, возможно, дачный поселок; класс или категория поселка должны определяет его качество, статус, стоимость, расположение и другие важнейшие, ключевые характеристики.
Сейчас на рынке загородного жилья я могу выделить следующие классы поселков: эконом, эконом-плюс, эконом-комфорт, комфорт, бизнес, бизнес-плюс, премиум, де-люкс, элит; отдельно выделяют, вне класса, также поселки со стихийной застройкой, поселки бизнес-категории, высокой категории, высшей категории. Есть и другие, но эти категории наиболее распространенные и часто используемые девелоперами для позиционирования своих проектов.
Корень проблемы кроется не в том, что покупателю трудно разобраться какой класс или категория поселка ему предпочтительней, а в том, что такая классификация на практике зачастую не обозначает ровным счетом ничего. Что я имею в виду? Скажем, по одному и тому же шоссе на одинаковом расстоянии могут располагаться два поселка. Один из них качественный (со всеми центральными коммуникациями, с продуманной концепцией, развитой инфраструктурой, единой архитектурной стилистикой и прочими «опциями»), а другой поселок без концепции, без единой архитектурной стилистики, проще говоря, «шанхай», и инженерные сети не все, да и вообще качество реализации проекта низкое.
При этом оба проекта позиционируются как поселки бизнес-класса, но стоимость во втором поселке будет ниже в силу вышеуказанных причин. Такая ситуация встречается повсеместно, ведь в силу субъективных факторов собственники проектов присваивают своим детищам более высокие характеристики, чем они того заслуживают. К сожалению, сейчас нет возможности повлиять на этот процесс, поскольку в России до сих пор не разработана система классификации загородных жилых комплексов или коттеджных поселков. Страдает от этого не только потребитель, но и сами девелоперы.
Интересно, что сейчас стали появляться нестандартные проекты, некоторые из этих проектов уже обозначили новые тренды на рынке загородной недвижимости. Такие поселки трудно классифицировать, поскольку они резко отличаются от большинства проектов на рынке и формируют по сути нишевый спрос, который, как было сказано выше, формируется в отдельный тренд, однако у абсолютного большинства загородных поселков есть общие критерии и характеристики, по которым эти проекты можно сравнить и оценивать.
Профессиональное сообщество все чаще задается вопросом, как классифицировать загородные жилые комплексы и поселки, какие критерии должны лечь в основу, что послужит базой для оценки проекта. Хороший пример нам показывают компании, которые разработали системы добровольной сертификации. Скажем, система экологической сертификации Ecovillage, некоторые поселки уже прошли исследования по такой системе и получили сертификат. По завершению исследований поселку присваиваются баллы: чем поселок более экологически чистый, тем выше балл. Также по принципу добровольной сертификации можно оценивать проекты комплексно, а именно: определять тип проекта, класс проекта и сертифицировать его, присваивая определенное количества баллов.
Модель может быть похожа на систему оценки гостиниц и отелей, где классификация выглядит следующим образом: гостиницы от 1 до 5 звезд, клубные отели (HV1, HV2) от 3 до 5 звезд. Правда такая классификация гостиниц и отелей распространена преимущественно в Европе, а в Азии часто используется бальная система. Такая система сертификации загородных проектов была предложена мною ранее в рамках обсуждения взаимодействия девелоперов и производителей на заседании в Торгово-промышленной палате РФ осенью 2012 года, а также на многочисленных форумах и круглых столах. Сейчас многие девелоперы поддерживают такие инициативы и готовы совместно разрабатывать комплекс мероприятий по решению данного вопроса.
Изначально предполагается положить в основу оценки загородных проектов систему добровольной сертификации. Такой принцип может послужить толчком к разработке стандартов оценки и сертификации на государственном уровне. К слову, с 2013 года введены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также утверждены генеральные планы сельских поселений, правда еще не всех. Это первый шаг государства по регулированию рынка загородного жилья, однако, сейчас эти решения дают больше вопросов, чем ответов. Естественным представляется начать решение проблем загородного рынка изнутри, силами самих девелоперов, пусть даже и на добровольных началах.
Какие именно проблемы призвана решить система добровольной сертификации поселков?
Первая и главная проблема: Потребитель не понимает, что именно он покупает, и какие это будет иметь последствия.
Например, сейчас можно встретить поселки в категории эконом, где в одном земля будет продавать по 15000 рублей за сотку, а в другом по 120000 рублей за сотку. Если такие поселки пройдут систему сертификации, то вопросов, почему и чем они отличаются не останется. И покупатель будет знать наверняка, что он покупает за 15000 рублей, а что за 120000. На сегодняшний день ситуация для потребителя непрозрачна, большая часть покупок на рынке загородного жилья совершается вслепую, это некий черный ящик, содержимое которого известно только собственнику проекта.
А в результате мы получаем большое количество обманутых и брошенных жителей в поселках без подведенных коммуникаций, с ужасным качеством строительства домов и инфраструктуры. И главное, что собственники таких проектов убегают, как только совершена последняя продажа, а все риски остаются на плечах объединения жителей (ДНП, ТСЖ, СНТ и пр.). И хорошо еще, если там не окажется претензий к жителям от банков и других коммерческих структур.
Таким образом, решение первой проблемы очищает рынок, делает его более прозрачным и открытым для потребителя, повышает степень доверия и лояльность к девелоперу. Безусловно, все это играет на руку, прежде всего, качественным девелоперам – тем, кто создает серьезный продукт, где риски для потребителя уже сейчас минимальны. Сейчас же потребителю отличить надежные компании от жуликов достаточно сложно.
Конечно, создав систему добровольной сертификации, мы получим определенное сопротивление со стороны компаний с плохой репутацией, кому такая система не выгодна. А сопротивление, безусловно, будет, ведь ненадежные проекты попросту могут быть «заморожены» либо вовсе прекращены. Или же могут быть улучшены собственником до уровня соответствия минимальным требования системы добровольной сертификации.
У девелоперов таких проектов всегда остается возможность, как повысить, так и понизить класс своего проекта или его рейтинг, зависит от задач, которые они преследуют и выбранной ими бизнес стратегии. Для этого девелоперу будет предложен ряд мероприятий, обязательных для проведения, с целью, например, повышения класса поселка от «эконом» до «комфорт», или от «комфорт» до «бизнес».
Все это означает, что в перспективе мы сможем повысить средний уровень качества загородных проектов.
Проблема стоит не менее остро, поскольку нет даже перечня параметров, наличие которых обязательно для поселков того или иного класса. Кроме того, у всех поселков, вне зависимости от их класса, должны быть общие качественные характеристики. Например, обязательное наличие утвержденного проекта планировки территории.
Сейчас многие дачные поселки обходятся лишь проектом межевания, а участки ставятся на кадастровый учет просто на основании заявления собственника, что, безусловно, неприемлемо; наличие всех правоустанавливающих документов на земельные участки, а также обязательная постановка на кадастровый учет и регистрация прав собственности девелопера на земельные участки до момента начала продаж поселка; обязательное наличие подведенной и запитанной ЛЭП с трансформаторной подстанцией на территории поселка и выделенными электрическими мощностями, достаточными для электроснабжения всех домовладений в необходимом объеме; и другие. Дополнительно для каждого класса должны быть выделены уникальные характеристики.
Данная проблема относится как к развитию зеленых и энергоэффективных технологий, так и к качеству обслуживания клиентов, качеству сервисных услуг в проектах, качеству инфраструктуры и пр. Наличие системы сертификации заставит многих девелоперов задуматься, например, о том, что такое экологическая экспертиза проекта, что такое экологическичистое строительство, как сделать свой поселок «зеленым». Ведь наличие сертификата Ecovillage у поселка сможет поднять его рейтинг и добавит баллов при проведении комплексной сертификации.
Рынок малоэтажного строительства и компаний застройщиков неотрывно связан с понятием комплексного освоения (девелопмента) территории (КОТ). К сожалению, построить качественный коттедж сейчас еще сложнее, чем выбрать надежный поселок. Остановимся на этом вопросе более подробно.
В январе 2012 года наша компания (девелоперская группа «Интегра») совместно с компанией НЛК Домостроение провела интересное мероприятие – мастер-класс «все о доме из бруса» или строительное шоу live. Мероприятие проводилось в коттеджном поселке «Новорижские Озера». Целью такого строительного шоу было строительство дома из клееного бруса площадью 278 кв.м. в комплектации «тепловой контур» (ТК) по проекту «Суури» за 14 дней. Зачем это нужно и что получили в результате?
Такие сверхсжатые сроки строительства с привлечение лучших экспертов рынка позволили сильно сократить затраты на обеспечение строительного процесса, который в обычной ситуации может растягиваться на 3 месяца. Кроме того, в этом доме были применены лучшие материалы и современные технологии строительства. В итоге мы обозначили на рынке определенный стандарт строительства деревянных домов. Экспертиза строительства этого дома легла в основу нового стандарта качества строительства деревянных домов в России, который сейчас разрабатывается на базе Ассоциации Деревянного Домостроения (АДД).
В итоге появился новый термин – «девелоперский стандарт». Это совокупность качественных характеристик поселка в совокупности с высокими стандартами строительства малоэтажных домов на его территории, т.е. набор качественных характеристик комплексного освоения территории (КОТ), наличие которых позволяет присвоить такому проекту знак качества.
***
Система добровольной сертификации проектов призвана оценивать ситуацию комплексно, включая не только качество проектирования и инженерных сетей, но и качество строительства домов, экологическую обстановку, инновационные технологии, продуманную концепцию, качество сервисных услуг и качество обслуживания клиентов. Обязательным условием является также проведение юридической экспертизы объекта и компании девелопера/застройщика.
И чем быстрее профессиональное сообщество приступит к реализации программы добровольной сертификации загородных проектов, тем быстрее мы увидим позитивные изменения на ранке загородного жилья.
Хочется завершить статью любимым нами слоганом: объединяя опыт, делаем мир лучше!
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
