В одной связке. Доллар, нефть и недвижимость

Сделки, в которых фигурируют квадратные метры, всегда будут совершаться с оглядкой на экономические изменения. Колебания курса доллара, падение цен на нефть, инфляция – все эти факторы, пусть иногда и косвенно, но все же влияют на рынок недвижимости. Разумеется, дать стопроцентно точный прогноз по поводу дальнейшей динамики цен на жилье, не берется никто. Тем не менее, эксперты рынка недвижимости рассказали Cottage.ru, как понижение цен на нефть и нестабильный курс доллара скажется на стоимости недвижимости, покупательском спросе, а также ипотечных ставках.

Нефтяная игла

Падение цен на нефть и снижение курса рубля, безусловно, являются взаимосвязанными процессами. Однако утверждать, что после возможного обвала нефти резко упадут цены на недвижимость, оснований нет. Как сообщает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», цены на нефть начали снижаться еще в марте: хотя в определенный период они не смогли удержаться выше планки в $100 за баррель, которая является своеобразным психологическим порогом, на рынке недвижимости это сильно не отразилось.

По словам эксперта, сейчас нефть скорее демонстрирует высокую волатильность. При этом ситуация в жилищном секторе будет оставаться комфортной, если колебания стоимости нефти останутся в прежних границах от $120 до $90-$100. Серьезными предпосылками для изменения цен на недвижимость может стать падение стоимости нефти ниже отметки в $80, считает Алтухов. Подобное снижение стоимости нефти приведет к ухудшению экономических показателей, что отразится на банках, финансовой ситуации застройщиков и снижении покупательской активности населения.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, утверждает, что цены на недвижимость «реагируют» только на устойчивые тенденции – краткосрочные колебания могут вселять некую нервозность, но к существенным изменениям цен и объемов операций привести не могут. «Средне- и долгосрочное снижение цен на нефть, безусловно, приводит к коррекции цен как городского, так и загородного жилья – в стране, где, несмотря на продолжающиеся разговоры о диверсификации и инновациях, экономика по-прежнему существенным образом зависит от нефти, по-другому быть не может», - комментирует Ольга Широкова.

Валютные скачки

В строительной отрасли до 40-50% текущих расходов связано с позициями, стоимость которых напрямую зависит от курса доллара, говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. Поэтому скачок курса доллара по отношению к рублю неизбежно скажется на стоимости предложения жилья из-за привязки стоимости строительно-монтажных работ к долларовым позициям. «Московский рынок всегда был валютным: к примеру, я никогда не слышал, чтобы коммерческая стоимость земли оценивалась в рублях – по рынку предложение делается только из расчета долларовой стоимости. Доллар является базовой расчетной единицей на рынке недвижимости, общепринятой для просчета всех внутренних цифр по проекту», - говорит Алексей Белоусов, добавляя, что уже осенью при подобном удорожании можно ожидать роста стоимости «квадрата» в пределах 10%.

Большинство экспертов также считают, что при снижении курса рубля есть вероятность того, что цены на жилье не упадут, а, напротив, вырастут по ряду причин, например из-за увеличения спроса на наиболее ликвидные проекты. Как утверждает Григорий Алтухов, колебание курса рубля по отношению к доллару не привело к остановке продаж, а наоборот, подстегнуло часть покупателей, имеющих рублевые накопления. «Рынок недвижимости один из немногих сохраняет стабильность и является оптимальным вариантом для вложения финансовых средств», - комментирует эксперт.

Коррекция цен на недвижимость в сторону понижения возможна при заметном и длительном снижении платежеспособного спроса, но не более чем на 10-15%. Даже во время кризиса 2008 года максимальный дисконт составлял не более 20%, добавляет Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест».

Ипотечная история

Изменения на рынке ипотечного кредитования, как правило, происходят медленно: банки заранее готовятся к тому, чтобы внести изменения в свои продукты, например, увеличить процентные ставки. По словам Константина Шибецкого, директора ипотечного отделения ГК «МИЦ», банковские структуры работают в соответствии с планами, заранее просчитывают объем выданных ипотечных кредитов. В связи с этим колебания на рынке валют не могут оказать влияния на рынок ипотечного кредитования в краткосрочной перспективе, утверждает эксперт.

На сегодняшний день объем валютных кредитов на рынке ипотечного кредитования в России крайне незначителен: так, объем долларовых ипотечных кредитов не превышает 5%. «Поэтому колебание курса доллара не может напрямую повлиять на рынок ипотечного кредитования, однако не исключено его опосредованное влияние на объемы выдачи ипотечных кредитов в долгосрочной перспективе», - продолжает Шибецкий.

В следствие валютной нестабильности для желающих получить ипотеку сузится объем предложений, а ипотечные покупатели, скорее всего, приостановят свои поиски. Однако вышеописанные изменения возможны лишь в том случае, если речь идёт о долгосрочном тренде – продолжительностью от одного до трех месяцев.

По мнению Алексея Белоусова, в результате нестабильности валютного курса уменьшится объем сделок, но не количество желающих воспользоваться этой услугой. «Тем, кто строит планы приобретения квартиры в ипотеку, я рекомендовал бы торопиться с учетом сегодняшних прогнозов динамики валютных курсов. К примеру, покупатели, заключившие ипотечные контракты весной при ставке 29 рублей за доллар имеют преимущество порядка 10% перед теми, кто сделал это в начале июля. Если верить прогнозам, аналогичным образом ситуация будет развиваться и в перспективе», - советует эксперт.

Удар по бизнесс-классу

Основные тенденции, которые вероятны на рынке недвижимости в случае изменения стоимости нефти и падения курса рубля, обозначены. Однако не на всех сегментах возможный кризис отразиться одинаково. По словам Григория Алтухова, уже сейчас экономическая нестабильность сказалась на рынках элитной и загородной недвижимости, где наиболее часто встречается долларовая цена. При этом число сделок снизилось, так как и покупатели, и продавцы заняли выжидательную позицию. В перспективе, по мнению эксперта, также возможен рост цен в более доступных сегментах эконом- и комфорт-класса.

Анализируя опыт прошлого кризиса, Татьяна Кузнецова считает, что более всего в нестабильной экономической ситуации «проседают» новостройки бизнес-класса и загородный сегмент. «Спрос на элитную недвижимость и эконом-класс остается более-менее стабильным. Именно на рынке жилья бизнес-класса наблюдались максимальные дисконты, а рынок загородной недвижимости пополнился большим количеством предложений участков без подряда. Особенно велики риски для рынка загородной недвижимости бизнес-класса, где сегодня наблюдается серьезное превышение предложения над спросом. Этот рынок до сих пор не вернулся к докризисным показателям, и нет оснований полагать, что он начнет восстанавливаться в ближайшей перспективе», - полагает эксперт.

Оставаться на плаву

Кризис 2008 года «научил» девелоперов сохранять доходность в самых критических ситуациях. Татьяна Кузнецова считает, что для сохранения максимальной прибыли у застройщиков есть два пути: снижение себестоимости строительства или рост цен. Однако снижение себестоимости может негативно сказаться на качестве строительства – девелоперы, бережно относящиеся к своей репутации, будут вынуждены в такой ситуации повышать цены.

Алексей Белоусов приводит пример, когда на рынок выводились предложения условно «за те же деньги», но с меньшей площадью. «К примеру, если "вчера" за $100 тыс. можно было купить однокомнатную квартиру площадью 35-37 кв. м, то "сегодня" вам предлагают за те же деньги малогабаритную квартиру площадью 25-27 кв.м с одним окном. О подобных мерах можно только сожалеть, так как о комфортном проживании на такой жилплощади речи не идет», - комментирует собеседник.

Покупать или не покупать сейчас недвижимость? Ответить на этот вопрос можно словами управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, который утверждает, что «чем сильнее бьет кризис, тем более надежным инструментом для сохранения средств является недвижимость». Тем не менее, нужно понимать, что даже самые компетентные игроки рынка и финансовые эксперты не могу с абсолютной точностью сказать как, когда и с какой стороны придет вторая волна кризиса. И придет ли вообще.