Новые сценарии развития рынка загородной недвижимости

В последние месяцы мы все стали свидетелями того, что мировой финансовый кризис оказывает все большее влияние на все отрасли экономики. Не стал исключением и рынок загородной недвижимости. Игроки этого сегмента рынка недвижимости ищут новые пути развития, которые помогут пережить кризисные времена и вернуть покупательский спрос. Эксперты Cottage.ru тоже имеют свое видение того, в каком направлении может развиваться рынок загородной недвижимости.

Назад в будущее (Фильм-катастрофа)

Самый простой и очевидный сценарий развития рынка, который появился сразу же после начала кризиса – это продажа участков без подряда. Его появление не случайно. В докризисные времена, которые в узких кругах специалисты уже называют «тучные годы», практически каждый инвестор и девелопер успел обзавестись куском подмосковной земли. Кто-то агрессивно скупал земли сотнями гектаров, кто-то скромно приобретал небольшие участки. Да и планы на эти земельные наделы у всех были разные.

Крупные лендлорды, как правило, «держали» эти активы, использовали в качестве обеспечения кредитов и повышения собственной капитализации, в единичных случаях продавали девелоперам, застраивали сами или развивали сельское хозяйство. Мелкие землевладельцы либо строили коттеджные поселки, либо планировали впоследствии продать с большой прибылью.

Но кризис в одночасье все изменил, и владеть землей оказалось на самом деле не так выгодно, причем для всех рангов землевладельцев. Лендлорды не захотели платить земельный налог, который при таких объемах составлял круглую сумму, да и нависла угроза изъятия земель, не использующихся по назначению.

Инвесторы, рассчитывавшие перепродать участки с многократной прибылью, утратили эту надежду ввиду резкого падения цен на землю. А у девелоперов не осталось денег для строительства поселков. Все это привело к тому, что землевладельцы бросились продавать свои участки, чтобы хоть как-то вернуть вложенные в них средства.

По итогу на рынке в открытой продаже оказалось масса предложений всех видов: участки с коммуникациями и без, участки в лесу, у воды или просто в чистом поле, в непосредственной близости от Москвы или на границе с соседними областями.

А ведь еще недавно много разговоров было о том, что земля подмосковная в дефиците, купить ее нельзя, а те участки, которые все-таки имеются в продаже стоят баснословно дорого.

Как и в любом фильме-катастрофе, на рынке загородной недвижимости Подмосковья сразу же появились «герои», которые стали говорить о том, что до добра это все не доведет. Ну и как водится, слушать их никто не стал. Так что об этом сценарии развития рынка можно уже говорить как о свершившемся факте. Остается только делать прогнозы, насколько большой урон нанесет загородному рынку продажа участков без подряда.

Основным аргументом противников стал пример хаотичной застройки, характерный для Подмосковья в 80-90-х годах прошлого столетия. Каждый, кто хоть раз выезжал за пределы города, мог своими глазами увидеть плачевный результат массовой раздачи населению пресловутых шести соток – многоэтажные кирпичные монстры соседствуют с времянками садоводов-огородников, шикарные особняки с бюджетными домиками.

Распродажа земли, имеющая место сегодня, хоть и будет менее масштабна, вполне может откатить рынок загородной недвижимости в тот период, который уже давно считался пройденным этапом.

В реальности, конечно, все может оказаться не так плачевно, с большой долей вероятности можно прогнозировать, что огороды и времянки на этих участках без подряда не появятся, они в любом случае будут застроены более или менее современными коттеджами.

Однако есть и другой нюанс. Предположим, что некая компания продает 100 участков в поселке, не обременяя покупателей обязательствами по строительству домов. Те, кто купят землю на старте продаж, раньше, чем остальные смогут начать возведение своих коттеджей, соответственно может случиться так, что когда строительство будет завершено, часть участков еще не будут распроданы.

В итоге получится, что те, кто купил землю раньше, будут вынуждены жить фактически на стройке, и растянуться это может на годы, пока владельцы остальных участков не завершат возведение своих домов. Привлекательность загородной жизни в данном случае может значительно снизиться.

В тесноте, да не в обиде (Семейное кино)

Альтернативой распродажи участков без подряда могло бы стать массовое строительство таунхаусов эконом-класса. В этом случае можно было бы убить сразу несколько зайцев. Во-первых, девелоперы, готовые строить недорогое жилье, могли бы оптом выкупать ту землю, которая сегодня продается без подряда, избавив тем самым рынок от необходимости возвращаться в прошлое, а землевладельцев от распродажи своих активов населению.

Вместе с тем, таунхаусы не требуют больших площадей для строительства поселков. Средняя площадь участков, продаваемых сегодня без подряда, составляет порядка 20 соток. На этой земле без труда уместятся 7-8 сблокированных домов.

Во-вторых, сегодня те же землевладельцы продают за сравнительно небольшие деньги хорошие участки в непосредственной близости от столицы, в местах, где раньше в принципе было сложно представить строительство недорогих таунхаусов. Это дает возможность позиционировать таунхаусы как противоположность городскому жилью.

Кроме того, на фоне снижения стоимости земли и строительных материалов, а также за счет сокращения маржи, сегодня можно строить действительно недорогие таунхаусы, способные конкурировать по ценам не только с квартирами в Москве, но и жильем в Подмосковье.

А уж в том, что спрос на такой продукт будет – в этом можно не сомневаться, особенно если девелоперы будут ориентироваться на молодые семьи с детьми и средним достатком.

Более подробно с этим сценарием развития рынка загородной недвижимости можно ознакомиться в материале «Экономный таунхаус вытащит загородный рынок из кризиса»

Жилье в законе (Криминальная драма)

Несколько лет назад по всей России прокатилась волна мошенничеств с продажей новостроек. Пострадавших от рук аферистов теперь принято называть «обманутыми дольщиками».

Сейчас в нашей стране существует опасность повторения этой ситуации, с той лишь разницей, что тогда покупателей жилья обманывали сознательно с целью наживы, а сегодня застройщики просто не смогут выполнить свои обязательства по постройке жилья из-за серьезных финансовых проблем.

Однако рядовым гражданам, над которыми нависла угроза остаться и без квартиры, и без денег, вряд ли станет легче от того, что их «кинули» не мошенники, а вполне себе добропорядочные девелоперы, у которых просто кончились деньги на продолжение строительства.

Еще до начала кризиса государство пыталась защитить своих граждан путем принятия закона №214 «О долевом строительстве». После того, как его первая версия была признана всеми игроками рынка недвижимости несостоятельной, чиновники внесли в закон ряд поправок, которые могут кардинально изменить ситуацию и повысить уровень защищенности покупателей жилья в новостройках.

Об этих поправках уже не раз писалось во всех СМИ, в том числе и на сайте Cottage.ru. Вкратце их суть сводится к тому, что всех застройщиков обяжут продавать жилье только по схемам, прописанным в 214ФЗ, все остальные сделки с новостройками будут признаваться незаконными, а за их использование застройщикам грозит крупный штраф.

У многих в этом месте возникнет вопрос: «а причем тут собственно загородный рынок?». Действительно, загородные девелоперы в основной своей массе (исключение составляют только несколько девелоперов поселков таунхаусов) никогда не работали по 214 закону, хотя бы потому, что индивидуальное малоэтажное жилье под его действие в обязательном порядке не попадает. Но с другой стороны, начать ведь никогда не поздно. Естественно, соблюдение всех норм закона станет большим обременением для девелопера.

Но если рассмотреть вопрос под другим углом, то выгода застройщика очевидна – реальный спрос даже в условиях кризиса. Не секрет, что деньги у потенциальных покупателей сегодня есть, однако они бояться рисковать и покупать дорогие товары, к которым относится и недвижимость.

Особенно это касается объектов на первичном рынке, которые еще не достроены, а в текущей ситуации не понятно, будут ли достроены в принципе. 214ФЗ может дать гарантию, что объект будет достроен в срок, гарантом этого выступает само государство. Кроме того, работа застройщиков по 214 закону может стать убедительным доводом для банков при решении о выдаче ипотечного кредита.

По крайней мере, на городском рынке жилья сегодня это единственная возможность получить кредит на покупку квартиры в новостройке.

Таким образом, для тех компаний, которые готовы поступиться собственными интересами для увеличения спроса на свои объекты такой сценарий развития вполне имеет право на существование.

Размер имеет значение (Трагическая мелодрама)

Ну и наконец, хотелось бы сказать несколько слов о таком сегменте недвижимости, как мега-проекты. Они появились не так давно и одно время были самыми обсуждаемыми темами, как в СМИ, так и среди игроков рынка недвижимости. Но с начала финансового кризиса информации о них стало поступать гораздо меньше, а те крупицы, которые все-таки просачиваются в прессу, носят довольно негативный оттенок.

Чаще всего это заявления о смене владельцев проекта, отказе инвестора от финансирования или о том, что часть земель, предполагавшихся к освоению в рамках мега-проекта, продана под другие цели. К сожалению, какими бы красивыми не были эти масштабные проекты на бумаге, сегодня можно констатировать, что мега-проекты вымирают как динозавры.

И решающую роль играет именно размер. Для реализации новых городов, подразумевающих возведение миллионов квадратных метров жилья и сотен тысяч метров инфраструктуры, нужны не только огромные деньги, но и много времени. Ситуация в экономике меняется постоянно, и никто не знает, что будет через год-два, и уж тем более что будет через 15-20 лет (именно за этот срок планировалась реализовать большинство мега-проектов).

Вряд ли сегодня хоть один инвестор согласится вкладывать миллиарды долларов в проект, будущее которого весьма туманно. Утешает лишь то, что умерли мега-проекты практически безболезненно, без мучений, так и не успев родиться. Но у этого сценария развития рынка возможен сиквел. Новые города в России все-таки могут появиться, но только после окончания кризиса.

Это далеко не все сценарии, по которым может развиваться рынок загородной недвижимости. Велика вероятность, что он пойдет совсем другим путем. Но в том, что он уже не будет прежнем, сомневаться не приходиться.

Для того, чтобы не остаться в стороне, не пропустить тот поворот, на котором повернет рынок, нужно быть в курсе всех возможных путей движения. Узнать их можно только на круглом столе «Новый сценарий развития рынка загородной недвижимости», который пройдет 27 мая 2009 года в гостинице Swissotel Красные холмы.