Коттеджный ренессанс
Эксперты Института экономики города подсчитали: доступность индивидуального домовладения (дом в 100 кв. м с участком) за годы рыночных реформ почти на треть снизилась. В 1989 году на эту мечту среднестатистическая семья должна была копить 3 года 9 месяцев (если, конечно, не пить, не есть), в 2009-м - 5 лет
Эксперты Института экономики города подсчитали: доступность индивидуального домовладения (дом в 100 кв. м с участком) за годы рыночных реформ почти на треть снизилась. В 1989 году на эту мечту среднестатистическая семья должна была копить 3 года 9 месяцев (если, конечно, не пить, не есть), в 2009-м - 5 лет.
Расслоение общества усиливается: состоятельные становятся богаче, бедные нищают, социальные лифты не работают - подтверждают исследователи из ВШЭ. У 11% условной «верхушки» - более 40 кв. м на человека, но 80% населения шансов улучшить жилищные условия практически не имеют. Ни накопив, ни в ипотеку. И что?
Под Петербургом аналитики насчитали 320 коттеджных поселков, около 17 тыс. домовладений. По данным «Петербургской Недвижимости», коэффициент поглощения – 10% за год. «Городской рынок при таком уровне спроса рухнул бы за три месяца»,- заметил один из участников недавнего саммита по малоэтажке, который проводила редакция журнала «Пригород». Однако организованный рынок коттеджей жив, более того - на нем появляются все новые и новые проекты. По 5-7 штук в месяц!
Там же, на саммите, компания «Стинком» объявила о запуске нового проекта: на Александровском озере, примерно в 100 км от Петербурга, стартует поселение с веселеньким названием «Мюнхаузен». Общая территория 136 га; в первой очереди - 162 участка от 12 до 50 соток. Продажи откроются летом. Предусмотрены: электричество, магистральный газ, центральное водоснабжение, три оборудованных пляжа, охранная въездная группа, площадки для развлечений и причал. Стартовая цена за сотку от 90 тыс. рублей. «Четыре года пожили в гаромонии, теперь будем жить в сказке»,- констатировала советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева (предыдущий проект назывался «Гармония», в нем почти все уже продано, - прим. автора).
Компания «Особняк» (входит в группу ЛСР) до сих пор развивала четыре проекта в Курортном районе, все – в дорогом сегменте. В этом году «Особняк» начнет продавать земельные наделы в районе Репино-Ленинское. «Мы планируем вывести на рынок несколько коттеджных поселков со стоимостью земли от 2 до 5 миллионов рублей за участок. Мы сохраним привычный для наших проектов набор инженерии: канализация, водопровод, газопровод, электричество 10-15 кВт», - говорит руководитель компании «Особняк» Лариса Инченко.
Девелопер, реализующий элитный проект «Уварово» (дома от 40 млн. рублей) будет строить поселок бизнес-класса неподалеку от лыжного курорта Коробицино. «Сейчас идет перевод участка в статус ИЖС. Всего в проекте будет порядка 200 дачных домовладений»,- говорит эксклюзивный брокер проекта Анна Каменева.
Компания «Петростиль», до сих пор реализовавшая проекты только в дорогом сегменте рынка, тоже решила попробовать силы в другой весовой категории.
И даже гордая HONKA считает нужным подчеркнуть, что в поселке «Медное озеро-2» есть вполне доступные дома по цене всего 12 млн. рублей. Правда, аналитики считают, что основной спрос сосредоточен в ценовом диапазоне 2-4 млн. рублей. Но это же HONKA.
Компании, начавшие крупные проекты задолго до кризиса, проводят масштабную реконцепцию. Инфраструктура становится поскромнее, домовладения – компактнее. Например, «Малый Петербург» стартовал еще в 2005 году. Площадь поселения - 81 га, по генплану здесь может разместиться более 650 домовладений. В 1 очереди к 2008 году было построено около 200 домов, на сегодняшний день 94% из них проданы. «2008 год скорректировал планы по началу 2 и 3 очереди. Подвергся корректировке генеральный план, изменены планировочные решения. По большому счету, произошла реконцепция проекта», - говорит Алексей Иванюк, генеральный директор компании «АТ Инвест», девелопера проекта.
В 1 очереди «Малого Петербурга» построено около 100 таунхаусов и 100 отдельных коттеджей. Около трети обитателей живут в поселке постоянно и в основном в отдельных домовладениях. А в таунхаусы - к немалому удивлению застройщика - в основном приезжают сезонно. В марте начались продажи 2 очереди, это 132 объекта. Дом 137 кв. м с площадью участков от 5 до 8 соток стоит от 5 млн руб., от 36 тыс. рублей за кв. м. Вторую очередь застройщик рассчитывает реализовать за 3 года.
Компания «ПетроМар Девелопмент» реализует сразу два проекта: элитный (в Курортном районе) - «Мариньи» и поселок комфорт-класса «Петровские сады» (во Всеволожском). «"Мариньи" относятся к классу de lux, это верхний ценовой сегмент. Проект закрытый, клубный, в нем всего 20 домовладений. Дома расположены на территории Зеленогорска, имеют городские коммуникации. Концепция продвижения будет корректироваться. В силу исторических причин так сложилось, что понятие "дача" имеет некий налет советских воспоминаний о 6 сотках, что не совсем адекватно влияет на дорогой проект, поэтому название мы изменили (раньше поселок назывался «Мариньи Дачи», - прим. автора). В течение месяца будет изменен сайт», - говорит директор по маркетингу Дмитрий Дегтярев. Пока в «Мариньи» произошло 4 сделки. Возможно, корректировка действительно поможет активизировать продажи.
Но даже при самых оптимистичных прогнозах очевидно: платежеспособного спроса на всех не хватит. Эксперт Фонда «Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Эдуард Бозе считает, что девелоперы не научились учитывать кардинальные перемены, происходящие в пригородной зоне. По его мнению (он еще сослался на теорию Латура, чем привел участников конференции в шоковое состояние, - прим. автора), концепция развития пригородной зоны зашла в тупик. А главный фокус заключается в том, что спрос на этом рынке спрос «предъявляют не люди, а гибриды человека, машины и мобильного телефона». Кроме того, стирается граница между рабочим временем и временем отдыха. Мы ведем переговоры во время гольфа или на бортике бассейна. Эдуард Бозе считает важными факторами формирующийся культ тела и здорового образа жизни, изменившееся отношение к трате времени и денег на спорт, к экологии пребывания. «Еще одно обстоятельство, то, что из города сейчас выносятся виды деятельности, которые раньше из города невозможно было вынести в принципе. Промышленное производство, крупноформатная торговля – это сугубо городские объекты. Сейчас эти объекты возможно – а иногда и обязательно – располагаются вне городской черты», - говорит он.
Эдуард Бозе считает концепцию, в которой пригород является «плоским» малоэтажным экологически чистым спальным районом, а вся жизнь (работа, деятельность) находится в городе - тупиковой: «Запаздывание в осознании участниками рынка этой реальности накладывает большие ограничения на развитие пригородной зоны. Выиграют игроки, которые будут продавать другой образ жизни».
Перемены действительно происходят. Но дом – ужасно инерционная (традиционная) штука. Представления о стенах и крыше меняются медленно. Так что в выигрыше окажется не первая волна «инноваторов», а второй эшелон. Если не третий. Вот девелоперы и переминаются нервно, как велосипедисты в сюрплясе, подсматривая друг у друга новинки и технологии, беззастенчиво копируя удачные решения и маркетинговые ходы. Здоровая конкуренция! Благо государство в этот процесс практически не вмешивается.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
