Самара – рождение нового рынка
Практически в каждом регионе России сейчас ведется активное строительство коттеджных поселков. Не является исключением и Самара со своими пригородами. Несмотря на то, что готовых поселков там всего 2, цивилизованный рынок загородной недвижимости в Самарской области уже начал формироваться, появились свои тенденции и тренды. Cottage.ru, познакомившись с регионом поближе, пришел к выводу, что там есть чему поучиться даже подмосковным девелоперам.
Практически в каждом регионе России сейчас ведется активное строительство коттеджных поселков. Не является исключением и Самара со своими пригородами. Несмотря на то, что готовых поселков там всего 2, цивилизованный рынок загородной недвижимости в Самарской области уже начал формироваться, появились свои тенденции и тренды. Cottage.ru, познакомившись с регионом поближе, пришел к выводу, что там есть чему поучиться даже подмосковным девелоперам.
Общая картина
Формирование загородного рынка Самары и ее окрестностей, в привычном для москвичей понимании, началось всего пару-тройку лет назад. Естественно, нельзя говорить о том, что за городом никто не жил. Нет, индивидуальное жилищное строительство велось, но это были отдельные коттеджи, с минимальным набором коммуникаций, да и доступны они были не все – не каждый готов вложить средства в проведение газа, водопровода и канализации к одному единственному дому. Многим эта картина напомнит начало 90-х в Подмосковье. Для Самары – это реальность середины первого десятилетия XXI века.
Но такое положение вещей не могло сохраняться вечно. Бум строительства коттеджных поселков в Московской и Ленинградской областях докатился и до Самары. «На сегодняшний момент на рынке недвижимости Самары отмечается дефицит предложений в секторе жилой недвижимости и высокая стоимость квартир в черте города. Сложившаяся ситуация вынудила покупателей обратить свое внимание на объекты загородной недвижимости», - говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting, являющейся консультантом ряда самарских проектов. Тут действительно уместно говорить, о том, что докатился не до области в целом, а конкретно до областного центра. Потому что в остальных районах области коттеджные поселки, хоть и появляются, но это единичные случаи. А вот в Самаре уже несколько лет ведется активное строительство именно организованных поселков, со всеми центральными коммуникациям, набором инфраструктуры и удобными подъездными путями. Причем не только в окрестностях, но и непосредственно в городской черте. «Текущий год ознаменовался появлением на рынке загородной недвижимости Самарской области ряда новых проектов малоэтажной застройки, свидетельствует об интересе застройщиков к этому сегменту и готовности инвестировать сюда средства. Поэтому его можно оценить как перспективный. А поскольку полностью завершенных проектов здесь лишь единицы, можно сказать, что спрос здесь пока еще превышает предложение» - говорит Игорь Михеев, генеральный директор строительной компании «Портал».
Насыщенность рынка
К слову сказать, именно СК «Портал» стала той компанией, которая построила первый в регионе коттеджный поселок, получивший название «Шале». Второе место в списке первопроходцев самарского рынка загородной недвижимости принадлежит ЗАО «Волгатрансстрой», девелоперу поселка на территории Самары, на 8-й просеке. Хотя этот поселок и не стал первым по времени появления, его можно назвать рекордсменом по срокам строительства и продаж, причем не только в Самаре, позавидуют таким темпам и многие подмосковные проекты – с начала строительства в феврале 2007 прошло чуть менее полутора лет до завершения всех строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию. Произошло это уже летом 2008 года, одновременно с продажей последнего домовладения в поселке. Девелопер даже не успел придумать ему названия, не говоря уже о рекламе, ее не давали в принципе, все дома разлетелись как горячие пирожки. Конечно, нужно учитывать, что в поселке было всего 8 домов, но для региона, в котором этот проект стал всего лишь вторым, достижение серьезное.
Серьезным конкурентом двум первооткрывателям рынка составляет подмосковная компания RODEX GROUP. В ее активе еще нет готовых проектов в Самаре, но опыт строительства нескольких поселков в Подмосковье, присутствие в других регионах России, являются серьезным подспорьем при выходе на новый рынок. Дочка девелопера «РОДЭКС Самара» реализует коттеджный поселок бизнес-класса «Царев Град» в 16 км от города. И делает это, надо сказать, вполне успешно – более 20% строящегося поселка уже продано.
Эти три компании являются лидерами на загородном рынке Самары, но они далеко не единственные. Всего в окрестностях города сейчас реализуется 16 проектов, все они находятся в стадии продаже, покупателям сейчас доступны 440 домовладений. «Наибольшая концентрация поселков и домовладений наблюдается в зоне до 10 км от города. Большая часть поселков (около 70%) расположена в зоне наибольшего комфорта, живя в которой покупателю не придется тратить много времени на ежедневные поездки в город: на работу, обратно домой, или совершая любые другие необходимые перемещения. Что касается радиуса территорий, которые застройщики осваивают в настоящее время под коттеджное строительство, то максимально удаленный поселок от Самары находится в 36 км от города», - говорит Татьяна Алексеева.
Малое количество проектов позволяет с максимальной точностью нарисовать портрет среднестатистического поселка. Количество домовладений в нем составляет 50-60, при средней площади участка в 11 соток. Площадь самого дома – около 250 кв. м, с подведенными коммуникациями, такими как электричество, газ, канализация, вода, телефон и интернет. Что касается инфраструктуры, то тут все несколько сложнее, констатирует Игорь Михеев: «Говорить об инфраструктуре коттеджных поселков пока рано, поскольку готовых проектов еще очень мало. Ориентируясь на имеющиеся реализованные проекты, можно отметить, что в коттеджных поселках, находящихся в черте города, инфраструктура, как таковая, не нужна. Все необходимое уже создано и находится более-менее недалеко. Застройщики обычно обходятся детской площадкой и стоянкой для автомашин».
Естественно, те поселки, которые находятся за городом на значительном расстоянии (25-30 км от Самары), требуют большего количества объектов инфраструктуры. Как правило, количество домовладений в таких проектах составляет не менее 100, поэтому там, по мнению Михеева, должен быть, как минимум, магазин, предоставляющий предметы первой необходимости, лекарствами и т.д.
Классификация коттеджных поселков
Молодость рынка загородной недвижимости Самарской области положительно сказывается и на позиционировании поселков в том или ином сегменте. Тут нет такой путаницы, как в Подмосковье и Ленобласти, когда у каждого игрока рынка свое мнение относительно класса конкретного проекта. В Самаре рынок делится на три основные, привычные всем, категории – эконом, бизнес и элит. И в отличие от тех столичного рынка, тут нет перекоса в сторону дорогого жилья, около 70% всех домовладений в коттеджных поселках стоят менее $300 тыс. Да и местное элитное жилье в разы дешевле чем в Москве, или даже Питере – средняя стоимость премиум-класса по рынку составляет $925 тыс. В «бизнесе» эта планка опускается до $450 тыс., а эконом-класс стоит «смешных», по московским меркам $200 тыс. При этом требования к жилью в разных сегментах не сильно отличаются от Подмосковья. Только в том, что касается инфраструктуры – большинство самарских поселков расположены в городе или в пределах десятикилометровой зоны, инфраструктура там особо и не нужна.
Темпы роста цен на загородную недвижимость Самары позволяют говорить об инвестиционной привлекательности региона. И даже мировой финансовый кризис не особо сильно сказался на этом сегменте – загородные девелоперы, в отличии от застройщиков городского жилья, практически не пользуются заемными средствами. «Стоимость загородных земельных участков на популярных направлениях растет быстрее, чем стоимость коттеджей, в среднем 30-40% в год для земельных участков и 15-20% в год - для коттеджей. С 2007 года люди стали гораздо больше вкладывать в земельные участки, чем раньше», - поясняет Татьяна Алексеева.
Требования покупателей
Дефицит и дороговизна квартир в Самаре заставляет многих жителей города задуматься о покупке индивидуального дома. Учитывая то, что коттедж в регионе можно купить как в черте города, так и за его пределами, потенциальных покупателей можно разделить на две категории именно по этому признаку. А учитывая то, что домовладения в поселках на территории Самары стоят, как правило, дороже загородных, мы имеем 2 группы, разделенные не только по местоположению поселка, но и по цене домовладения. Но и те поселки, которые находятся вне городской черты, расположены неподалеку, именно поэтому большинство покупателей планируют перебираться в коттеджные поселки на постоянное место жительства.
«Этот год стал показательным с точки зрения формирования более четких представлений покупателей о загородном жилье и загородной жизни. Многие поняли, что это особенный стиль жизни, что такое жилье вполне удовлетворяет всем основным жизненным потребностям и может быть использовано как постоянное, оценили преимущества проживания не просто в отдельно стоящих домах, а в организованных коттеджных поселках», - говорит Игорь Михеев.
Ну а требования самих покупателей к загородной недвижимости вполне стандартны: качество строительства, соответствие качества цене, грамотная концепция поселка. В элитном сегменте также клиенты часто обращают внимание на архитектурную составляющую. «Среди наиболее важных критериев оказывается и наличие по соседству с коттеджным поселком лесного массива и удобных транспортных развязок. Для покупателей всех классов важна в целом экологическая обстановка района. А потребители, рассчитывающие купить дом эконом класса, в первую очередь, обращают внимание на цену домовладения и стоимость дальнейшей эксплуатации», - продолжает перечень покупательских предпочтений Татьяна Алексеева.
Загородная жизнь в кредит
Как и во многих других российских регионах, кредитование покупки загородного жилья – на самый любимый бизнес у банкиров. Самара не является исключением, наибольшая часть покупок коттеджей осуществляется за счет собственных средств. Причины отсутствия интереса банков к ипотечному кредитованию также едины для всей страны – силком высокие риски, следствием которых являются не менее высокие требования к объекту ипотеки: он должен быть зарегистрирован в качестве жилого помещения, земля, на которой расположено домовладение, должна являться собственностью, а домовладение достроено и сдано в эксплуатацию. В виду «молодости» загородного рынка Самары, строительный и финансовый секторы просто не успели выработать механизмы взаимодействия. А в сегодняшней нестабильной ситуации, сам собой напрашивается вывод, что получить кредит на покупку коттеджа без проблем и лишней головной боли, можно будет еще очень не скоро.
Рынок и кризис
Влияние мирового финансового кризиса на рынок загородной недвижимости Самары, как уже было сказано выше, очень незначительное, гораздо сложнее сейчас приходится строительному сектору в самом городе. Застройщики вынуждены расплачиваться по взятым кредитам, платежеспособность населения падает, а вместе с ней – и уровень спроса у потенциальных потребителей, которые предпочитают занимать выжидательную позицию в надежде на снижение цен на рынке.
«Загородный рынок в силу меньшей зависимости от кредитов банков, чем новостройки, скорее всего не будет испытывать серьезных потрясений, отложенный спрос на загородное жилье сохраняется на высоком уровне, и к 2010 году может начать реализовываться», - считает специалист Vesco Consulting.
Перспективы
Как бы ни складывалась ситуация с финансовым кризисом, будущее загородной недвижимости Самары весьма радужно. «Если говорить о перспективности рынка загородной недвижимости в аспекте спроса и предложения, то стоит отметить, что, несмотря на определенные структурные перекосы, в целом по рынку спрос и предложение сейчас достаточно сбалансированы. Причем с развитием рынка и появлением новых предложений спрос будет расти», - говорит генеральный директор «РОДЭКС Самара» Сергей Родькин.
Татьяна Алексеева отмечает, что у самарского рыка все же есть проблемы, которые нужно решать, иначе рынок не будет развиваться: «Основные сложности, с которыми сталкиваются девелоперы, заключается в отсутствии перспективных для освоения земельных участков – в окружающих город районах есть большие свободные территории, но их статус – земли сельхозназначения, что влечет за собой сложности, связанные с переводом этих земель, обеспечением коммуникациями и так далее».
«В целом, перспектива развития рынка малоэтажного строительства такова, что спросом будут пользоваться дома в тех поселках, где решен вопрос с разрешительной документацией, с оформлением прав на землю, и с высокой — больше 50% - степенью готовности. Такие объекты найдут своего покупателя», - подводит итог Игорь Михеев.
От себя же мы можем добавить, что развивающиеся рынки, такие как самарский, могут оказаться весьма интересными для подмосковных девелоперов. Опыт, накопленный в тяжелых условиях становления рынка загородной недвижимости Подмосковья, может сыграть решающую роль для покупателя, выбирающего коттедж. А довольно низкий, по сравнению с Московской областью, размер финансовых вливаний при вхождении на рынок, на фоне высокого спроса со стороны покупателей, для многих девелоперов мог бы стать «палочкой-выручалочкой» в непростых кризисных условиях.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
