Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Несколько лет пишу о рынке загородной недвижимости, и все никак не могу вплотную приблизиться к пониманию предмета. Тема ускользает. Нет, на уровне ощущений и впечатлений – все в порядке. Тут тебе и слабосоленые брызги в лицо в яхт-клуб в Лахте, и неспешные перемещения игроков в белом по гольф-площадке в Дюнах. Функциональный уют комплекса «Горки СПб», размах и простор в «Новых Дубках» в Лемболово, насквозь деревянный поселок «Сосны», городская солидность «Малого Петербурга».
А вот как насчет точных цифр – полная засада. Кто покупает, что покупает, где покупает? Хотя приблизительное представление об общей динамике, допустим, есть. Ну, например, по данным статистики четыре года назад в Ленобласти было 156 913 частных жилых домов. Сегодня – 179 189 штук. Прибавка на 22 276 домов. Вроде бы – явный тренд в сторону развития частного домовладения. Не тут-то было: за этот же период в многоэтажном жилом фонде Ленобласти прибавилось 23 684 квартиры.
Но вроде пропорция все же меняется? Четыре года назад доля жиплощади в частных односемейных домах составляла 22,5%, сегодня – почти 26%. Так, по процентику в год, постепенно перейдем к гармоничной жизни в собственных домовладениях на лоне природы.
Здесь важно сделать еще две значимые поправки: во-первых, многочисленные ДНП и ДНТ в жилищную статистику вообще не попадают, во-вторых, некоторые зоны многоэтажной застройки (Кудрово-Девяткино-Бугры-Горелово) резоннее уже считать частью городского квартирного рынка. Не учтенный официальной статисткой коттеджный сегмент демонстрирует, конечно, более впечатляющую динамику. В 2006 году в петербургских пригородах продавалось 65 коттеджных поселков. С домами или подрядами – 31, участки с коммуникациями продавались в 34-х проектах. Общий объем организованного предложения составлял около 1,2 тыс. объектов. Сегодня, по данным «Петербургской Недвижимости», на рынке присутствует более 250 коттеджных проектов – около 18 тыс. домовладений! И уж как минимум 10 тыс. домов за это время построено. 35-40%, по осторожным оценкам экспертов, используются для постоянного или «условно-сезонного» проживания.
По основному конструктиву уверенно лидируют деревянные дома – 147 451, 82,3% в общем количестве частных домовладений. Но симпатии к новым материалам (а также экономические соображения) все-таки уже сказываются. Количество деревянных домов увеличилось за эти годы на 11,2%, каменные и кирпичные приросли на 30%. Прибавка в сегменте панельных домов составила 70%, блочных прибавилось вдвое. Если же считать не частный сектор вообще, а лишь новостройки, то, скорее всего, мы увидим, что дерево (по крайней мере, в ИЖС) постепенно сдает позиции.
Сложившуюся картину сильно осложняет самодеятельность некоторых муниципалитетов. В Ломоносовском районе, под Лугой, около Гатчины муниципальные власти передают крупные наделы приближенным застройщикам, те – нарезают владения на квадратики и пускают в продажу. По 300-500 участков в проекте (если, конечно, такой подход стоит называть «проектом»).
То есть и условный квадратик в чистом поле – будущее домовладение, и серьезный особняк, сданный в эксплуатацию рядом с Сестрорецким Разливом – тоже домовладение. В статистике предложения они идут через запятую. Или вовсе составляют общую сумму, которая не говорит ни о чем, кроме как: «Чего-то стало больше».
Другая загадка: куда причислить «условно-городские» районы вроде Пушкина, Павловска, Колпина? В Пушкинском районе – полторы тысячи одноэтажных домиков, в Колпинском – тысяча, в Красносельском – 4300, в Курортном – около 4 тыс. Но уже в следующей категории (два этажа) – темный лес: городская статистика вообще не делит дома на односемейные и многоквартирные! То есть двухэтажный частный особнячок, деревянный барак «железнодорожного» типа и послевоенный «немецкий» домик о двух подъездах на восемь квартир тоже идут через запятую и составляют некую сумму чего-то.
Это статистический хаос очень четко уловлен рынком: раз власть не видит разницы между домом на одну семью и на несколько – отчего бы не строить на участках ИЖС таунхаусы на 6-8 секций? И строят. А потом через суд пытаются регистрировать (с переменным успехом). Мол, такой вот индивидуальный дом, правда, места многовато на участке занимает, и внутри себя поделен на дольки. Но это же не повод его сносить?
С покупателями, кстати, не проще. Труднее всего определить численность популяции состоятельных и очень богатых сограждан. Вот, например, по данным Федеральной налоговой службы, в Петербурге насчитывается 18 граждан с годовым доходом в миллиард рублей и более. О доходе, превышающем 100 млн. рублей, по итогам 2010-го сообщил 81 человек, больше 10 млн. заработал 571 и около 10 тыс. готовы считать себя миллионерами. Аналитики хихикают и полагают, что богатых у нас намного больше. А вот насколько именно – неизвестно.
Консультанты обычно стараются считать не доход, а размер активов. По мнению журнала «Финанс», в Петербурге рублевых миллиардеров не меньше сотни. В списке, конечно, и Геннадий Тимченко, и братья Ротенберги, и бывший девелопер Сергей Полонский, и бывший министр связи Леонид Рейман.
Эксперты Knight Frank насчитали в России 118 тыс. граждан, аккумулировавших на своих счетах и в ликвидных активах более $5 млн. (без учета личной престижной недвижимости). В Петербурге, по осторожным оценкам аналитиков, сосредоточено 10-12% богатых россиян (60-65% «приписаны» к столице, остальные – по городам-миллионникам и сырьевым регионам). То есть петербургская доля владельцев 5-милионных (долларовых) состояний – около 12-14 тыс. человек.
Недавно свой отчет о богатстве опубликовала компания Boston Consulting Group. Выводы BCG сильно отличаются от мнения экспертов Knight Frank. По поголовью супербогатых семей ($100 млн. долларов и более) мы на пятом месте в мире, а вот «рядовых» миллионерских домохозяйств (без учета стоимости недвижимости) у нас нестандартно мало, меньше 150 тыс.
Свою версию приводит Deloitte. Исследователи этой компании обнаружили в России 375 тыс. домохозяйств-миллионеров – в 2,5 раза больше, чем по расчетам BCG! Причем Deloitte дает весьма оптимистичный (для элитного рынка) прогноз: к 2020-му этот показатель утроится, в России будет 1,2 млн. миллионеров с общим богатством в $2,7 трлн. Правда, для всех остальных это, скорее, неважная новость, потому что экономика страны вряд ли вырастет за 10 лет в три раза (даже премьер обещает только очередное «удвоение ВВП»). Значит, усилится имущественное расслоение.
В общем, корректные наблюдения о состоянии рынка можно делать на микроуровне. В поселке «Колокольцево» куплено 20 участков из 27-ми. Поехал, посмотрел – похоже на правду. В «Новых Дубках» построили шоу-дом, и трое покупателей участков уже строятся. Поехал, сфотографировал – все так и есть. Приятель-аналитик сообщает: в поселке «Сосново» построили ресторан. Ладно, поверю на слово. А тренды, тенденции, взлеты и падения спроса – все от лукавого. Полевой маркетинг рулит!
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
