Нервное лето
На поверхностный взгляд загородный рынок петербургского региона выглядит стабильным: цены не растут, что ни месяц – появляются новые проекты, совершаются какие-то сделки
На поверхностный взгляд загородный рынок петербургского региона выглядит стабильным: цены не растут, что ни месяц – появляются новые проекты, совершаются какие-то сделки.
Гладкая поверхность обманчива, как рекламные модули, в которых счастливая семья улыбается с резного крыльца. В глубине накапливается энергия следующего кризиса регионального масштаба. Непонятно, что послужит триггером: может, введение имущественного налога по рыночной стоимости, может, банкротство одной-двух компаний или неосторожное рвение контролирующих инстанций.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к концу 1 полугодия в продаже находилось 255 коттеджных поселков, включающих 19 365 коттеджей и участков с подрядом и без. По сведениям аналитиков, общее количество проектов – по сравнению с аналогичным периодом 2010-го - выросло на 30%. Сейчас доля непроданных объектов составляет 61% - 11 774 домовладения. И предложение продолжает расти, заметно опережая спрос.
За первые 6 месяцев этого года в продажу поступило 55 новых проектов - на 25% больше, чем в 1 полугодии 2010-го. Кроме того, открылись продажи новых очередей в уже продаваемых проектах: 7-ая очередь в поселке «Новое Минулово», 2-ые очереди в проектах «Ландыши», «Новая Дубровка», «Тихая Ладога», «Ладожский маяк», «ДНП Солнечное 2» и пр.
Почти в половине новых проектов продаются только участки – это естественный шаг для девелоперов, которые не готовы строить за свой счет и увеличивать риски. В остальных можно купить участок с подрядом или (гораздо реже) готовый коттедж.
Но если снижаются риски застройщика – автоматически увеличиваются риски покупателя. Найдя приемлемый по бюджету покупки вариант, клиент, как правило, рискует остаться без сетей, без правильно оформленных документов, в лучшем случае – по умолчанию соглашается на долгострой в отношении общих объектов и минимизацию инфраструктуры. Это не увеличивает доверия к рынку.
По данным Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО, 75 компаний, участвующих в информационном обмене, в марте подписали 104 сделки, в марте – столько же, в мае – 103… То есть примерно 1,4 продажи в месяц на каждого. При этом в «Охтинском парке» компании «ПулЭкспресс» за эти три месяца приключилось 23 продажи, в «Новых Дубках» - 15, а вот в поселке «Сторожевая гора» компании «Родэкс» - ни одной, в «Вартемягах» от Village Consulting – аналогично, в Ski House компании SH Realty и в «Сосновой поляне» от «ЭкоЛэнд» – по одной продаже за три месяца.
Причем если для элитных проектов 1-2 сделки в квартал – показатель вполне приемлемый, то для поселков эконом-класса это симптом. Это показатель промаха – либо в концепции, либо в ценовой политике, либо в организации продаж. (Чаще – все вместе).
Сокращение общего объема платежеспособного спроса и возросшая требовательность покупателей качественно изменили рынок. Теперь его участники делятся не на лидеров и отстающих, а на тех¸ кто собирается и дальше работать в этом сегменте и тех, кто ищет, как бы выйти из проекта с минимальными потерями. Ситуацию мог бы, наверное, спасти некий «новый спрос». Но пока совершенно непонятно, откуда бы ему взяться.
Макроэкономические показатели противоречивы. В июне-июле финансовые аналитики осторожно заговорили о «переломе тренда» - о том, что население, кажется, перестает копить и начинает тратить.
Давайте посмотрим. По данным Агентства по страхованию вкладов, в первом полугодии объем денежных средств физических лиц на депозитных счетах вырос на 7,4% - до 10,5 трлн. рублей. Темпы прироста замедлились: в первом полугодии 2010-го получилось аж 12,5%. Сдержанность вкладчиков понятна: банковские ставки уже несколько месяцев находятся ниже уровня инфляции. То есть деньги на счетах тают.
Но даже с замедлением роста картина пока остается прежней: на депозитах за 6 месяцев прибавилось 722 млрд. рублей, а ипотечных кредитов за этот период выдано в 2,7 раза меньше – 268,6 млрд. рублей.
Кроме того, финансисты отмечают, что реальное сокращение коснулось как раз минимальных вкладов – до 100 тыс. рублей. Количество вкладов до 400 тыс. увеличилось на 2,8%, зато вклады от миллиона и выше обеспечили больше половины прироста – свыше 400 млрд. рублей, их число увеличилось на 11,5%!
Ну и кто у нас желанный клиент на рынке: гражданин, который снимает со счета припасенную на черный день «стошку» - или господин, притащивший в банк очередной миллион, для сохранности?
«Менее обеспеченные слои населения сейчас более склонны тратить», - замечают «Ведомости». Это подтверждают и данные по сегментам торговли: оборот розницы растет, на автомобильном рынке все более-менее оптимистично (ясность наступит, когда закончится утилизация), в недвижимости – застой и затишье, что в Москве, что в Петербурге, что в регионах. В лучшем случае – возврат к «сбалансированному рынку».
Премьер-министр Владимир Путин пообещал в 2012 году рост пенсий на 11%, выплат военнослужащим – вдвое. При всем уважении к этим категориям населения ни военные, не пенсионеры не относятся к целевой аудитории рынка жилья. Тем более в таком «капризном» сегменте, как загородные домовладения.
Те же симптомы, хотя и в специфическом предложении, можно увидеть в элитном сегменте загородного рынка. «В I полугодии 2011 г. рынок загородной элитной недвижимости сохранил стабильность: на первичном рынке совершались единичные сделки. Покупательская активность оставалась невысокой, активизации спроса не наблюдается, - констатируют аналитики Knight Frank St.Petersburg. - В продажу поступил один новый проект. Объективных причин для повышения цен загородный рынок не демонстрирует».
Не добавляет стремления к долгосрочным вложениям и политическая неопределенность – хоть на самом высшем уровне (где до сих пор непонятно, кто и в каком качестве пойдет на выборы), хоть на региональном (неясно, кто будет губернатором и чего ждать от «новой метлы»). «Любому бизнесу неопределенность – поперек волокон. Обеспеченный (то есть платежеспособный) покупатель в такой ситуации не может не задаться вопросом, по какую сторону границы приобретать недвижимость», - говорит Алексей Шаскольский, заместитель руководителя Департамента оценки Института проблем предпринимательства.
«На настроениях рядовых покупателей политическая неопределенность почти не сказывается, - замечает генеральный директор фирмы «БиГ-Дюрисол» Игорь Голдобин. - А состоятельные, успешные и «продвинутые» для себя, по большей части, уже все решили...».
В стране, куда попала Алиса, чтобы оставаться на месте, надо было быстро бежать. Нашему бизнесу, чтобы не потерять достигнутых позиций, приходится демонстрировать спринтерские способности чемпионского уровня.
А впереди – последствия понижения рейтинга США с непредсказуемым сценарием, бегство денег с фондовых рынков. Возможно, конечно, именно недвижимость окажется «тихой гаванью». Беда в том, что денег в мире гораздо больше, чем жилье.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
