Ждать ли дефицита лесных участков?

На первичном рынке загородной элитной недвижимости Московской области заканчиваются лесные участки.

На первичном рынке загородной элитной недвижимости Московской области заканчиваются лесные участки. В настоящее время на продажу выставлено всего лишь около 50 объектов. Чем вызван такой дефицит и чего следует ожидать в дальнейшем?

По словам руководителя «Сапсан-Недвижимость» Марии Ивановой, сокращение предложения может быть связано с ужесточением законодательства в отношении земель лесного фонда.

С 2015 года прекращён перевод сельскохозяйственной земли в другой вид разрешённого использования, так что участки в поселках заканчиваются. «Уже сегодня просматривается тенденция продаж только с подрядом. Введён классификатор земель и новые земельные наделы продаются с аукционов, в течение 2-3 лет будет наблюдаться значительное повышение цен на землю», - прогнозирует руководитель отдела продаж КП «Тихие Зори» Екатерина Лаухина.

Коммерческий директор Villagio Estate Алексей Коротких напоминает, что в соответствии с законом, участки лесного фонда можно только арендовать сроком до 49 лет. Точно также существуют правила, ограничивающие строительство домов рядом с водной зоной и определяющие минимально возможное расстояние от воды до объекта.

Кроме того, сегодня девелоперы с осторожностью подходят к выводу новых проектов: из-за экономической ситуации у них есть опасения, что себестоимость участков может оказаться выше, чем цена, по которой покупатели готовы их приобретать. Заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик уточняет, что в 2017 году на рынок загородной элитной недвижимости возле Ильинки, Рублевки и Новой Риги вышло два коттеджных поселка с лесными участками: Art Eco и «Успенский лес».

Аналитики отмечают, что земельные участки в лесу в Подмосковье всегда пользовались большим спросом, особенно в сегменте элит и премиум. Доля участков у леса от общего числа составляет всего лишь 16-20%. «В дальнейшем собственник участка формирует ландшафт по схеме - на участке газон, цветник, зелёная зона, - поясняет Екатерина Лаухина. - На участках в центре посёлка собственник сам высаживает деревья, разбивает сад, таким образом восполняя нехватку растительности, и создает комфортную тень. На участках, где лесные деревья уже есть, зеленая зона фактически сформирована».

При этом руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов различает лесные и прилесные участки. По его мнению, именно прилесные – самые востребованные: лес находится рядом, и в то же время на них больше солнечного света и меньше разного рода проблем. Лесные же участки специфичны, а цены на них выше. «Такие премиальные лоты приобретают обеспеченные клиенты, которые готовы вкладывать средства в ландшафтный дизайн и превращать подобные объекты в имения с уникальными характеристиками. Спрос на них ограничен, но стабилен. И найти настоящие лесные участки в Подмосковье на деле не так-то просто. Такие поселки, как «Экопарк Ушаково», LAKECLUB, выбирают ценители, которые четко понимают, для чего им участок в лесу», - рассказывает эксперт.

По словам Михаила Африканова, большая часть новых поселков «Истринской долины», выход которых запланирован на 2018 год, расположены у леса. При этом участки с собственным лесным массивом достигают 1,5 га.

Впрочем, аналитики Villagio Estate отмечают: возможно, кто-то из застройщиков перенарежет участки или будут выведены новые камерные проекты, но существенно на конъюнктуру рынка это не повлияет.

Как бы там ни было, спрос на загородные домовладения с хорошей природой у воды или у леса будет только расти. «Это связано, в том числе, с резким «уплотнением» Москвы в связи с реновацией, - считает эксперт из «Истринской долины». - Людям захочется компенсировать жизнь в перенаселенном мегаполисе и приезжать на дачу, чтобы провести время на свежем воздухе рядом с лесом или водохранилищем».

По словам директора Департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Сергея Колосницына, средний размер участка в элитном месте имеет очень большой разброс и составляет от 20 соток и фактически до бесконечности, в зависимости от пожеланий покупателя. Но в последнее время существует тренд на рационализацию, и как следствие, на сокращение и площадей домов, и участков. Причиной стали налоги, необходимость тратиться на ландшафт, много ресурсов требует уход за территорией. Все эти издержки возрастают пропорционально увеличению площади.

В Villagio Estate дают более конкретные цифры. Средний размер участка без подряда (без учета того, расположен он у леса или нет) составляет 59,6 соток, средняя площадь коттеджа в продаже – 537 кв. м. «При этом отмечу, что большинство покупателей сегодня ориентируются на функциональное жилье: дома до 450 кв. м с участком 20 соток», - констатирует Алексей Коротких.

Правило «чем больше, тем лучше» перестало быть трендом, подтверждает Мария Иванова: «Последние несколько лет наблюдается тенденция снижения средней площади участков и домов в элитном сегменте».

По словам эксперта из Villagio Estate, почти 90% элитных поселков расположено в пределах «Малой Бетонки». Большинство объектов загородной «первички» находится на Новорижском шоссе, второе место у «Рублевки».

А вот в «Истринской долине» считают, что участки с привилегированными опциями – рядом с большой водой, рядом с лесом или непосредственно в лесу, придется смотреть несколько дальше, в районе 40-50 км от МКАДа. «В Истринском районе, недалеко от водохранилища мы предлагаем как больше лесные участки от 0,5 до 3 га в «Ушаковских дачах», так и участки от 30 соток на береговой линии водохранилища в поселке LAKE CLUB HONKA», - рассказал Михаил Африканов.

По словам Сергея Колосницына, хотя лес дает значительные преимущества, такие как лучший воздух, свои бесспорные преимущества есть и у участков с выходом к воде. Если посмотреть на пример Millennium Park, то можно увидеть, как компания реализовала элитный проект в чистом поле. Застройщик вручную создал каналы и озера, а из крупномеров, редких сортов деревьев и растений создан уникальный ландшафтный парк. «Конечно же, вековых сосен там нет, но, тем не менее, проблема отсутствия природных лесов и выхода к воде решена», - рассказали в PENNY LANE REALTY.

Причем на Северо-Западе Подмосковья исторически мало участков, которые выходят первой линией домов к водоему. Поэтому если покупателю данный критерий очень важен, то они выбирают объекты на Дмитровском шоссе. В районе Новой Риги и Рублевки запросов на участки с водоёмами мало, их меньше 5% от общего числа запросов, – отметили в Knight Frank.

Стоимость предложений у леса и у воды будет выше «обыкновенных» аналогов: прилесные участки могут обойтись дороже на 10-40%, лесные участки стоят дороже в разы, - рассказали в Villagio Estate.

Например, в поселке «Княжье озеро» имеются в продаже несколько участков, расположенных в лесу, с собственными выходами к водоемам. Цена за сотку составляет 3 млн рублей, хотя в среднем по поселку – около 1,5 млн рублей.

Хотя участок в сосновом лесу – мечта многих москвичей, не надо забывать, что наличие леса или водоема на участке предполагает дополнительный уход. На участках с деревьями меньше света и больше насекомых, нужно заниматься очисткой от падающих сверху веток. Однако они намного лучше защищают от жары, а сам дом или поселок смотрится намного солиднее. В свою очередь, участки с непосредственным выходом к воде имеют ограничения по строительству, связанные с повышенной влажностью почвы, однако дают счастливую возможность обзавестись лодкой или катамараном и держать плавательное средство прямо на участке.

Даже дачные участки в лесу стоят дороже обычных. Премиальный же сегмент загородной недвижимости чувствует себя значительно лучше, чем бизнес-класс. Земельные участки рядом с водоемом и лесом, несмотря на повышенные цены и некоторые сложности по уходу за ними, пользуются значительным спросом. И ужесточение законодательного регулирования может сделать их еще более дефицитными.