Десятый вал
Главная особенность рынка загородного жилья в уходящем году – растущее превышение предложения над спросом. Все остальное – производные: снижение цен, смена концепций, маркетинговые ходы застройщиков, увеличение срока экспозиции и так далее
Главная особенность рынка загородного жилья в уходящем году – растущее превышение предложения над спросом. Все остальное – производные: снижение цен, смена концепций, маркетинговые ходы застройщиков, увеличение срока экспозиции и так далее.
В петербургском регионе за 2010 год появилось около 80 новых проектов. Спрос есть, однако новые поселки появляются быстрее, чем покупатели успевают раскупить дома в старых. В 4 квартале 2010 года на загородном рынке в продаже насчитывалось 218 коттеджных поселков, всего 14,8 тыс. объектов (участки, коттеджи, секции в таунхаусах). Общее число непроданных объектов - около 9,6 тыс. домовладений.
Год назад, в декабре 2009-го, на рынке было представлено 169 коттеджных поселков, 8800 домовладений; из них 5300 – непроданные. (Данные «Петербургской Недвижимости»). 4900 штук – коттеджи и участки с подрядом, 3900 – участки под застройку. То есть общий объем предложения за год увеличился на 60%, доля нераспроданных объектов – на 55%. Спрос, по предварительным данным, тоже вырос – но всего на 10-15% по отношению к уровню 2009-го.
«Навес» из нераспроданных домовладений с каждым месяцем увеличивается. Обострившаяся конкуренция не дает (и не даст) расти ценам. Эти тенденции, очевидно, сохранятся и в 2011 году. Уровень рыночной активности (отношение продаж к предложению) в 2010 году, по предварительным данным Knight Frank SPb, составит: по коттеджам – около 30%, по участкам – примерно столько же. Покупатели приобрели треть того, что им предлагали девелоперы. То есть: накопленных «товарных запасов» застройщикам хватило бы на три года – при условии, что новые проекты появляться не будут. А они появляются. Причем все более масштабные: 200-300-400 домовладений в проекте.
Эти данные подтверждаются и на уровне экспертных оценок. Генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков также отмечает: «Предложение растет, причем по всему диапазону: от участков в южных районах по 30 тыс. рублей за сотку до домовладений в Курортном районе по 70 млн. за объект. Этого следовало ожидать: в составе активов много «оптовой» земли, которую девелоперы стремятся перевести в деньги. Спрос в 2010-м также вырос, но предложение растет опережающими темпами.
Рост цены в 2011-м возможен, но лишь в отдельных проектах».
Кстати, в Подмосковье – аналогичная картина: рост предложения при стагнации спроса. Столичные девелоперы сокращают площади коттеджей и участков, осваивают формат малоэтажных многоквартирных комплексов (ММК). Пока эти меры помогают слабо. Относительно успешны те проекты, которые конкурируют с городским «квартирным» жильем.
Может быть, застройщики вправе рассчитывать на бурный рост спроса? Но откуда он возьмется? Согласно данным Минэкономразвития, падение экономики в Северо-Западном регионе составило за период кризиса 9-11% (сокращение оборотов розничной торговли, снижение производства). По данным ВТБ, за полтора «проблемных» года на 35% уменьшилось число предприятий среднего бизнеса. (Владельцы средних предприятий – важная часть целевой аудитории загородного рынка).
В 2011 году начнут действовать новые негативные факторы: усиление налогового давления на бизнес (увеличение отчислений в социальные фонды), ужесточение бюджетной политики центра; в 10 раз сократятся государственные закупки жилья.
По «умеренно-оптимистическому» прогнозу МЭР, рост реальных доходов граждан составит 3-4% в год. Восстановление покупательной способности, по мнению чиновников, случится оттого, что граждане перестанут откладывать деньги на черный день и начнут больше тратить. Почему это вдруг произойдет, эксперты МЭР не разъясняют.
В конце 2010 года на депозитных счетах физических лиц будет накоплено более 9 трлн. рублей. Вывести эти деньги в реальный оборот может резкое снижение доходности вкладов. Насколько вероятен такой поворот – неясно. По данным опросов АИЖК, реальные планы по улучшению жилищных условий в течение года строит примерно 2% населения. Доля тех, кто планирует покупку загородных домов, находится в пределах статистической погрешности.
Более понятна и предсказуема та составляющая рынка, которая рассчитана на постоянное проживание. По данным «Петербургской недвижимости, это 46% от общего числа поселков. «Спрос на такие объекты более надежный»,- считает Андрей Бочков.
С этой же тенденцией связана неизменная популярность Всеволожского района, значительная часть которого находится в «зоне притяжения» мегаполиса и рост интереса к южным направлениям: в Гатчинском районе количество коттеджных поселков за год увеличилось с 10 до 19, в Ломоносовском с 12 до 19 (по сравнению с 4 кварталом 2009-го).
Хорошие темпы продаж демонстрируют некоторые из «смешанных» (условно-сезонных) проектов. Например, в «Новых Дубках» (Лемболово) за полгода продано 50 участков. По данным генерального директора компании «ЭкоСтрой» Игоря Епихина, половина владельцев рассчитывает на сезонное проживание, примерно столько же рассчитывают жить здесь постоянно. Некоторые, впрочем, еще не определились.
Домовладения эконом-класса подешевели за год на 4,4%, бизнес-класса – на 4,5%; элитные девелоперы цены практически не снижали. Но и в классе А – прибавка: в продаже сейчас находится около 160 дорогих домов; специалисты Knight Frank отмечают, что ранее на рынке одновременно присутствовало не более 100 элитных домовладений.
Сроки экспозиции объектов увеличились до полугода (в элитном сегменте – до года), сезонность сглажена.
В числе важных факторов следует отметить выход на загородный рынок «больших» застройщиков: собственными пригородными проектами обзавелись Группа компаний ЦДС, «Строительный трест», NCC, ИСГ «Норманн». Для покупателей это несомненный «плюс», для остальных застройщиков – новый вызов.
Судьба конкретных проектов в 2011 году будет зависеть от точного выбора концепции, от маркетинговой активности, гибкой ценовой политики и сотрудничества с банками (ипотечное кредитование). Уровень спроса будет обусловлен психологическими (соотношение тревожности и уверенности) и макроэкономическими факторами, темпами развития пригородной инфраструктуры и массового многоэтажного строительства в ближних зонах.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
