Отдельный дом в черте города: где найти и сколько стоит?

Коттеджи и особняки в черте города эксперты признают редким для Москвы явлением. Высокие цены на землю побуждают девелоперов выжимать из нее максимально возможную прибыль за счет строительства многоэтажек. Однако примеры домов индивидуального проживания все же существуют. Причем среди них встречаются не только старые, но и современные постройки. Каковы их основные характеристики, и в каких локациях они расположены?

Индивидуальное московское строительство

Под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Москве будет выделено 11 земельных участков, из которых 4 располагаются в Восточном административном округе (ВАО), то есть, в старых границах города (остальные 7 объектов находятся в Троицком административном округе). Средняя площадь участка составляет 16 соток. Объекты будут реализованы по кадастровой стоимости, которая составляет от 897,7 тыс. до 26,7 млн руб. Об этом заявил в октябре текущего года глава Департамента городского имущества города Москвы Максим Гаман. Как пояснил директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын, 4 участка в ВАО находятся за МКАД в Косино-Ухтомском районе, где расположен старый поселок Ухтомский. И все же, данный случай говорит о том, что строительство домов индивидуального проживания в Москве (не считая новые территории) в принципе до сих пор возможно.

Впрочем, почти все уже построенные частные дома и особняки сконцентрированы не на востоке, а на престижном северо-западе и в центре столицы, и относятся к элитному и премиальному сегменту. В первую очередь, это домовладения в Серебряном бору, коттеджи в районе улицы Свободы, в коттеджном поселке Братцево, в Поселке художников в районе Сокол, много частных домов в Крылатском, включая территорию в сторону Строгинской поймы, рассказал директор по развитию компании «Удача» Дмитрий Скворцов. Сейчас в этих локациях выставлено на продажу более 100 коттеджей и особняков. В центре частные домовладения сосредоточены в Замоскворечье (14 объектов на продажу), Хамовниках (3 объекта в свободной продаже), небольшое количество частных домов и особняков находятся на Арбате, Патриарших прудах, на Бульварном кольце в районе улиц Рождественка и в Мещанском районе столицы. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева напоминает про коттеджи возле «Гранд-парка» в районе Ходынского поля, поселок Заречье. Так же следует упомянуть про элитный поселок имени Ларина, который расположен в районе Лианозово, рассказывает управляющий директор «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. Кроме того, элитные частные коттеджи в пределах МКАД можно найти в коттеджном поселке Екатериновка. Сергей Колосницын приводит такие локации, как Остров Фантазий, Терехово, Годуново, Потапово, Троице-Лыково, Новая Усадьба, Речник, Огородник. По словам экспертов, всего в старых границах Москвы находится около 1 тыс. домов, при этом в открытой продаже представлено примерно 150 объектов, расположенных внутри МКАД.

По словам Дмитрия Скворцова, в центре есть как относительно новые (например, особняк 2004 года постройки в Мещанском районе на Большом Головином переулке стоимостью 390 млн руб.), так и отреставрированные особняки (к примеру, объект XIX века на Трубниковском переулке, в котором в 1860-х годах проживал коллекционер и Московский Губернский прокурор Д.А. Ровинский стоимостью 446 млн руб.). К «молодым» эксперт относит коттеджный поселок Братцево, который представляет собой комплекс малоэтажной застройки на обширной территории одноименной усадьбы, реконструируемой в рамках Программы Правительства Москвы, а также коттеджные поселки Остров Фантазий и Екатериновка. Среди самых последних проектов можно упомянуть про комплекс клубных особняков «Меценат» в историческом районе Замоскворечье. Проект состоит их 24 квартир, 9 таунхаусов и 3 двуэтажных домов с собственными каминами. Комплекс планируется сдать в эксплуатацию в конце 2018 года.

Также необходимо вспомнить про ЖК Cameo Moscow Villas в Тверском районе от компании Stone Hedge. На Долгоруковской улице будет построено 17 вилл в 2-3 этажа и площадью в 230-445 кв. м. Завершить строительство планируется в апреле-июне 2021 года.

Что же касается сравнительно старых проектов, то таковым является поселок на Соколе. Он был построен в 1920-х годах прошлого века, рассказала Татьяна Саксонцева. В то время проект был задуман как кооператив писателей и художников, поэтому он и получил название «Поселок художников», которое сохранилось и по сей день. Впрочем, на данный момент здесь можно приобрести элитные дома, переделанные и улучшенные в соответствии с требованиями современного потребителя. В основном, это новые постройки из качественных материалов, отвечающие требованиям времени.

Дома в Серебряном бору были построены в начале XX века, в Екатериновке — начале 2000-х годов, отмечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Серебряный бор и Поселок художников популярны среди покупателей, спрос на объекты, расположенные там, всегда устойчив. Екатериновка ранее была популярна, сейчас спрос на нее несколько снизился, но не пропал совсем.

Как рассказал Дмитрий Скворцов, стоимость квадратного метра на частные домовладения начинается с отметки в 170-175 тыс. руб. за кв. м. в зависимости от локации и камерности лота. В историческом районе Замоскворечье представлен особняк площадью 2910 кв. м. по цене в 510 млн руб. Особняк XIX века общей площадью 572 кв. м в этой локации обойдется в 120 млн руб. В Мещанском районе столицы в Кисельном тупике дом, площадью 386 кв. м можно купить за 129 млн руб. Особняк в районе Арбата площадью 770 кв. м. можно купить за 439 млн руб. От 760 тыс. руб. до 2,5 млн руб. за кв. м. составляет стоимость усадьб и особняков в Хамовниках. Большой выбор объектов представлен в коттеджном поселке Остров Фантазий (от 500 млн руб. за объект), в Троице-Лыково (средняя стоимость дома площадью 550 кв. м. составляет 60 млн руб.). Но наибольшее количество коттеджей в продаже доступно в Серебряном бору, рассказал Илья Менжунов. Кирпичный дом площадью около 380-400 кв. м. с мебелью и участком в 10-13 соток обойдется примерно в 520-600 млн рублей. В Поселке художников можно найти более доступные варианты. Меблированный дом «под ключ» площадью 400 «квадратов» и участком 12 соток обойдется в 420 млн рублей. В поселке имени Ларина продается дом площадью 1000 кв. м без отделки и с участком порядка 20 соток за 325 млн руб. В коттеджном поселке Екатериновка можно приобрести дом, площадью 1100 кв. м за 450 млн рублей (с отделкой) и участком 22 сотки. Стоимость домовладения в проекте Cameo Moscow Villas составляет 145-290 млн руб. Несмотря на высокие цены, по последней информации продано уже 2 усадьбы.

Дмитрий Скворцов описывает типичный частный дом в черте города как полностью пригодный для круглогодичного проживания объект площадью от 200 кв. м со всеми необходимыми инженерными коммуникациями, подключением к сети Интернет, спутниковым телевидением и локальной связью со службой охраны, а также с индивидуальным машино-местом или местом на паркинге. Охраняемая огороженная территория, видеонаблюдение, ландшафтный дизайн и управляющая компания – необходимые атрибуты современных коттеджных поселков в черте города. Илья Менжунов характеризует элитный частный дом в старых границах Москвы как коттедж площадью около 600 кв. м, с участком 12-15 соток, отделкой «под ключ» и меблировкой. Впрочем, главным отличительным признаком такого дома является высокая цена, отмечает Сергей Колосницын.

Аналитики «S.A. Ricci жилая недвижимость» отмечают рост покупательского интереса к малоэтажным элитным проектам – виллам, таунхаусам и особнякам, расположенным в историческом центре. По их словам, такие объекты обеспечивают своему владельцу ликвидную долгосрочную инвестицию. При этом эксперт компании «Удача» полагает, что строительство особняков в центре города ставит первоочередной целью привлечение иностранного капитала. «Это штучный товар, который не рассчитан на широкую аудиторию, прежде всего из-за экономики проекта - в столице очень высокая стоимость земли, – говорит Дмитрий Скворцов. – Девелоперу не выгодно на дорогой земле строить объекты эконом-класса, поэтому, прежде всего этот рынок будет ориентирован на покупателей из элитного и премиального сегментов». «Достаточно сложно представить себе массовую застройку в Москве подобными объектами», – говорит Татьяна Саксонцева. В пределах старой Москвы территории довольно плотно застроены многоэтажками. Далеко не всем владельцам собственных домов комфортно такое соседство. Особенно это касается одиночных объектов.

Сами девелоперы загородных коттеджных поселков высказывают настороженное отношение к строительству индивидуальных домов в черте города. «Во-первых, такое строительство должно быть очень грамотно спланировано в контексте архитектурно-градостроительного и развития города с перспективой на 30-50 лет, – комментирует коммерческий директор КП Золотые сосны Антон Алимов. – Во-вторых, такие домовладения должны быть не просто дорогими, а очень дорогими. Отсюда повышенные требования к статусу района, где планируется такое строительство и близлежащей инфраструктуре к подобным домовладениям».

Очевидно, что для массового покупателя Подмосковье по причинам более низких цен представляет собой гораздо больший интерес, чем Москва. Домовладения в черте города являются уникальным товаром. Безусловно, они будут находить своих покупателей. Однако данный рынок останется узким и весьма специфическим.