Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Коттеджей, таунхаусов и вилл, которые располагают пропиской внутри МКАД, действительно, очень мало. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева оценивает их долю в 0,7% от общего объема элитного предложения. «Подобный формат жилья остается достаточно необычным для первичного рынка жилой недвижимости даже в элитном сегменте. Коттеджи и виллы в целом достаточно редко появляются в продаже и в основном представляют собой имитацию загородного формата жилья на территории города. Как правило, такие проекты расположены поблизости или на территории парков и зеленых зон», – отмечает эксперт.
На вторичном рынке экспозиция исчерпывается приблизительно 40 объектами (данные Knight Frank). Плюс считаные лоты, продаваемые застройщиками, – в первую очередь это остатки фондов в комплексах Caméo Moscow Villas (Тверской район) и Eight Yards (Хамовники). Всего по информации «Метриум» в столице насчитывается семь новых проектов «в той или иной степени близких к параметрам урбан-вилл». Средняя стоимость квадратного метра в них превышает 700 тыс. рублей. «Высокая цена обусловлена не только уникальностью продукта, но и расположением», – уточняет Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Как и большинство высокобюджетной недвижимости в новостройках, городские коттеджи продаются зачастую без отделки, поскольку их покупатели предпочитают самостоятельно определять облик своего жилья. В структуре вторичного фонда соотношение обратное. «87% коттеджей и таунхаусов продаются с финальной отделкой», – сообщают в Knight Frank .
В Москве выделяются несколько локаций, которые специализируются на предложении «загородного типа». Главная из них – это западная часть района Хорошево-Мневники, Серебряный бор и примыкающие к нему территории. «Именно там в начале 2000-х появлялись интересные проекты высокого класса, пользующиеся популярностью у покупателей и арендаторов до сих пор», – говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. В Серебряном бору сложились массивы коттеджной застройки, принадлежащие «Мосдачтресту» и «Лукойлу». Там же базируется одноименный поселок, где стоимость дома доходит до 24 млн долларов (1,83 млрд рублей). Прибавим к этому проекты Silver Place, «Годуново» и «Троице-Лыково». В последнем, напротив, зафиксировано самое доступное предложение на субрынке частных домов. Это коттедж площадью 550 кв. м с участком 10 соток. В его чеке прописана сумма 48,6 млн рублей. Также в Серебряном бору развиваются два новых комплекса, включающие дуплексы, таунхаусы, коттеджи и апартаменты, – «Берег Столицы» от ГК «Ташир» и River Residences от компании «СпецСпортпроект». Рекордсменом по запрашиваемой цене в их фондах является десятикомнатный особняк площадью 1,85 тыс. кв. м на берегу Москвы-реки. Он продается за 1,96 млрд рублей.
В соседних с Хорошево-Мневниками районах также есть коттеджи, готовые к продаже или аренде. В Покровском-Стрешнево предложение по частным домам поставляется поселками «Покровские холмы» (выстроен вдоль канала им. Москвы) и «Чайка» (у Химкинского водохранилища). Несколько проектов сосредоточено в Крылатском. Среди них «Остров фантазий», «Сосновка» и «Екатериновка». Последний уже относится к «рублевской» недвижимости. Высокий престиж задает высокий прайс. Так, четырехуровневый особняк площадью 1,1 тыс. кв. м с участком 11 соток обойдется новому покупателю в 8 млн долларов (616,65 млн рублей).
Частный дом можно приобрести и в локации, которая находится намного ближе к центру. Так, в «Поселке художников» (район Сокол, САО) еще осталось несколько лотов. Среди них двухэтажный дом площадью 750 кв. м с террасой, занимающий участок в 11 соток. Бюджет этого объекта равен 12,36 млн долларов (952,02 млн рублей). Впрочем, в том же поселке выставлен на продажу и куда более скромный лот – коттедж (240 кв. м) с тремя спальнями и каминным залом и 10,5 соток земли. За него придется отдать 2,9 млн долларов (218,05 млн рублей).
Особая категория городской недвижимости – особняки и таунхаусы в составе многоквартирных жилых комплексов. Характерные примеры – ЖК Knightsbridge Private Park в Хамовниках и ЖК «Меценат» на Большой Ордынке (район Якиманка). В ЖК «Дом с Атлантами» продается один особняк и несколько таунхаусов с патио на цокольных этажах. Проект Spires, который строится рядом с заказником «Долина реки Сетунь», предусматривает наличие пяти «урбан-вилл» (таунхаусов). Из них четыре все еще в продаже.
Пул городских коттеджей пополняется крайне медленно. Застройщики сегодня не мотивированы к его расширению за счет новых проектов. «Такой формат жилья изначально относится к загородному типу и даже внутри мегаполиса должен сохранять привлекательность природного окружения. В Москве не так много локаций, подходящих под строительство подобных объектов, к тому же девелоперы предпочитают строить многоквартирные дома», – объясняет Анна Раджабова. В то же время дефицит этого предложения как раз и поддерживает к нему покупательский интерес, – указывают в Knight Frank. Сходного мнения придерживается и Екатерина Румянцева. Она связывает рост популярности проектов, содержащих городские виллы, с «насыщением элитного рынка жильем в центральных локациях, ростом популярности жилых комплексов возле парковых зон и снижением количества элитных лотов на загородном рынке». Наиболее высокий спрос на коттеджи эксперты Kalinka Group фиксируют в проектах с относительно широкой выборкой – в Caméo Moscow Villas (реализовано более 80% вилл) и в River Residences (реализовано 55% вилл).
Анна Раджабова обращает внимание, что какой-либо специфической аудитории у городских коттеджей нет: «Покупателями становятся обеспеченные люди, которые хотят, оставаясь в границах Москвы, обладать преимуществами загородной жизни». По словам Ольги Широковой собственный дом или таунхаус с небольшим участком или качественным благоустройством территории интересны в первую очередь «семьям с маленькими детьми, возрастным покупателям и тем, кто ценит максимальный уровень комфорта и близость к природе с возможностью не выезжать из города».
В Knight Frank называют несколько причин, препятствующих более широкому спросу на лоты «загородного формата». Во-первых, даже состоятельные покупатели не готовы переплачивать за избыточные площади. Во-вторых, земельные участки у многих объектов не оформлены в собственность, будучи арендованными у города. Земля в этих районах крайне дорогая. Так, в Серебряном бору стоимость сотки может достигать 400 тыс. долларов. В-третьих, приватность городских вилл ставится под сомнение. «Если это не удаленная от многоэтажной застройки локация, такая как Серебряный бор и Покровское-Стрешнево, то для жильцов средних и верхних этажей многоэтажек открывается вид на дома и участки», – напоминает Ольга Широкова. Екатерина Румянцева, в свою очередь, добавляет к этому перечню и высокие расходы на эксплуатацию.
С учетом перечисленных факторов специалисты «Метриум» более перспективным и востребованным (с обеих сторон) форматом считают строительство таунхаусов: «Для этих проектов выбор подходящих территорий гораздо шире – они могут образовывать обычный городской квартал, не выделяющийся уровнем озеленения. Поэтому таунхаусов на рынке представлено заметно больше».
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
