Итоги рынка загородной недвижимости в Ленобласти за первое полугодие 2015 года

Тяжелая экономическая ситуация 2015 года отразилась на рынке загородной недвижимости в Ленинградской области.

Тяжелая экономическая ситуация 2015 года отразилась на рынке загородной недвижимости в Ленинградской области. Аналитики отмечают резкий спад продаж в большинстве сегментов в связи с нестабильностью валютного курса, а девелоперы, в свою очередь, придумывают различные акции и предложения, чтобы не потерять покупателей.

В первой половине текущего года наметилось сразу несколько тенденций. Одна из тенденций последних лет – это отсутствие сезонности в продажах. Раньше считалось, что сезон для загородного рынка – это весна и осень. «Сейчас динамика продаж зависит не от погоды, а от политики», - заявила Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема». «Загородный рынок очень специфичен. В одной и той же локации у одного девелопера могут идти продажи, а у другого нет. Каждый участок индивидуален, обладает уникальными характеристиками, и успех проекта во многом зависит от имени девелопера, и от качества управленческих и маркетинговых решений. На протяжении многих лет видно, у каких компаний есть продажи, у каких нет»,- пояснила она.

Другой важной тенденцией 2015 года является то, что у покупателей проснулся интерес к уже готовым домам, которые они рассматривают для постоянного проживания. «Появился новый спрос на некую «промежуточную» недвижимость, которая рассматривается для постоянного проживания. Основное требование к этому виду загородной недвижимости – хорошая экология, близость к городу и социальной инфраструктуре. Здесь важен не столько уровень объекта («элита», «бизнес» или «комфорт»), сколько относительно небольшое время пути до города. Например, у большинства покупателей коттеджей в поселке «Медовое» уже есть загородные дома (дачи), но на более значительном удалении от города. Популярностью пользуются предложения как на севере (проекты вокруг Сестрорецка и во Всеволожском районе), так и на юге (Пушкин, Павловск, Петергоф)»,- рассказала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.

Еще одной тенденцией текущего года можно назвать уменьшение предложения на рынке всех классов в проектах централизованной застройки, за счет ограниченного количества новых проектов. «Так, с января по июнь текущего года в продажу вышел всего 1 проект класса А (плюс дополнительная очередь существующего проекта) и 5 проектов класса С. При этом количество новых проектов участков под застройку также уменьшилось – 36 поселков за I полугодие, что на 14% меньше, чем в прошлом периоде 2014 г.», - рассказала Тамара Попова руководитель отдела исследований Knight Frank Saint Petersburg.

Цены на рынке загородной недвижимости так же, как и на рынке столичных новостроек, ощутимо снизились. Однако в высоких сегментах цены на коттеджные поселки не очень изменились. По мнению аналитиков, меньше всего на колебания рынка реагирует элитный сегмент.

«На мой взгляд, наиболее устойчивым оказался сегмент элитного загородного жилья. Сочетание имеющихся удачных локаций в элитном сегменте на загородном рынке и того обстоятельства, что в этом сегменте загородный дом является не роскошью, а необходимостью, позволяет объему спроса оставаться на прежнем уровне. Даже в нестабильное время покупатель элитной загородной недвижимости предпочитает инвестировать, например, в проект с какой-то очень удачной локацией, с эксклюзивными характеристиками, интересной концепцией», - комментирует Елизавета Конвей.

По мнении экспертов, наименьшей популярностью пользуется недвижимость эконом- и комфорт-класса. Большинство покупателей этих сегментов приобретают жилье для постоянного проживания, при этом продавая свои квартиры в городе. По данным аналитиков, в первом полугодии текущего года цены на «вторичку» снизились на 30%. Соответственно большинство людей не хочет продавать свои квартиры пока экономическая ситуация в стране не стабилизируется.

«Учитывая, что рынок городской вторичной недвижимости заметно «упал», продать квартиру по стоимости, сопоставимой со стоимостью загородного дома, становится все сложнее»,- сообщает Марина Агеева.

Однако в эконом-классе девелоперы создают специальные акции, предложения о рассрочке и другие подобные меры, чтобы стимулировать покупательский спрос.

По сравнению с прошлым годом цены на элитную недвижимость почти не изменились. «По итогам I полугодия 2015 года на первичном рынке элитной загородной недвижимости Санкт-Петербурга и области было заключено 14 сделок, из них 72% во II квартале 2015 года. Стоит отметить, что в первом полугодии было реализовано всего на 1 коттедж меньше, чем в аналогичном периоде 2014 года. На рынке коттеджей В класса удалось реализовать 60 коттеджей, что на 12% меньше, чем за аналогичный период 2014 г. Наиболее активным спросом пользовались коттеджи (участки с подрядом) класса С и участки под застройку, где объемы спроса увеличились на 27% и 21% соответственно,» - рассказала Тамара Попова.

По мнению аналитиков, объем предложения на загородном рынке Ленинградской области существенно не уменьшился. Он по-прежнему в разы превышает спрос, и те объемы, которые на данный момент выведены в продажу, удовлетворят спрос на ближайшие 4-5 лет.

«В этом году массового вывода новых проектов не произошло. Если раньше в месяц заявлялось до 10 новых проектов, то за весь первый квартал 2015 года на рынке появилось всего около 10 новых наименований. Объем новых проектов в этом году существенно сократится. Те проекты, которые все же вышли, представлены в различных ценовых и типовых сегментах», - отмечает Марина Агеева. По ее мнению, динамику сделок сложно оценивать по рынку в целом: более половины заявленных поселков стоят без продаж. В то же время, в ряде проектов продажи идут динамично, повышаются цены, открываются новые очереди. В частности, у компаний, входящих в Коллегию профессиональных девелоперов, спада в продажах не ощущается. Более того, компания «ПулЭкспресс» вывела новый проект «Приветное» в ценовом сегменте комфорт (участки с коммуникациями по 60 тыс. руб. за сотку, в сосновом лесу, в Выборгском районе. В среднем в проекте ежемесячно продается 15-20 участков. Завершаются и продажи в поселке с коттеджами бизнес-класса «Особый статус» от компании «Русь: Новые территории». Оба девелопера уже готовят к выходу новые проекты, продажи в которых могут начаться уже этой осенью.

«В Охтинском раздолье, поселок бизнес класса, продажи как шли, так и идут, без изменения цен. Здесь уже работает эффект того, что поселок полностью готов, обжит и нет рисков вложения средств в недвижимость. Кроме того, работает эффект «сарафанного радио», когда покупатели приходят через своих знакомых, которые приобрели уже здесь себе участки. При этом мы этот поселок практически в 2015 году не рекламируем. Однако в поселке Велигонты, бюджетный сегмент, продажи идут хуже. Здесь предлагаются участки с инженерной подготовкой (дороги в асфальтовой крошке, электричество, водоснабжение)»,- отмечает эксперт компании ИСГ Сплав.

В целом в первом полугодии на загородный рынок Петербурга вышло 47 новых коттеджных поселков. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года новое предложение выросло в полтора раза, чего нельзя сказать о спросе. Эксперты не сошлись во мнение относительно перспектив развития рынка на ближайшие полгода из-за постоянно изменяющейся политической ситуации в стране.