Дома стареют, спрос падает. Что будет дальше?

Вторичный рынок загородной недвижимости Подмосковья находится в упадке. По некоторым оценкам, в общей структуре предложения насчитывается до 80% устаревших домовладений. При этом покупательская способность россиян находятся на невысоком уровне. В итоге многие собственники экспонируемых объектов снимают их с продажи, так и не дождавшись реализации. Какие дома можно назвать устаревшими? И что следует делать их хозяевам?

Среди общих наиболее частых признаков устаревшего дома эксперты называют неотделанный фасад из кирпича, низкие потолки, узкие коридоры, крутые неудобные лестницы, маленькие комнаты и окна, недостаточное количество санузлов.

При этом устаревание дома можно разделить на моральное и физическое. Как отмечает партнер и коммерческий директор КП «Золотые Сосны» Антон Алимов, каждому периоду времени присущи свои архитектурные тренды и в зоне особого риска находятся объекты, построенные до 2010-х годов.

Директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов типичным примером морально устаревшего объекта называет построенный на шести сотках четырехэтажный кирпичный коттедж площадью около 600 кв. м, с дизельным или дровяным отоплением. «Мы видим здесь очень большой метраж, избыточную этажность, несовременные инженерные технологии и, чаще всего, вычурную аляповатую архитектуру, – поясняет эксперт. – Подобные строения активно возводились в 90-х годах, когда не обремененные чувством стиля люди получали первые большие деньги и таким образом старались подчеркнуть свой статус». Что касается архитектурной составляющей, то к устаревшим объектам, прежде всего, можно отнести так называемые «дома-сундуки» (параллелепипеды), говорит генеральный директор АН «Белые Ветры» Александр Либов. Также устаревшие постройки часто имеют остроконечные башенки. По словам руководителя отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Светланы Вольской, такие строения могут быть добротными с точки зрения долговечности. Однако современным покупателем они уже не востребованы.

Кроме того, к морально устаревшим генеральный директор компании «Аллея недвижимости» Иван Киселев относит дома с цокольными и мансардными этажами. Сейчас они перестали пользоваться спросом. «Если мы возьмем коэффициент использования первого этажа за единицу, то коэффициент использования второго этажа равен 0,7, – рассказывает эксперт. – А коэффициент использования мансардного либо цокольного этажа, как правило, составляет 0,3. Доля таких домов от общего предложения составляет около 30-40%. Однако считать, что такие дома не будут продаваться, если в них сделан нормальный ремонт, я бы все равно не стал. Все-таки в наше время основную роль играет цена. И дома долго простаивают у тех, кто оценивает их в долларах, причем по докризисному курсу».

Если же говорить про элитный сегмент, то некоторые дома уже не устраивают клиентов по площади, рассказывает управляющий директор «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. Покупатели сегодня подходят к вопросу выбора жилья с европейской практичностью. Никто не желает переплачивать за «лишние» помещения, которые в основном простаивают. Дома более тысячи квадратных метров с собственными домашними кинотеатрами, бильярдными, бассейнами менее востребованы рынком. Также не пользуются спросом и объекты, построенные обособленно и на удалении от инфраструктуры, когда до ближайшего магазина приходится добираться несколько километров. Обслуживание такого объекта оказывается в десятки раз дороже, чем дома в организованном коттеджном поселке, за счет фактически индивидуальных коммуникаций протяженностью до нескольких километров, и персонального обслуживания подъездной дороги, охраны и прочих сопутствующих вещей. Для отдельных особняков стоимость обслуживания может достигать полумиллиона рублей в месяц. «Загородный дом даже в элитном классе уже перестал быть в своем роде доказательством статуса и достатка, – говорит Илья Менжунов. – Клиенты голосуют за практичность и экономию на квадратных метрах, обслуживании и налогах».

Что же касается физического износа, то старые загородные дома часто имеют трещины в фундаменте, плохую обработку древесины, неисправную кровлю, перечисляет основные признаки Светлана Вольская.

Существует несколько вариантов того, как собственник может поступить с устаревшим домом. «Во-первых, можно попробовать сдавать его в аренду, превратив из источника убытков в источник прибыли, – говорит Антон Архипов. – Однако есть риски, что большие молодежные компании или, например, корпоративные клиенты, которые являются здесь основной целевой аудиторией, могут что-то в нем испортить».

Другой вариант – продажа дома со скидкой. «Большинство домов уйдет с дисконтом, – считает Светлана Вольская. – Его размер зависит от того, насколько продавец адекватно выставил изначальную цену. Она может быть снижена и в 2-3 раза, если дом сильно переоценен». Иван Киселев считает, что дома, которые вышли из конъюнктуры рынка, но находятся в хорошем состоянии, продаваться все-таки будут. Люди, которые строили данные объекты, знают им цену и вряд ли захотят их отдавать по стоимости одной земли. Впрочем, по оценкам эксперта, они могут быть реализованы с дисконтом не менее, чем в 30% от рыночной стоимости.

Также, можно снести дом самостоятельно. Чаще всего на это решаются собственники объектов с выгодным расположением недалеко от Москвы и в охраняемом коттеджном поселке. В таком случае хозяева участка получают компенсацию за счет высокой стоимости его продажи.

Еще один возможный сценарий – реконструкция загородного дома, в случае, если он, несмотря на моральное устаревание, имеет низкий процент физического износа. Впрочем, Александр Либов делает важную оговорку: грамотно проанализировать возможность и цену реставрации, а также спрогнозировать последующую стоимость объекта могут люди, профессионально разбирающиеся в данной проблематике, обладающие деньгами и умеющие дешево строить и ремонтировать.

Логично, что часть спроса ввиду устаревания вторичного предложения и его сокращения перетечет на первичный рынок. Можно ли надеяться, что такая ситуация подстегнет игроков рынка к выводу новых проектов?

Если посмотреть на картину в целом, то ни своих, ни заемных средств у большинства девелоперов сейчас почти нет, а инвестиции в «загородку» остались в прошлом, комментирует Антон Архипов. Эксперт приводит печальную статистику: за первые три квартала 2017 года на рынке появилось 60 новых поселков массового сегмента (15+19+26), за аналогичный период 2018-го – 45 (14+21+10). Причем только 10-15% выходящих в квартале проектов имеют застройку, остальное – это просто земельные участки.

Если говорить про элитный рынок, то он в значительной степени уже насыщен, комментирует Иван Киселев. И сегодня не осталось больших земельных участков по достаточно низким ценам для вывода крупных проектов. Та земля, которая есть, стоит слишком дорого. Поэтому сегодня выгоднее строить таунхаусы. Если раньше можно было на 20 сотках построить дом в 400 кв. м, и продать его за 25-30 млн руб., то сегодня на таком же участке можно построить около 6 - 8 таунхаусов, каждый из которых будет стоить 8 -13 млн руб. «Некоторые игроки занимаются реконцепцией проекта, который пока находится на «бумажной» стадии, – подтверждает Илья Менжунов. – Причем речь идет даже о частичном переходе в более бюджетный сегмент, например, бизнес-класс с целью большего охвата аудитории».

Если же говорить про эконом- и бизнес-классы, то в основной своей массе они стали развиваться после кризиса 2008 года. Тогда «ценовой пузырь», который рос очень высокими темпами, лопнул, и возврата к прежним ценам можно было уже не ждать, рассказывает Иван Киселев. Кроме того, правительство приняло новый закон об изъятии земель сельхозназначения, которые владелец не обрабатывает 3 года и более. В результате лендлорды выставили на рынок большие объемы недорогой земли. За последние десять лет объектов в эконом- и бизнес-классах было построено много. И сейчас рынок живет в основном за счет вторичных предложений. Сделки происходят, главным образом, с ними. Исключение составляет небольшое количество предложений тех проектов, которые начинали застаиваться еще в прошлые годы, а сейчас находятся на завершающей стадии строительства и первичных продаж. «Вообще на рынке существует две категории покупателей, – поясняет эксперт. – Первая – это люди, которым нужно жить здесь и сейчас. Независимо от того, что будет с рынком через год-полтора, переезжать нужно по разным причинам именно сегодня. Кто-то женится, кто-то разводится, у кого-то рождаются дети. Такие покупатели смотрят только дома «под ключ» на вторичном рынке. Вторая категория покупателей может себе позволить подождать, пока идет ремонт. Но такие люди предпочитают приобретать земельные участки и строить дом самостоятельно и полностью под себя. Найти готовый дом с полной совокупностью нужных параметров очень непросто, а порой даже не возможно».

Вместе с тем, Антон Алимов считает, что достойные проекты будут развиваться и продаваться даже в сложные времена. В своем проекте эксперт наблюдает увеличение количества звонков, приездов и продаж более чем на 25%. Одним из факторов такой динамики в компании считают низкое качество вторичных предложений в плане окружения домов. «Люди выбирают проекты с концепцией, однородной социальной и ментальной средой», – заключает эксперт.

Пока предпосылок для улучшения ситуации на вторичном загородном рынке не наблюдается. А на «первичке» в ближайшие годы, скорее всего, выйдет сравнительно мало новых проектов. При этом экономическая ситуация заставит девелоперов сделать упор на качество своих продуктов.