Дом на Новорижском шоссе или квартира в Москве. Часть первая

Появление свободного бюджета (разной величины) часто приводит к дилемме — вложить ли его в приобретение столичной квартиры или подмосковного особняка. Одним из наиболее привлекательных вариантов для загородной резиденции является Новорижское шоссе — престижное, но не слишком переоцененное, с большими возможностями для выбора. Аналитики Cottage.ru и Urbanus.ru сопоставили местные лоты с московскими квартирами в аналогичных ценовых категориях.

У Новорижского шоссе нет славы «Рублевки» и такой коллекции знаменитостей. Сериал «Полицейский с Рублевки» есть, а вот сериала, скажем, «Пожарный с Новой Риги» нет. Про «новорижскую кухню» не пишет книги Оксана Робски, а федеральные каналы не делают репортажей про «новорижских жен». Но с другой стороны здесь меньше откровенно китчевых особняков и ниже наценка на «статусное соседство».

В конце прошлого года эксперты сообщили о том, что Новорижское шоссе опередило своего неизменного конкурента по таким базовым показателям, как средний прайс объекта и уровень спроса. За год покупатели приобрели здесь 143 лота на общую сумму в 10,8 млрд рублей. Таким образом, средний бюджет покупки составляет на Новорижском направлении составляет 75,5 млн рублей. Однако местное предложение не исчерпывается дорогими объектами. Оно отличается большим разнообразием, хотя и распределено неравномерно по ценовым категориям.

Несмотря на то, что Новорижское шоссе ориентировано в основном на состоятельную аудиторию (более 100 сделок 2018 года имеют бюджет свыше 30 млн рублей), небольшая часть фонда сосредоточена в сегменте доступного жилья. Его образуют по большей части коттеджи, удаленные на 50-60 км от МКАД и компактные таунхаусы. В поселке «Кембридж» (25-й километр шоссе) таунхаус площадью 110 кв. м (из них 30 кв. м приходится на мансарду) продается за 5,9 млн рублей. Неподалеку, в деревне Чесноково, есть готовый к реализации особняк в английском стиле площадью 150 кв. м с небольшим, но благоустроенным участком. Продажная цена заявлена в размере 7,5 млн рублей. Тем, кто планирует уложиться в бюджет 10 млн рублей при покупке объекта крупнее 200 кв. м с участком в 15-17 соток и подведенными коммуникациями, следует обратить внимание на поселки в более удаленных локациях — между Малым и Большим кольцами или даже за Большим кольцом. Впрочем, несколько предложений есть и в границах 15-километрового пояса, примыкающего к столице. Можно указать на двухэтажный дом (96 кв. м), построенный из бруса. Вместе с участком в 12 соток его стоимость составляет 8,55 млн рублей.

Что касается Москвы, то за 11 месяцев 2018 года было продано 13,8 тыс. квартир внутри МКАДа, бюджет которых оценивается экспертами Urbanus.ru от 5 до 10 млн рублей. 8,5 млн рублей, в частности, — это расчетный прайс однокомнатной квартиры (до 40 кв. м) в таких жилых комплексах, как «Зиларт» или «Савеловский Сити». На миллион меньше стоит закрепиться на границе столичного центра, приобретя маленькую квартиру (менее 30 кв. м) в ЖК Headliner. Среди объектов в уже сданных комплексах достаточно типичным предложением является квартира 52,9 кв. м в ЖК «Крылатский» (на пересечении Рублевского шоссе и МКАД), которая стоит 9,8 млн рублей.

В следующей ценовой категории фактор удаленности также играет большую роль. За Большим московским кольцом расположены лоты в ценовом диапазоне от 11 до 13 млн рублей. Это добротные дома площадью около 200 кв. м с участками по 14-16 соток. Но основная масса предложения сосредоточена в радиусе 30 км от МКАД. Коттедж 2010 года постройки площадью около 460 кв. м со всеми коммуникациями обойдется новому владельцу в 18,4 млн рублей (без учета расходов на отделку). Последнему достанется и 20 соток земли. Более скромный вариант — особняк 210 кв. м (три спальни и три санузла) и участок 9 соток — можно приобрести за 13,5 млн рублей. Ближе к Москве (в 18 км от МКАД) прайс повышается. Дом с тремя спальнями в охраняемом коттеджном поселке с озером и сложившейся инфраструктуре продается за 18,5 млн рублей. В рамках 20-миллионного бюджета на Новорижском шоссе экспонируются и отдельные лоты на стыке бизнес- и премиум-класса. За 19 млн рублей продается готовый к проживанию коттедж, выдержанный в классическом стиле. На участке в 30 соток расположены гараж на два машиноместа, гостевая парковка, бревенчатая баня, а также помещение для персонала. В Москве этих средств хватило бы на покупку трехкомнатной квартиры (93,3 кв. м) в ЖК «Фестиваль Парк» у станции метро «Речной вокзал» или на двухкомнатную квартиру в ЖК Prime Park на Ленинградском проспекте. Та сумма, которой за городом хватило бы для особняка в 200 кв. м с земельным участком, в пределах МКАД позволяет рассчитывать на просторную двухкомнатную квартиру в ЖК «Город на реке Тушино – 2018».

Открывают эту рубрику такие лоты, как деревянный дом с четырьмя спальнями, террасой и хаммамом на территории городского округа Истры и меблированный кирпичный коттедж 200 кв. м в деревне Лужки (24 км от МКАД). Первый оценивается в 22 млн рублей, второй — в 23,5 млн рублей. Их ценовым аналогом в Москве является трехкомнатная квартира (104,8 кв. м) в ЖК LIFE–Кутузовский, который расположен в парковом массиве по берегу реки Сетунь.

Наличие бюджета в 27 млн рублей дает возможность подумать над покупкой дома площадью 250 кв. м в поселке «Русская деревня» (25 км от МКАД), или просторной резиденции (семь спален, мансарда 190 кв. м) в деревне Лешково (18 км от МКАД), или четырехкомнатной квартиры в Кунцево (ЖК Vander Park).

У верхней границы исследуемой категории объектов находится выполненный в одном уровне дом с участком в 10 соток (поселок «Петровские аллеи», 29 км от МКАД). Дом оснащен летней террасой на эксплуатируемой кровле. На участке оборудован паркинг на четыре машиноместа. Сопоставимый прайс имеют пятикомнатная квартира в строящемся небоскребе Wellton Towers (на пересечении Звенигородского шоссе и улицы Народного Ополчения) или четырехкомнатная квартира в сданном ЖК «Соколиный форт» (между парками Сокольники и Лосиный остров).

Бюджетная категория от 30 до 40 млн рублей в Москве укомплектована примерно в равной пропорции премиальными и бизнес-лотами. Однако здесь представлены и единичные примеры элитного жилья. Бюджет апартамента площадью 85,2 км в ЖК Balchug Viewpoint (Садовническая набережная, менее 0,5 км до Кремля) оценивается в 37,66 млн рублей. Это немногим меньше, чем стоит двухэтажный дом с 10 сотками земли в 18 км от МКАД. Впрочем, в этой ценовой нише предложение достаточно вариативно. Коттедж «под ключ» площадью 297 кв. м с наличием спа-зоны продается за 36 млн рублей. Размер прилегающего надела составляет 14 соток.

В указанном ценовом диапазоне встречаются и достаточно крупные домовладения. В 27 км от Москвы трехуровневый (480 кв. м) особняк 2014 года постройки, отделанный клинкерным кирпичом и сибирской лиственницей, выставлен на экспозицию с прайсом в 33 млн рублей. Чуть ближе к МКАД можно найти трехэтажный дом площадью 485 кв. м в пешей доступности от озера. Его заявленная цена — 34 млн рублей. Как и в предыдущем случае в сделку будет включен и земельный участок 18 соток. Московским эквивалентом этого является двухкомнатный апартамент в небоскребе Neva Towers (ММДЦ «Москва-Сити»).

За 40 млн рублей на Новорижском шоссе доступно настоящее поместье, включающее дом площадью 703 кв. м с четырьмя спальнями, библиотекой, сауной, двумя террасами и участок в 37 соток. Для сравнения в пресненском ЖК City Park трехкомнатная квартира в 124,4 кв. м была реализована за 38,93 млн рублей.

Переход в следующую категорию во многом является статистической условностью, данью более удобной классификации. Но вместе с тем некоторые тенденции проявляются сильнее. В частности, минимизируется количество объектов площадью менее 300 кв. м, хотя они сохраняются даже в верхних ценовых нишах. Поблизости от Павловской Слободы в охраняемом коттеджном поселке двухэтажный деревянный коттедж 210 кв. м выставлен на продажу за 50 млн. рублей. Но для такого прайса это скорее нетипичное предложение. За те же 50 млн можно приобрести усадьбу в 9 км от МКАД с основным домом 540 кв. м и гостевым домом 400 кв. м, в котором есть бассейн, джакузи, баня и бильярдная. Применительно к московским реалиям, это приблизительно равно бюджету трехкомнатной квартиры в башнях Capital Towers (ММДЦ «Москва-Сити») и в сданном комплексе RedSide (между ТТК и улицей 1905 года).

При этом не прослеживается прямой связи между ценой домовладения и его площадью. В 15 км от МКАД за 42 млн рублей продается готовый к заселению двухэтажный дом с шестью спальнями, спорт-залом, бассейном и спа-зоной. Площадь объекта равняется 974 кв. м, прилегающего участка — 33 сотки. Более удаленный и менее крупный лот (645 кв. м и 20 соток земли) стоит на полмиллиона дороже. В той же категории двухкомнатная квартира в ЖК ЖК NV/9 Artkvartal (Таганский район Москвы).

Еще одним характерным явлением для объектов с прайсом в 40-50 млн рублей является наличие благоустроенного участка, на котором выполнены ландшафтные работы, высажены декоративные растения, установлены система полива. Площадь участка может разниться от 10-12 до 25-35 соток. Для примера можно назвать коттедж (300 кв. м) стоимостью 44,9 млн рублей в 24 км от МКАД. Аналогичная цена у просторного коттеджа с террасой (514 кв. м, 32 сотки земли) в поселке «Покровское-Рубцово» и классического особняка (432 кв. м, 20 соток земли) в границах Истры.

Во второй части данного обзора речь пойдет о домовладениях на Новорижском шоссе с бюджетом 50-100 млн рублей, для которых будут подобраны ценовые аналоги из числа столичных квартир и апартаментов.