Ленинградская область — догнать и перегнать Подмосковье

Есть ли жизнь за МКАДом? Этот шуточный вопрос многие жители столицы воспринимают вполне серьезно. Cottage.ru может с уверенностью заявить, что жизнь за пределами Московской кольцевой автодороги есть, а именно в подмосковных коттеджных поселках. Но нас интересует другой вопрос: есть ли загородная жизнь за пределами Московской области? Поэтому мы решили сделать обозрение региональных рынков России. Традиционно, самым насыщенным, после Подмосковья, считается рынок загородной недвижимости Ленинградской области. С этого региона и начнется наш цикл обзорных материалов.

Общая картина

Согласно мнению ряда аналитиков, развитие рынка загородной недвижимости Ленинградской области отстает от московского на 4-5 лет. Даже при беглом сравнении Подмосковья и Ленобласти, становится ясно, что различия весьма существенные. К примеру, спрос на коттеджи в питерских поселках примерно равняется спросу на квартиры в Северной столице. При этом стоимость земли за городом в разы ниже, что подталкивает девелоперов к развитию рынка. Востребованность загородного жилья, по словам директора департамента загородной недвижимости компании «Бекар» Андрея Уманского, растет в среднем на 20% ежегодно. То есть за последние 5-6 лет спрос вырос практически в 2 раза.

Эволюционировал спрос так же, как и в столичном регионе – изначально загородная недвижимость рассматривалась в качестве сезонного жилья, но в последние годы спрос на поселки для постоянного проживания неуклонно растет. «Данная тенденция носит глобальный характер и объясняется стремлением жить в более экологически благоприятных условиях. В условиях российской реальности эта ситуация также во многом связана с недоступностью городского жилья», - поясняет Роман Лескин, начальник отдела маркетинга и развития компании «НеваИнвестПроект».

В последнее время в Ленобласти, вслед за Москвой, стали популярны «дальние дачи». Максимальное удаление коттеджных поселков на сегодняшний день составляет порядка 160 км, в то время как 2 года назад найти качественный поселок дальше 50 км от Санкт-Петербурга было практически нереально.

Насыщенность рынка

Если говорить о насыщенности рынка как о количестве организованных коттеджных поселков, то сегодня в Ленинградской области насчитывается 221 поселков. По данным компании GVA Sawyer, из этого количества 45 находятся пока в стадии проектирования, а в 176 уже активно ведутся продажи. Это примерно в 2 раза меньше, чем в Подмосковье. Но насыщенность сложно определить только количественными показателями, основную роль играет соотношение спроса и предложения. Согласно результатам социологического опроса, проведенного год назад, более половины петербуржцев хотели бы жить за городом, в то время как загородная недвижимость составляет всего 20% от общего количества жилья в регионе. Причем здесь учитывается как дома в организованных поселках, так и обычные дачи, которых, естественно, подавляющее большинство – более 500 тыс., против порядка 10 тыс. единиц жилья в коттеджных поселках.

По мнению Андрея Уманского, загородный рынок Ленобласти сегодня находится в зачаточном состоянии: «Это нормальное развитие любого рынка недвижимости: сначала город, потом – загород. Так вот у нас сейчас момент, когда на этапе развитости городского рынка начинает свое бурное развитие рынок загородный. Другое дело, что развивается он сейчас не системно: мы строим элитные поселки там, престижные дома там, но в целом земля не развивается: элементарно дорогами никто серьезно не занимается. Поэтому развитие идет бурно, но точечно».

И все же рынок загородной недвижимости уже достаточно развит для того, чтобы вывести образ среднестатистического коттеджного поселка. По сути, от московского образца он мало чем отличается, разве что в Подмосковье больше средняя площадь дома и количество домов в поселке. Вот каким видит усредненный вариант поселка директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer Ирина Солонова:

а) 60-70 домовладений;
б) средняя площадь участка 20 соток;
в) средняя площадь дома 200 кв. м;
г) коммуникации: водопровод, локальная канализация, отопление (газовый котел), электроснабжение;
д) наличие инфраструктуры: детская площадка, спортивная площадка, магазин, кафе, пляж;
е) большинство поселков для постоянного проживания располагаются на расстоянии до 30-40 км от г. Санкт-Петербург, для сезонного проживания на расстоянии до 70-80 км.

Естественно, все эти критерии смещаются в ту или иную сторону, в зависимости от класса поселка. Но с классификацией коттеджных поселков в Ленинградской области все также сложно, как и в столице – единой для всех игроков рынка системы нет.

Классификация коттеджных поселков

В зависимости от компании, рынок загородной недвижимости Ленинградской области делится на 3-6 сегментов. Наиболее обширная классификация у компании PBL Holding, которая предлагает следующие градации: Элит+, Элит, Бизнес+, Бизнес, Эконом+ и Эконом (подробное описание каждого сегмента – в таблице). Такая классификация, хоть и более точная, но все же чересчур громоздкая. Большинство игроков рынка оперируют тремя сегментами, такими же, как и в Москве. Исходя из них рассчитывается и процентное соотношение предложения на рынке. Так, на долю высшего ценового сегмента приходится 23%, второе место по численности занимает эконом-класс (31%), а самая наполненная ниша – это бизнес-класс, составляющий почти половину – 48%.

Если сравнить с Подмосковьем, то видно, что приоритеты девелоперов Ленобласти расставлены несколько иначе – в Москве эконом-класс занимает всего около 15% от объема рынка. Но даже несмотря на то, что количество поселков эконом-класса в пригородах Петербурга в 2 раза больше, дефицит все равно налицо. «Основная доля спроса, около 75%, приходится на объекты эконом-класса стоимостью до 5 млн. рублей. Как правило, это дачи. Покупают их семейные люди 40-60 лет. 10% спроса – это элит-класс, аудиторией которого являются, в основном, топ-менеджеры, владельцы бизнеса, состоятельные люди, которые могут позволить себе дом от 20 млн. рублей», - говорит Андрей Уманский.

Нажмите для увеличения

Данные компании PBL Holding

Что касается цен, то на сегодняшний день они распределяются следующим образом: квадратный метр элитного коттеджа обойдется покупателю в 126 тыс. рублей, бизнес-класс – почти в 2 раза дешевле, 62 тыс. рублей. Не на много отстает от него и эконом – 53 тыс. рублей за кв. м. «За 2006 год рост цен составил 12%. В 2007 году цены росли еще более быстрыми темпами – порядка 50% за год, в основном за счет поселков эконом и бизнес-класса. В первом полугодии 2008 загородный рынок продолжил активный рост, в сегменте эконом и бизнес рост цен составил также порядка 50%», - говорит Ирина Солонова.

Если брать последние месяцы 2008 года, то можно говорить о том, что кризис остановил рост цен, и даже спровоцировал их откат. «За период с сентября по декабрь 2008 года коттеджи в Петербурге и Ленинградской области подешевели на 5%. Снижение цен несущественное, и это означает, что сделки у застройщиков идут», – говорит директор центра аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова. По ее мнению, до марта будущего года серьезных подвижек в цене ожидать не стоит. Если ситуация до этого времени не стабилизируется, то возможно понижение в цене еще на 5-10%. При этом, так же как и в Москве, покупатель смело может рассчитывать на скидки до 20% при покупке загородного дома.

Требования покупателей

Считается, что все самые требовательные покупатели загородной недвижимости уже давно обитают в Москве и области, однако это не так. Достаточно взглянуть на предпочтения петербуржцев по подбору земельных участков. Даже к самым «дешевым» предъявляются высокие требования. По данным агентства недвижимости «Бекар», в эконом-классе покупатель смотрит, прежде всего, на коммуникации, такие как вода и электричество. Они должны быть обязательно в наличии, либо их проведение не должно обойтись покупателю в «круглую» сумму. Не менее важен статус земельного участка.

В бизнес-классе предпочтение отдается земельным участкам от 12 соток, с растительностью и возможностью проведения работ по ландшафтному дизайну. Естественно, важна юридическая чистота участка. В дорогом сегменте, где стоимость участка начинается от 10 млн. рублей, помимо всего вышеперечисленного, покупатель смотрит на его местоположение. Это должен быть престижный район – Репино, Комарово, Солнечное.

Если продолжать проводить параллель между Московской и Ленинградской областями, то можно найти под Петербургом и местную «Рублевку». «Самым популярным и развитым районом для постоянного проживания остается, как и ранее Всеволожский и Курортный, хотя в этом году началось освоение и южных районов Ломоносовского и Пушкинского. Также можно сказать, что значительное предложение сосредоточено в южной части Выборгского района, это район поселков Ленинское и Рощино», - говорят аналитики компании «РОДЕКС Северо-Запад». Для сезонного проживания жители Санкт-Петербурга выбирают северные районы – Выборгский и Приозерский.

Отдельно нужно упомянуть инвестиционные покупки на рынке загородной недвижимости Ленинградской области. Тут, пожалуй, кроется одно из самых важных отличий от Подмосковья. По словам генерального директора компании «Проект Консалтинг» Константина Сафронова, доля таких сделок на рынке не превышает 10%, в то время как в Московской области в отдельных поселках может доходить и до 50%.

Загородная жизнь в кредит

Как уже было сказано, рынок загородной недвижимости Ленобласти отстает от подмосковного на 3-5 лет. На рынке ипотеки ситуация схожая. Если в Московской области ипотека еще только начала формироваться, то про пригороды Петербурга можно сказать, что она еще даже не успела толком родиться. «Это связано со множеством сложностей при оформлении такого кредита, прежде всего ипотечные кредиты в основном оформляются только на дома в коттеджных поселках, при условии, что у застройщика есть определенная договоренность с банком. Большую роль играет статус земли, фактически ипотечный кредит можно получить только при наличии у земли статуса ИЖС. Проблемы с документацией у девелоперов, а также отсутствие градостроительной документации в населенных пунктах тоже сильно тормозят развитие данной услуги», - говорит Ирина Солонова. По ее словам, только небольшое количество крупных банков имеет в своем портфеле программы кредитования загородной недвижимости.
<>br Ну и естественно, на рынок ипотеки серьезно повлиял мировой финансовый кризис – практически все банки свернули свои загородные программы. В настоящее время количество ипотечных сделок фактически сведено к нулю.

Рынок и кризис

Но кризис сказался не только на рынке ипотеки, но и на положении дел во всем сегменте в целом – сейчас можно наблюдать замедление темпов строительства, а местами и замораживание отдельных проектов. Пожалуй, эта ситуация одинакова для всех российских регионов. Но потребность в приобретении загородной недвижимости в Ленобласти все равно остается высокой, говорит Роман Лескин: «Многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь на приобретение жилья в момент максимального падения цен, другие, рассчитывающие на получения ипотечного кредита, вынуждены отложить покупку по причине кризиса кредитования. В следующем году, соответственно, рынок может захлестнуть отложенный спрос, что в ситуации дефицита предложения, возможно, вызовет рост цен», - говорит он.

Перспективы

Несмотря на кризис, игроки питерского рынка загородной недвижимости с оптимизмом смотрят в будущее, сразу же после стабилизации финансовой системы, рынок продолжит свое активное развитие. Об этом говорят планы по вводу новых поселков а будущие годы. Как рассказал Cottage.ru управляющий партнер компании London Consulting в 2009 году на рынке должны появиться 43 новых коттеджных поселков, а на 2010 уже заявлены 18. Естественно, пока нельзя со 100%-ой уверенностью говорить о том, что все эти планы будут реализованы, но и нельзя отрицать того, что рынок загородной недвижимости Ленинградской области сможет пережить кризис с минимальными потерями.

Посмотреть коттеджные поселки Ленинградской области на карте