Республика Татарстан — от коттеджных поселков к коттеджным городам
Республика Татарстан, входящая в состав России, является, по сути, государством в государстве, со своим президентом, своей конституцией. Да и рынок загородной недвижимости тут тоже свой, развивающийся по сценарию, мало похожему на другие российские регионы: всего за пять лет он прошел путь от застройки небольших участков на несколько домов, до комплексного освоения территорий в сотни гектар с тысячами индивидуальных домовладений. Такая скорость развития загородной недвижимости не могла не привлечь внимания Cottage.ru.
Республика Татарстан, входящая в состав России, является, по сути, государством в государстве, со своим президентом, своей конституцией. Да и рынок загородной недвижимости тут тоже свой, развивающийся по сценарию, мало похожему на другие российские регионы: всего за пять лет он прошел путь от застройки небольших участков на несколько домов, до комплексного освоения территорий в сотни гектар с тысячами индивидуальных домовладений. Такая скорость развития загородной недвижимости не могла не привлечь внимания Cottage.ru.
Общая картина
Наиболее активная фаза развития рынка загородной недвижимости началась всего 3-4 года назад, с того момента, как вступили в силу изменения в земельное законодательство республики Татарстан, сделавшие возможным приобретения земельного участка в собственность физическим лицом. Но еще за пару лет до этого «первой ласточкой» зарождения цивилизованного рынка стал коттеджный поселок GreenHouse. Первый на территории региона организованный поселок, как это не парадоксально, принадлежал к сегменту эконом-класса и застраивался таунхаусами.
С того момента на рынок вышло еще 13 проектов, в общей сложности, по состоянию на конец 2008 года рынок загородной недвижимости включал в себя более 1,5 тыс. индивидуальных домовладений, выставленных на продажу, из которых около 900 – это коттеджи и 600 – таунхаусы. Если произвести несложную математическую операцию и прикинуть среднее количество домов на один поселок Татарстана, то получается довольно внушительная цифра – более 100 домовладений, что для такого молодого рынка довольно внушительно. Особенно если вспомнить, что рынок загородной недвижимости Подмосковья начинался с поселков на 10-15 коттеджей. Но стремление местных девелоперов «впихнуть» в один поселок как можно больше домов вполне естественно – в республике спрос на загородное жилье довольно большой. Согласно результатам социологического исследования, проведенного Центром перспективных экономических исследований Академии наук Республики Татарстан, более половины респондентов (53,9%) хотели бы приобрести жилье для улучшения жилищных условий своей семьи, более трети (37,8%) отметили, что рассматривают вариант приобретения жилья для своих детей. При этом почти треть опрошенных (29,3%) желают приобрести частный дом или коттедж.
Не обошло вниманием загородный рынок и местное правительство. Помимо федерального проекта «Малоэтажная Россия», на территории Татарстана действует еще и республиканская программа «Свой дом». Кроме того, регион входит в список 11 субъектов РФ, которым на федеральном уровне поручено реализовать пилотные проекты комплексной жилищной застройки. И работы в этом направлении уже ведутся довольно активно – Ипотечное агентство Республики Татарстан с 2005 года ведет строительство коттеджного поселка «Загородный клуб» на 366 домов, который является первой частью будущего малоэтажного города-спутника Казани «Зеленый Дол».
При этом казанский мега-проект себя неплохо чувствует и в условиях нестабильности на мировых финансовых рынках. Даже после начала кризиса «Зеленым Долом» продолжали интересоваться инвесторы – в середине ноября 2008 года в проект вошла кувейтско-татарстанская компания Turkapital, которая не только вложит средства в строительство, но и привнесет в проект мировой опыт. «Республика Татарстан, войдя в перечень регионов Российской Федерации по реализации пилотных проектов строительства малоэтажного быстровозводимого жилья, располагая необходимой базой стройиндустрии, земельными ресурсами и обладая высокой инвестиционной привлекательностью, имеет необходимые благоприятные предпосылки для серьезного развития малоэтажного строительства. Возрастающему интересу населения к загородному малоэтажному жилью способствует и улучшение экономической жизни Казани», - говорит заместитель генерального директора RODEX GROUP Виталий Бирюков.
Насыщенность рынка
Как уже было сказано выше, на территории Татарстана возводятся 14 коттеджных поселков. Большинство из них расположены в пределах 25 км от столицы региона Казани, но достаточно большая часть поселков, около 21% строятся на расстоянии более 35 км от центра города. Правда, большой эта доля выглядит только в процентном соотношении, при переводе в числа получается, что только 3 поселка расположены на большом, по меркам региона, удалении от столицы, один из них в рекордных 72 км от стен Казанского Кремля. Загородные комплексы, как правило, располагаются в Приволжском районе Казани, в черте города, и в Лаишевском, Пестречинском, Зеленодольском и Верхнеуслонском районах пригорода Казани. Эти места являются оптимальными с точки зрения экологии, а также с позиции расстояния от центра Казани – дорога по маршруту «дом-офис» займет 25-45 минут.
На сегодняшний день среди девелоперов и инвесторов на загородном рынке Казани нет ярко выраженных лидеров. Только одна компания «Сувар» имеет в своем активе 2 строящихся коттеджных поселка, остальные – по одному проекту. Однако среди них есть и знакомые московским покупателям компании – RODEX GROUP, «Национальная жилищная корпорация» (НЖК) и корпорация «Антей», работающие в столичном регионе. «Растущий спрос на загородную недвижимость вовремя отметили застройщики и инвесторы и в последнее время загородное строительство начало активно развиваться – застройщики возводят поселки в различных районах Казани. Популярность среди покупателей загородных домов в последнее время значительно выросла, такие дома покупают чаще как место для постоянного проживания, нежели для отдыха или сезонного времяпрепровождения. Наличие достаточной инфраструктуры, дорог и необходимых коммуникаций позволяет совмещать работу в городе и при этом жить на природе», - говорит руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева.
Что касается классов объектов, то на рынке представлены все ценовые категории, от эконома до элитного жилья. Встречаются также и поселки, сочетающие в себе все категории. В частности, в проекте «Казанская усадьба», возводимом холдинговой компанией «Ак Барс», деление происходит в зависимости от площади коттеджей и участка земли: эконом-класс – от 150 кв. м. и участок в 9 соток, бизнес-класс – от 200 кв. м. и участок в 12 соток, элитное жилье представлено домами от 400 кв. м. на участках аналогичных бизнес-классу. Стоимость квадратного метра с учетом стоимости земли стартует от $1,2 тыс. Всего в поселке будет построено 278 домов из керамического кирпича.
К ярко выраженным элитным объектам можно отнести поселок «Экоплаза», возводимых столичным девелопером НЖК, который даже получил неофициальное название «Казанская Рублевка» благодаря своей насыщенной инфраструктуре, приближенный к московским стандартам: помимо стандартного набора, в поселке, расположенном на берегу Волги, будет яхт-клуб и собственный детский сад.
Еще один крупный проект, количество домовладений в котором приближается к 300, возводит в Зеленодольском районе компания «Унистрой». Коттеджный поселок состоит из двух частей – «Западная Ореховка» и «Восточная Ореховка». Суммарный объем строящихся площадей составит более 36 тыс. кв. м. Не уступает, а даже несколько превосходит «Ореховку» жилой комплекс «Загородный клуб», в котором на территории более 66 га расположатся 366 домов. А если учесть, что в будущем этот проект станет частью города-спутника Казани «Зеленый Дол», рассчитанного на проживание около 100 тыс. человек, то девелопер «Загородного клуба» Ипотечное агентство Республики Татарстан «переплюнул» по масштабности даже московскую фирму «Антей», которая почти три года назад приступила к реализации поселка «Светлый», рассчитанного на 4,5 тыс. домовладений.
Еще порядка 5 проектов коттеджных поселков в пригородах Казани в настоящий момент находятся в стадии разработки. Интересным проектом представляется поселок «Заповедный». Порядка 650 домов планируется построить на участке площадью 310 га на берегу Волги. В списке планируемых объектов инфраструктуры в этом поселке значатся гостиница, детский сад с классами начальной школы, пляж, причал для яхт, эллинг и досуговый центр. Правда, в условиях финансового кризиса выход новых проектов из «бумажной» стадии на стройплощадку пока остается под вопросом.
Наличие в Татарстане строящихся коттеджных поселков, схожих по количеству домовладений, позволяет более четко смоделировать среднестатистический загородный проект. В таком поселке должно быть не менее 200 домовладений площадью около 250 кв. м. на участках до 15 соток. Такой поселок удален от центра города не далее чем на 30 км, в нем имеется вся инфраструктура, необходимая для постоянного проживания: магазин, кафе, аптека, детские и спортивные площадки, объекты социальной сферы.
Классификация коттеджных поселков
Деление поселков в пригородах Казани, как и в других регионах, зависит от таких основополагающих факторов, как его месторасположения, наличия инфраструктуры, площади дома, его этажности, используемых строительных материалов, размера придомового земельного участка. В то же время, четкой классификации на сегодняшний день не существует, поскольку рынок находится еще в ранней стадии развития. Также на рынке присутствуют и проекты поселков, которые включают в себя домовладения сразу нескольких классов, что затрудняет отнесение конкретного поселка к тому или иному классу.
Требования покупателей
Основными потребителями загородной недвижимости в Казани и пригородах являются, как правило, семейные пары с детьми, покупающие коттеджи и таунхаусы для постоянного проживания. Близость большинства поселков к центру города и невысокие, относительно городских квартир, цены, благоприятствуют переезду за город на постоянное место жительства. Казанские покупатели предпочитают загородные дома из дерева или кирпича. Согласно опросу Центра перспективных экономических исследований Академии наук Республики Татарстан, подавляющее число респондентов, более 70% все же выбирают кирпич в качестве основного строительного материала. 9% предпочитают деревянные конструкции, а на долю сборных быстровозводимых домов приходится менее одного процента опрошенных.
К выбору инфраструктуры потенциальные покупатели относятся не менее щепетильно. Практически все участники опроса отметили необходимость полного обеспечения загородного жилья всей коммунальной инфраструктурой, а также другими инфраструктурными объектами — детскими садами и школами (66% опрошенных), поликлиниками и аптеками (50%), объектами торговли, фитнес-центрами и т.д. Две трети опрошенных высказались о необходимости озеленения и благоустройства придомовых территорий, примерно такое же количество респондентов заявили об обязательном наличии хороших подъездных дорог. А еще для одной трети опрошенных важным фактором является отдаленность их жилища от автотрасс и оживленного транспортного потока. «В структуре спроса за последние годы произошли значительные изменения. Значительно больше внимания уделяется не только самому факту наличия коттеджа, материалам строительства, технологии, но и участку земли, на котором он расположен (предпочтителен участок площадью не менее 10 соток), общей площади коттеджа, внутренней отделке, комфортности проживания, экологичности района и наличию инфраструктуры», - говорит Виталий Бирюков.
Загородная жизнь в кредит
Казань, как и Татарстан в целом, до начала финансового кризиса переживала бум ипотечного кредитования. Это объяснялось улучшением условий ипотеки и ростом доходов населения. Из 25 ипотечных банков почти половина, 11 кредитных организаций, были готовы финансировать покупку загородного дома. «До кризиса 2008 года наблюдался рост количества кредитов, выдаваемых на загородную недвижимость. Рынок ипотечного кредитования Казанского региона в первом полугодии 2008 года значительно вырос, что было также обусловлено увеличением числа представительств и филиалов московских и других региональных банков. В результате роста конкуренции на ипотечном рынке Казани, наблюдалось понижение процентных ставок по кредитам, а также смягчение требований к заемщикам», - говорит Татьяна Алексеева.
Осенью 2008 года ситуация на рынке загородного кредитования резко изменилась. Многие банки полностью отказались от ипотеки, другие временно приостановили финансирование именно загородной недвижимости. По словам главного специалиста отдела маркетинга департамента инвестиционно-строительного холдинга «Ак Барс» Альфира Яруллина, нежелание банков кредитовать покупку коттеджей стало тенденцией после начала финансового кризиса. «Банкам сейчас более выгодно выдавать краткосрочные кредиты в виде межбанковских заимствований или же потребительских кредитов на неотложные нужды, так как эти операции позволяют быстро аккумулировать ликвидные средства и при этом получать определенный фиксированный доход в наикратчайшие сроки», - говорит он.
Кризис и перспективы рынка
До осени прошлого года на рынке загородной недвижимости Казани наблюдался значительный рост спроса на землю под строительство коттеджных поселков, что в свою очередь, влияло на рост конечной стоимости продукта. До кризиса цены на землю в пригородах Казани варьировались от $1,1 тыс. до $3,5 тыс. за сотку, а квадратный метр жилья в коттеджных поселках стартовал от $1 тыс. При этом спрос в первых трех кварталах 2008 года несколько превосходил уровень предложения. Но в четвертом квартале ситуация изменилась кардинально. Вследствие ухудшения положения всех финансовых институтов, спрос в последние 2 месяца года отсутствовал практически полностью, в целях его стимулирования, девелоперам приходится снижать цены, предлагать клиентам акции и скидки.
«Потенциальные инвесторы и девелоперы осознают возможность общего ценового спада и наблюдают снижение покупательского интереса в связи с общей усложнившейся финансовой обстановкой и уже остановили рост цен. Можно прогнозировать, что существенного падения цен не произойдет, в особенности если говорит о популярных загородных направлениях. Тем не менее, все-таки можно ожидать снижения темпов строительства, которое будет спровоцировано замораживанием ряда проектов коттеджных поселков на самых ранних стадиях реализации, а соответственно и сокращения объемов ввода нового жилья», - высказывает прогноз Татьяна Алексеева.
В то же время, у загородной недвижимости Татарстана есть «покровители» во властных структурах. На состоявшемся в октябре прошлого года совещании правительства республики по вопросам строительства и ввода жилья, обсуждались перспективы возведения жилья в непростых экономических условиях, в частности, решался вопрос, на чем делать упор, на объектах многоэтажного или индивидуального жилья. Разрешил все споры премьер-министр республики Рустам Минниханов, заявив, что «из-за нестабильности экономической ситуации следует отдать приоритет строительству последнего». Такое отношение руководства страны к индивидуальному жилью не может не вселить надежду на то, что загородная недвижимость Республики Татарстан сможет пережить кризис без потерь и продолжить свое бурное развитие.
В материале использованы данные, любезно предоставленные газетой
«Рынок недвижимости» и журналом
«Казанская недвижимость».
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
