Вариации на тему вертикали
Значительная часть общественной и политической жизни в последнее время смещается в виртуальную зону: Народный фронт и амфоры Путина, инновации и модернизация в исполнении президента Медведева, выборы Валентины Матвиенко в Петровском округе – примеры каждый может добавить по разумению. За ними – куда деваться – туда же уходит и большой кусок экономики. Крупные российские банки – Межпромбанк, банк Москвы, финансовая сеть Матвея Урина – оказались дутыми структурами
Значительная часть общественной и политической жизни в последнее время смещается в виртуальную зону: Народный фронт и амфоры Путина, инновации и модернизация в исполнении президента Медведева, выборы Валентины Матвиенко в Петровском округе – примеры каждый может добавить по разумению. За ними – куда деваться – туда же уходит и большой кусок экономики. Крупные российские банки – Межпромбанк, банк Москвы, финансовая сеть Матвея Урина – оказались дутыми структурами.
Многомиллиардные дыры в их балансах сейчас заливают бюджетными деньгами. «Новая газета» из номера в номер подробно, с именами и цифрами, рассказывает о схемах, формирующих фактически параллельный бюджет страны – никто из «верхнего эшелона» и ухом не ведет. Но и опровергать не торопится.
Надо сказать, виртуальная экономика - это вовсе не отечественное изобретение. Августовские проблемы на мировых рынках начались с чисто символического события: некая частная структура (рейтинговое агентство Standart & Poor's) высказала свое частное мнение о долговой нагрузке на бюджет США – понизила рейтинг с трех А до двух. И понеслось! Все как будто только этого и ждали. Конъюнктура на фондовых биржах раскачивается, как джонка в цунами. Евросоюз трещит по португальским и испанским швам. Францию спекулянты «опустили» уже на чистых слухах, безо всяких агентств. Просто нагнетая негатив в СМИ. Банки со столетней историей котируются на биржах ниже уровня собственного капитала!
Я спросил у известного консультанта и оценщика Михаила Зельдина (он возглавляет ГК «Аверс»):
- Банк стоил N миллиардов, а на следующий день – на 20% меньше. А на самом деле сколько? И есть ли это «на самом деле»?
- В этом плане более объективным был бы натуральный обмен, - вздохнул мой собеседник.
Все верно. По расчетам аналитиков, денег в мире (включая производные инструмента и пр.) примерно в 8 раз больше, чем реальных товаров и услуг. По словам Рубена Варданяна – так и вовсе в 20 раз. А раз так – рынками правят спекулянты и «лидеры мнений».
Для нашей темы (рынок пригородного жилья) важны два обстоятельства. Как поведут себя предприниматели в условиях роста неопределенности и связанных с этим рисков. И как отреагируют на события простые граждане – те самые конечные покупатели, без которых бизнеса нет.
Бизнесмены на увеличение рисков отвечают вполне адекватно: выстраивают (с разным успехом) вертикально интегрированные структуры, включая в условный холдинг предприятия ЖКХ и местную власть.
В конце августа компания братьев Зингаревичей за 143 млн. рублей приобрела на торгах 74,9% ОАО «Ленинградские областные коммунальные системы». ЛОКС снабжает водой порядка 1 млн. жителей в четырех областных и двух городских районах. Покупателем стала компания «Тароид», она входит в группу «Старт-Девелопмент», которая строит возле Пушкина город-спутник «Южный». А буквально через день после торгов Минрегион заявил о готовящемся запрете на приватизацию предприятий ЖКХ – частный бизнес сможет работать в этой сфере только через концессии. Так что «Старт» успел буквально «на флажке», и вот уже представители крупного автоконцерна заявили, что рассматривают площадки «Старт-Девелопмент» для размещения своего производства. Специалисты считают, что покупка ЛОКСа обусловлена именно этой причиной: девелоперу нужен контроль за инженерными сетями, иначе затраты и сроки растут непредсказуемо.
Из той же оперы – выборы в ОМСУ. В муниципалитетах пригородных районов все больше профессиональных (действующих) строителей: из «Арсенал-Недвижимость», из компании «ЛенРусСтрой», «Константа» и пр. Чтобы нормально развиваться и обезопасить себя от сюрпризов, нужно контролировать местную власть. Это проще, чем каждый раз с ней договариваться.
Такая «вертикаль» не гарантирует безопасности бизнеса, но все же снижает риски.
Теперь о гражданах.
В июле руководители Центробанка РФ забеспокоились: население стало меньше сберегать и больше тратить. В Петербурге объем средств на депозитах физических лиц рос медленнее, чем в среднем по РФ: по данным ЦБ за 6 месяцев сбережения увеличились на 24,43 млрд. рублей, до отметки 719,967 млрд. – всего плюс 3,5%. А вот задолженность по розничным кредитам (включая ипотеку) в январе составляла 219,342 млрд. рублей, а на 1 июля – уже 332,836 млрд. – рост более чем на 50%. То есть: граждане отнесли в банки в четыре раза меньше денег, чем взяли в тех же банках в долг!
Эту динамику подтверждает и Елена Шевелева, заместитель регионального координатора Росбанка в Петербурге: «С начала 2011 года в нашем банке средненедельный объем привлекаемых на срочные депозиты средств от населения сократился на 15% - с 52 до 44 млн. рублей. А объем вновь выдаваемых кредитов за этот же период на 14% вырос - с 44 до 50 млн. рублей».
Главный вопрос: что дальше? Куда подтолкнут граждан финансовые катаклизмы и падение фондовых индексов, которые непосредственно их жизнь пока не затрагивают? Будут увеличивать сбережения на счетах или начнут вкладывать в товары длительного пользования, включая недвижимость? Елена Шевелева не уверена, что «вторая волна» будет стимулировать частных инвесторов: «Есть основания полагать, что нестабильность на мировом финансовом и валютном рынках в скором времени прямо повлияет на поведение потребителей. Они вновь будут скорее сберегать "на черный день", чем тратить, как это было в 2008-2009 годах». В этом сценарии спрос замрет в ожидании ясности.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос», считает, что в ближайшее время ситуация на рынке жилья существенно не изменится: «В мировых финансах события происходят большей частью виртуальные: изменение рейтинга, скачки курса. Это касается крупных чиновников и профессиональных игроков. Возможно, психологический фактор повлияет на спрос в элитном сегменте и в тех форматах, которые воспринимаются как предмет роскоши, а не просто жилье. Но большинство покупателей очень далеки от фондовых и финансовых рынков, у них более понятные и простые потребности. И жилье – одна из важнейших. А уровень доходов пока ощутимо не изменился. Кроме того, одно из важных следствий «второй волны» финансового кризиса – дефицит инвестиционных инструментов. Проще говоря, денег на рынках много, а надежных доходных проектов - мало. И доступных гражданам способов сбережения – тоже не хватает. Так что вполне возможно, что часть свободных средств будет вкладываться в объекты недвижимости.
Алексей Иванюк, генеральный директор компании «АТ-Инвест» полагает, что на выбор преобладающей потребительской стратегии влияют не столько события глобального уровня, сколько то, что происходит внутри страны, в границах региона: «На спрос могут повлиять экономическая нестабильность, назначение нового губернатора, выборы 2012 года. Но эти события преимущественно затрагивают проекты бизнес-класса и эконом-класса (опосредованно – например, через сокращение инвестиционной активности, сокращение рабочих мест и падение уровня доходов). В элитном сегменте все останется на прежнем уровне».
Мнения расходятся. И это понятно, потому что тенденции в виртуальной экономике зависят не столько от экономических (спрос, доходы), сколько от психологических факторов. А предсказывать, куда качнет наше «коллективное бессознательное», не возьмутся даже рейтинговые агентства.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
