Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Участники загородного рынка подсчитывают скудные барыши и строят осторожные планы на туманное будущее. Главная тенденция минувшего сезона – резкое увеличение девелоперской и покупательской активности в сегменте эконом-класса.
Доля дешевого предложения на загородном рынке продолжает расти. По данным АРИН, в составе предложения, выведенного на рынок в январе-сентябре 2010 года, 57% можно отнести к сегменту «эконом». По-прежнему популярны продажи без подряда. (41% в составе предложения, по данным «Петербургской Недвижимости»). «Еще одна тенденция: все больше новых проектов выходит с минимальными площадями построек – до 50-60 кв.м. Это также удешевляет конечную стоимость объектов», - поясняет Зося Захарова, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.
В продажу начали поступать участки без подряда в 140-150 км от города. До кризиса эти территории - Лужский, Кингисеппский, Бокситогорский, Волховский районы Ленобласти - считались неинтересными и бесперспективными. Участок в 6 соток здесь можно приобрести за 120 000 рублей. Инженерию, правда, придется оплачивать отдельно – это добавит к стоимости сотки еще 50-80 тысяч рублей. Но пока определяющим фактором остается бюджет «стартовой» сделки. Граждане предпочитают растянуть платежи; девелоперам приходится идти им навстречу.
«Жить захочешь – еще не так раскорячишься», - эта киноцитата довольно точно характеризует состояние рынка на излете сезона активных продаж. Впрочем, как отмечают аналитики, бюджетные проекты есть и недалеко от Петербурга: например, в 20 км от города предлагаются участки в организованной застройке по 40 000 руб. за сотку («Усадьба Волковицы»).
По данным той же Ассоциации риэлторов, в 2010 году 75% сделок пришлось на участки без подряда. По мнению экспертов компании «Би Хай Инвест», более 60% потенциальных покупателей планируют в течение ближайших двух лет купить домовладения стоимостью до 5 млн. рублей.
Покупают наделы именно для себя, а не с целью вложения средств. Большинство клиентов планирует возводить дома собственными силами, с привлечением бригады «шабашников» из сопредельных государств. Неизбежные недостатки такого строительства искупаются снижением затрат.
Нетрудно предположить, что повальное стремление к экономии через год-два обернется негативом: «шанхайским» типом застройки, неопределенностью сроков ввода, задержками с подключением сетей и так далее. Запрограммированные трудности освоения неизбежно скажутся на репутации загородного строительства в целом – «сарафанное радио» никто не отменял.
На этом фоне более привлекательными выглядят комплексные проекты, к которым коллеги-девелоперы еще год назад относились весьма скептически. В проекте «Кивеннапа», который находится в 39 километрах от КАД по трассе Скандинавия, минимальная стоимость панельно-каркасного коттеджа с участком 6 соток - 3,6 млн. рублей. Дуплекс площадью 44,5 «квадрата» обойдется в 2,2 млн. рублей. Базовая цена квартиры-студии – 1,3 млн рублей, «единички» - 1,8 млн. рублей. 2-3 сделки в месяц в первом полугодии, с середины года – заметный рост: 10-13 сделок ежемесячно. Конечно, для проекта, рассчитанного почти на 600 домовладений, это немного, но все же темпы продаж в два-три раза выше, чем у большинства конкурентов.
Компания «Старт-Девелопмент», которая возводит комплекс «Золотые Ключи» на южном направлении, ориентируется на цену 40 тыс. рублей за квадратный метр. Девелопер, располагая земельными запасами около 3000 га, обещает покрыть территории к югу от Петербурга плотным слоем дешевой малоэтажки: в сумме он предполагает за 12-15 лет возвести около 8 млн. кв.м. В пилотном проекте на 33 га должно появиться 534 домовладения. Строить их будут по панельно-каркасной технологии. Обещана и положенная инфраструктура: детский сад, магазин, детские и спортивные площадки.
Самое миниатюрное жилье - таунхаусы по 54-55 «квадратов» с участками в 1,5 сотки; есть и предложения попросторнее - по 62-64 кв. м с 1,5-2 сотками. Минимальная цена за секцию – 2,2 млн. рублей. Дуплексы подороже – примерно по 3 млн. рублей за 74 кв.м с 2,5 сотками земли. Самый просторный вариант – коттеджи площадью 88 кв.м, либо 97 кв. м с наделом в 3-4 сотки. Их предлагают минимум за 3,6 млн. рублей.
На сегодня это – нижний порог для жилья эконом-класса, то есть – своеобразный ориентир для конкурентов. «Какой бы ни была экономическая ситуация, спрос в сегменте эконом-класса всегда будет намного выше, чем в «бизнес» и «элите». Мы ставим перед собой цель создавать не отдельные загородные поселки, а полноценные пригородные малоэтажные районы. Массовость позволяет держать низкие цены», - говорит Ольга Пономарева, директор по маркетингу компании «Старт Девелопмент».
Спрос на загородном рынке остается низким, и факторов, которые могли бы спровоцировать серьезный рост, пока не видно. Возможно, несколько более успешными будут те проекты, которым удалось заинтересовать банки (есть договоренность с «Мастер-банком» у организаторов проекта «Петровские сады»; представляются кредиты под домовладения в «Охтинской долине»; ведет переговоры с финансистами и «Старт-Девелопмент»).
Возможно, в феврале-марте, когда закончится период высоких («кризисных») ставок по депозитам, часть свободных денег гражданам придется куда-то пристраивать – и эта часть вполне может быть переориентирована на рынок жилья. Но чтобы реально претендовать на накопления граждан, девелоперам придется серьезно извернуться. То есть: предлагать опции бизнес-класса (городские сети, интересные планировки и пр.) по эконом-цене. Иначе на успешные продажи рассчитывать нереально.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
