Давление на массу
Законы физики преломляются в рынке недвижимости весьма любопытно. Например, насчет сообщающихся сосудов. Вот в Москве новый мэр Сергей Собянин занялся масштабным пересмотром наследия Юрия Лужкова (а заодно – инвентаризацией строительных проектов) – и столичный рынок разом примерз. И готового жилья сдают мало, и о новых проектах не слышно. Зато в Подмосковье – просто карнавал инвестиций
Законы физики преломляются в рынке недвижимости весьма любопытно. Например, насчет сообщающихся сосудов. Вот в Москве новый мэр Сергей Собянин занялся масштабным пересмотром наследия Юрия Лужкова (а заодно – инвентаризацией строительных проектов) – и столичный рынок разом примерз. И готового жилья сдают мало, и о новых проектах не слышно. Зато в Подмосковье – просто карнавал инвестиций.
По данным коллег из «Эксперта», уже заключено инвестиционных контрактов на умопомрачительную сумму – 83 млн. кв. м жилья. На срок до 2025 года расписаны подмосковные стройплощадки. Домостроительные комбинаты спешно переключаются на новую логистику. Активно продаются квартиры в 650 проектах. И это, конечно, не предел: каждый месяц прибавляет еще 5-10 адресов. Процесс сам по себе замечательный: масштабная подмосковная стройплощадка сдерживает неадекватные столичные цены.
Но теперь хорошо бы посмотреть на ближайшие последствия. Хотя бы наиболее очевидные: к примеру, что будет с инфраструктурой и как многоэтажное строительство скажется на рынке коттеджей. Здесь петербургский регион, пожалуй, может поделиться некоторым опытом.
Во-первых, комплексная многоэтажная застройка довольно быстро «затыкает» транспортные артерии. В прошлом году в поселке Осиновая роща (2-3 км от черты города) комбинат «Блок» на площадке в 50 га строил жилье для военных. Первая очередь сдана в прошлом году – 35 домов на 3521 квартиру. Вторая очередь будет введена в середине 2011-го – еще 2073 квартиры. Проще говоря, на территории враз появится около 5 тыс. авто. Строится 7 паркингов на 4870 машиномест.
Теперь - введение в проблему. До всякого строительства пробки на въезде в город со стороны Осиновой рощи летом растягивались на час-полтора (под вечер в уик-энд на все три-четыре). Пропускная способность шоссе в этом месте – около 7тыс. машин в сутки. И что здесь будет, когда военные заселятся и обживутся?
Поэтому, кстати, аналитики отказываются всерьез рассматривать следующий проект – возведение нового района на намытых землях в районе Лисий нос – Сестрорецк, где бодрые застройщики рассчитывают поселить еще 25 тыс. семей. То есть построить его можно. Но возить народ в город и обратно придется паромом. Зимой – по льду залива. А в распутицу – вертолетами.
Еще одна подробность: на Приозерском и Выборгском шоссе, у пересечения которых как раз и построен новый жилой комплекс, «сидят» несколько десятков коттеджных поселков. Сегодня к ним худо-бедно проезд есть. Завтра – не знаю. Девелоперам придется возить клиентов на просмотры строго в будние дни. А ведь это жилье используется как раз в выходные.
Во-вторых, новые комплексные проекты «садятся» на существующие (весьма ограниченные) инженерные мощности. Во Всеволожском районе, где самые высокие темпы и коттеджного, и многоэтажного строительства, картинка примерно такая. С водой – очень серьезные проблемы. Все водозаборы построены в 60-х – 70-х годах и нуждаются в реконструкции. Скважины есть, но вода в них сильно минерализована: и пить без очистки проблематично, и с котлами все непросто. Износ канализационных сетей - от 50% до 100%.
С электрической энергией и газом – проблемы теоретически решаемые, но далеко не бесплатно. Крупный застройщик может себе позволить серьезные затраты на инженерию, но в этом случае он лишается конкурентного преимущества – себестоимость будет почти такая же, как в Петербурге.
А в-третьих - есть еще социалка. Скромные медицинские и образовательные возможности областных поселков никак не рассчитаны на такой приток населения, который обозначился в последние годы. И если торговля и развлечения сами идут вслед за платежеспособным спросом, то социальные учреждения должен строить бюджет. А он к этому категорически не готов. По факту детские садики и поликлиники для новых жителей области обязывают строить девелоперов. Они обещают, конечно. Но после того, как будет построено и введено жилье.
Наконец, в-четвертых - все более серьезной становится проблема соседства. Ладно, те, кто уже купил «домик на природе», а оказался между будущим многоэтажным кварталом и мусоросжигательным заводом (как обитатели Янино) – им уже деваться некуда. Но те, кто еще не принял решения, все более серьезно и вдумчиво изучают информацию о новых проектах, генпланы и прочую документацию.
Правда, если и в этом году дачный сезон пройдет в торфяном дыму, петербургский рынок получит очередную подпитку из первопрестольной. Москвичи (в отличие от избалованных Карельским перешейком питерцев) не боятся больших расстояний, философски относятся к пробкам и куда менее требовательны к ландшафтным красотам. Дача и дача.
Но перетекание спроса на рынок петербургского региона означает – опять же по закону сообщающихся сосудов – что тогда на подмосковном рынке частных домов возникнет дефицит платежеспособного спроса.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
