Обмен жильем: особенности альтернативных сделок

Альтернативные сделки, или, проще говоря, обмен одной недвижимости на другую, сегодня довольно популярны. В особенности, на городском рынке жилья. Взрослые дети разъезжаются с родителями, супруги при разводе делят квартиру, семейная пара решила расширить свою жилплощадь – примеров, действительно, множество. Но если говорить о загородном жилье, то подобная схема купли-продажи здесь стала распространяться не так давно. Обо всех нюансах альтернативных сделках на рынке загородной недвижимости, рассказывает Cottage.ru.

Редкая альтернатива

Альтернативные сделки больше характерны для городского вторичного рынка, здесь такие операции проводятся в большом количестве. Что касается загородной недвижимости, то среди «взаимозачета» наиболее востребованы обмен коттеджа на квартиру в новостройке, дачи на коттедж, квартиры на коттедж или дачу, а также переезд из дальнего Подмосковья в ближнее. При этом первый вариант - обмен именно коттеджа на квартиру - особенно актуален. До 60% клиентов желают продать дом и купить квартиру в новостройке. Причины этого кроются, как правило, самые простые: многие оказываются не готовыми к загородному образу жизни, более высоким эксплуатационным расходам и постоянным пробкам на дорогах.

Среди тех, кто меняет одну дачу на другую, чаще всего возникает необходимость в смене направления, по которому расположена недвижимость, к примеру, из-за смены основного места жительства. Кроме того, иногда возникает желание поменять сам поселок на проект с более развитой инфраструктурой и добросовестным управлением.

«Сейчас популярен обмен дач в старых СНТ на поселки нового строительства. Этот факт выступает свидетельством повышения качества жизни той или иной семьи. Бывает, что московские пенсионеры продают старые дачи и перебираются в организованные коттеджные поселки с более развитой инфраструктурой, а свои московские квартиры сдают в аренду, получая стабильный доход», - отмечает вице-президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский.

Специальная опция

Сегодня риэлторские и девелоперские компании проводят различные акции и используют программы стимулирования продаж для повышения продаж. Альтернативные сделки являются как раз примером такого подхода. Как отмечает руководитель офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Тамерлан Беков, суть данной программы заключается в том, что персональный агент берет на себя все обязательства связанные с оценкой и реализацией городской недвижимости, а также подбором загородного домовладения, которое будет зарезервировано за клиентом на время продажи. Средний срок экспозиции городской квартиры в этом случае составляет около 2 месяцев. Самостоятельный поиск покупателя и оформление документов при продаже может занять значительную часть времени и сил. Поэтому воспользовавшись услугой альтернативных сделок, покупатель экономит время и избегает излишней бумажной волокиты при продаже.

В основном по такой программе приобретают малоэтажное жилье, доля продаж в сегменте коттеджей и земельных участков без подряда составляет всего несколько процентов. В большинстве случаев прибегают к альтернативным сделкам владельцы двух и более квартир, либо те, у кого есть возможность переехать на время продажи к родственникам или друзьям. «Чаще всего сделки по обмену московской квартиры на загородную недвижимость совершаются людьми, у которых есть еще одно жилье – единственную квартиру с целью переезда загород не продают практически никогда. Причем если раньше люди, как правило, искали именно коттедж или дачу, то в последние пару лет прослеживается другая тенденция – охотно покупают не только дома, но и таунхаусы, а также квартиры в малоэтажных дачных комплексах, так называемые, "квартиры-дачи". При этом обычно участники подобных сделок стремятся заключать их таким образом, чтобы денег от продажи городской квартиры хватило не только на покупку загородного дома, но и на проведение ремонта, потому что часто не хотят вкладывать дополнительные суммы», - отмечает управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость». Владимир Яхонтов.

Сложности сделки

По сравнению с городским жильем, альтернативные сделки на загородном рынке – более трудоемкие операции, в том числе из-за довольно длительных сроков экспозиции объектов, по сравнению с квартирами. Однако обмены, разумеется, есть.

В первую очередь, следует выполнить ряд общих правил для сделок с «взаимозачетом». К примеру, проверить все документы, как на предмет наличия, так и содержания. Кроме того, рекомендуется прояснить ситуацию с возможными долгами собственников. Для этого можно получить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество, а также справку об отсутствии задолженностей по квартплате.

Денежные операции при альтернативных сделках также имеют ряд нюансов. Из-за того, что в сделке участвую по сути две равноценные стороны, очень важно, чтобы имелись определенные гарантии. Дополнительной подстраховкой может стать предварительный задаток или аванс.

Что касается специальных риэлтерских программ, о которых уже говорилось, то предоставить такую услугу могут только крупные игроки рынка – компании, представляющие все сегменты рынка. В качестве примера можно привести агентства недвижимости «Инком», «Миэль», «НДВ-Недвижимость». Именно потому, что застройщикам или риэлторам приходится искать покупателей зачетной недвижимости в другом сегменте рынка, а также полностью вести оформление сделки, подобные схемы продаж являются боле трудоемкими долгими по срокам выполнения.

Примеры

Живых примеров альтернативных сделок, «смешанных» и исключительно загородных, можно найти довольно много. Руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев, рассказывает, что в Звенигороде был продан дом за 7 млн. рублей, а на вырученные деньги приобретена квартира в ЖК «Новокосино». Есть и обратные примеры. Так, семья продала квартиру, полученную в наследство, за 9,6 млн. рублей, и примерно за эту же сумму купила таунхаус в 15 км от Москвы.

В компании «Мегаполис-Сервис» также рассказывают про пример из города Электроугли. Продав однокомнатную квартиру (примерная стоимость 2,3 млн. рублей) и доплатив 1,5 млн. рублей можно перебраться в частный дом. Однако риэлторы предупреждают, что строение будет не самого высокого качества, придется заводить газ, облагораживать территорию и сам дом. Если меняется трехкомнатная квартира (от 3,5 млн. рублей), то можно обойтись без доплаты, либо доплата будет минимальной. Все зависит от качества продаваемой квартиры и покупаемого дома.

Как отмечает начальник отдела продаж проекта «Маленькая Шотландия» Алексей Хижняков, около 80% покупателей поселка переезжают из Москвы или ближайших городов. Причины стандартные: свадьба детей, рождение ребенка – в целом, стремление улучшить свои жилищные условия. «Москвичи чаще разменивают двушки: тогда остаются деньги на ремонт. Например, одна семья переехала к нам из двухкомнатной квартиры в Марьино стоимостью 9,1 млн. рублей: жилье площадью 58 кв. м стало для них тесновато после рождения второго ребенка. Кроме того, у родителей часто гостила бабушка, которой было сложно регулярно добираться до дочери с внуками с другого конца Москвы. Взвесив все «за» и «против», семья решила переехать за город и выбрала таунхаус за 7,8 млн. рублей: площадь 144 кв. м, участок 3 сотки», - рассказывает эксперт.

Словом, альтернативные сделки на рынке загородной недвижимости есть. Другой вопрос, что грамотно оформить сделку неподготовленному человеку - довольно трудно. Однако и в этом случае есть ряд агентств и частных риэлторов, которые уже довольно давно работают с подобными заявками.