Голые поля вместо домов: в Подмосковье отмечен дефицит качественного предложения

В 2018 году рынок загородной недвижимости Московского региона продолжал испытывать сложности, многие из которых были присущи 2017 году. Вместе с тем, определенные изменения на подмосковной «загородке» все-таки наметились. В чем они заключаются, и чего можно ожидать от рынка в ближайшем будущем?

Девелоперская активность по-прежнему остается на низком уровне, сходятся во мнении эксперты. Ввиду высокой стоимости импортных строительных материалов, закупаемых за рубежом, и прочих негативных экономических явлений, новое предложение представлено преимущественно участками без подряда, в то время как современный покупатель больше интересуется домами, построенными «под ключ». Такая ситуация привела к существенному дисбалансу спроса и предложения. Вместе с тем, сложившееся положение поспособствовало и увеличению продаж в качественных проектах. При этом фактор отложенного спроса вызвал некоторое увеличение средней суммы покупки по рынку в целом. Ну а стимулом для элитного сегмента стало возвращение частных инвесторов, выводящих на рынок загородного строительства от 1 до 6 высококлассных отделанных домовладений. Но обо всем поподробнее.

По итогам позапрошлого 2017 года эксперты единодушно констатировали дефицит качественного предложения на первичном и вторичном рынках загородной недвижимости Подмосковья. К сожалению, данная тенденция сохранилась и до настоящего момента. Как отмечает руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская, адекватных по соотношению цена-качество предложений по-прежнему немного, и они быстро уходят с рынка. «Объяснить подобную ситуацию можно следующими обстоятельствами, – перечисляет эксперт. – Во-первых, застройщики, которые на данный момент не смогли реализовать свои объекты, больше не строят новые, потому что не имеют оборотных средств, пока не продадут старые объекты. Во-вторых, имеет место общее снижение уровня строительства на загородном рынке – застройщики уходят из этого сегмента, как неприбыльного». «Действительно качественных продуктов на загородном рынке представлено очень мало, – подтверждает коммерческий директор КП «Золотые Сосны» Антон Алимов. – Именно по этой причине мы отказались от регулярного мониторинга всего рынка, ограничившись лишь 5-7 поселками, которые мы считаем нашими идеологическими и концептуальными конкурентами».

Структура нового предложения весьма показательна. Как отмечает руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, всего за 2018 год в Подмосковье вышло 55 загородных проектов, 49 из которых не имели застройку, то есть, полностью состояли из участков без подряда (УБП). В прошлом году 64% покупателей на «загородке» приобрели УБП, 20% – квартиры в малоэтажных жилых домах (МЖД), 9% – таунхаус или дуплекс, 7% – коттедж. При этом концу 2018 года 71% загородного предложения был представлен УБП, 15% – МЖД, 7% – коттеджами и столько же – таунхаусами и дуплексами.

Вместе с тем, специалисты отмечают повышенный интерес покупателей к готовым домам. Однако, как рассказали в компании «Инком-Недвижимость», подобного предложения на рынке пока очень мало. Данное наблюдение аналитиков подтверждают и сами девелоперы. Несмотря на рост спроса на земельные участки в проектах семейства компаний KASKAD Family, руководитель департамента маркетинга Екатерина Коган отмечает возрастающую потребность в готовых коттеджах с отделкой оптимальной площади (120-160 кв. м.). «Тенденция сохраняется, и мы видим потенциал в этом формате и в 2019 году», – говорит эксперт.

Несмотря на все негативные факторы, в 2018 году стало заметно некоторое оживление спроса как на первичную недвижимость, так и на вторичную. Екатерина Коган видит основной двигатель спроса в низких ставках по ипотечному кредитованию и разговорах о повышении стоимости жилья. Благодаря тому, что ставки на вторичное жилье сблизились со ставками на первичное, стагнировавший рынок вторичной недвижимости впервые начал расти с 2015 года. По информации Светланы Вольской, уровень спроса за прошлый год возрос примерно на 8-10%. Особенно это касается летне-осеннего периода. Подобное положение дел связано специалист связывает с реализацией отложенного спроса. Покупатели ждали некого падения цен, однако этого не случилось, и в 2018 году они активизировали свои усилия. В результате спрос и вырос в среднем до названных 10%. При этом средняя стоимость загородного лота увеличилась за год с 5,6 до 5,9 млн руб., то есть на 5%, отмечает Дмитрий Таганов. «Подъем цен был замечен во всех форматах, за исключением квартир в малоэтажных домах, – рассказывает эксперт. – Так, средняя стоимость участка без подряда выросла с 2,2 до 2,9 млн руб. (+32%), коттеджа – с 33,1 до 34,8 млн руб. (+5%), таунхауса – с 11,4 до 13,4 млн руб. (+17%). И только квартиры в МЖД стали чуть дешевле: если в конце 2017 года они стоили в среднем 4,8 млн руб., то в конце 2018-го – 4,7 млн руб.». По словам Антона Алимова, средняя цена на коттедж с участком в КП «Золотые Сосны» в 2018 году вырос на 400 тыс. руб. – с 7,8 до 8,2 млн руб. По сравнению с 2017 годом в проекте выросли все показатели «воронки продаж»: стало больше звонков, приездов на просмотр и, соответственно, заключаемых сделок. По итогам 2018 года план продаж был выполнен на 115%. Что касается семейства компаний KASKAD Family, то руководство провело несколько корректировок цен с ростом около 2%.

Эксперты отмечают, что в последние годы покупатели стали намного практичнее подходить к выбору площади дома, отдавая предпочтения небольшим метражам. Однако, по словам Дмитрия Таганова, за прошедший год средний метраж приобретаемого домовладения не уменьшился. «Сейчас он составляет 127 кв. м., – говорит эксперт. – При этом средний размер купленного земельного участка равен 10 соткам. В целом мы видим, что клиенты отдают предпочтение домам площадью не более 150 кв. м и участкам 10-12 соток». По оценкам экспертов KASKAD Family, наиболее продаваемыми площадями являются дома в 110, 120, 140, 180 кв. м. на участках 5-6 соток. Вместе с тем, в КП «Золотые Сосны» средняя площадь домовладения, проданного в 2018 году, немного снизилась. «Во-первых, это связано со стоимостью - покупатели сознательно «жертвуют» десятком квадратных метров дома, но при этом выбирают качественный продукт, – поясняет Антон Алимов. – А во-вторых, действительно происходит переосмысление концепции загородного дома. Развитая инфраструктура поселка предусматривает возможность всех поколений проводить свой досуг и отдых вне стен дома, соответственно, пространство воспринимается теперь не только его границами, а еще и участка, и поселка в целом».

Касаемо локаций предпочтения покупателей во всех классах остались неизменным: наибольшим спросом по-прежнему пользуются преимущественно западные направления. Среди них эксперты называют Новорижское, Рублево-Успенское, Киевское и Минское шоссе. Впрочем, престижным считается также и Дмитровское шоссе. В массовом сегменте наиболее часто запрашиваемая удаленность объектов от МКАД варьируется в рамках 30-50 км. Однако более состоятельные граждане предпочитают селиться не дальше 30 км от границ «старой» Москвы.

Частные инвесторы стимулируют спрос на «элитку»

Ситуация в элитном сегменте в чем-то схода с общерыночной, но, тем не менее, заслуживает отдельного внимания. Как рассказал управляющий директор «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов, 80% высокобюджетных коттеджей по-прежнему представлены морально устаревшими объектами с неудачными планировками, отделкой, огромной площадью и вычурным дизайном. Новых проектов от застройщиков на рынке загородной элитной недвижимости в 2018 году представлено не было. Вместе с тем, первые положительные изменения все же произошли. На рынке стали появляться новые точечные дома с актуальным ремонтом и меблировкой «под ключ». Впервые с 2014 года высокую активность стали проявлять частные инвесторы, реализующие одновременно 1-6 домов. «Как показала практика, в условиях затоваренности рынка низколиквидным предложением, они действительно выиграли, сумев поймать «волну спроса», – отмечает эксперт. – По нашим подсчетам, сегодня на рынке ведут строительство порядка 10 таких застройщиков. Учитывая высокий спрос на их продукт, полагаю, данное направление бизнеса только наберет обороты».

Такая ситуация привела к двояким последствиям, убеждены в компании «Метриум-Премиум». С одной стороны, это увеличивает активность покупателей на рынке загородного жилья. Уровень спроса за год вырос примерно на 10%. Причем средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 4%. С другой стороны, собственники 80% неликвидных коттеджей вынуждены еще сильнее снижать цены. «Интересно, что владельцы низколиквидных домов разделились на три группы, – рассказал Илья Менжунов. – Первая – это собственники, которые стали предлагать еще больший дисконт. Вторые – продавцы, переориентировавшиеся на долгосрочную аренду объекта. Третьи – клиенты, снявшие дома с продажи «до лучших времен». В результате средний размер скидок на рынке загородной элитной недвижимости снизился по нашим подсчетам, с 20% до 15% для коттеджей в бюджете свыше 100 млн рублей, и с 15% до 10% – в бюджете от 60 млн до 100 млн руб.».

Антон Алимов дает достаточно жесткий прогноз по рынку на 2019 год: «Денег у покупателей больше не становится, тогда как уровень знаний и понимания продукта загородной недвижимости у клиентов растет. Некачественных продуктов и «обещаний» покупать становится все меньше. Слабые проекты уйдут с рынка. Тех, кто останется на рынке в высокой готовности и с концепцией - реально очень мало. В то же время, найти на рынке Московского региона 1-2 тыс. покупателей на качественные продукты - не такая сложная задача. Поэтому «уверенные проекты» поднимут цены и все равно перевыполнят планы продаж». Впрочем, по прогнозам Дмитрия Таганова, в случае отсутствия новых кризисных явлений во второй половине года ситуация с предложением на загородном рынке, где сегодня существует дефицит качественных проектов, может начать исправляться. При этом спрос, скорее всего, останется на уровне прошлого года, с небольшими сезонными всплесками весной и осенью. Что же касается стоимости, то прогноз цен на загородную недвижимость следующий: в течение года они могут немного понизиться, однако в успешных проектах подрастут на 5-10%.

Некоторые эксперты видят выгоду развитию малоэтажного и индивидуального строительства в свете неблагоприятной конъюнктуры на рынке городских новостроек. «Учитывая грядущие изменения в законодательстве и фактическую отмену долевого строительства в июле 2019 году, семейство компаний KASKAD Family выбирает стратегию ухода к сегментам, не подконтрольным 214-ФЗ, а именно – формату ИЖС, – говорит Екатерина Коган. – Компания взяла курс на индустриальное домостроение – изготовление домокомлектов на заводе, которые потом собираются на участках в очень сжатые сроки».

В элитном сегменте Илья Менжунов рассчитывает на рост спроса по итогам 2019 года за счет региональных клиентов, заключающих примерно четверть всех сделок. «Полагаю, их количество в наступившем году только увеличится за счет политики импортозамещения в нашей стране и поддержи отечественных производителей», – надеется эксперт.

Таким образом, на рынке загородной недвижимости Подмосковья продолжается кризис ликвидного предложения. Тем не менее, в силу подросшего спроса продавцы перестали снижать цены. А в наиболее выигрышном положении оказались девелоперы, имеющие на стадии активной реализации качественные проекты с готовыми домами, которые перевыполняют планы по продажам. В случае отсутствия новых негативных факторов в экономике, в нынешнем году не исключено их дальнейшее умеренное подорожание.