Дома экономного класса
Мода на таунхаусы возникла в Москве настолько стремительно и
неожиданно, что застройщикам приходится на ходу переверстывать
инвестиционные программы. По данным риэлтеров, на долю таунхаусов
приходится не более 3-4% от общего числа сделок с недвижимостью.
Это объясняется в первую очередь дефицитом данного типа жилья
С.Кондачкова, руководитель отдела загородной недвижимости компании
МИАН, считает, что в Москве таунхаусы не должны располагаться
далее чем 15-20 км от МКАД. "Иначе такое жилье теряет свой
функциональный смысл прежде всего как квартира для постоянного
места жительства, так как загородная недвижимость с радиусом
удаленности более 20 км, как правило, предусматривает
некруглогодичное использование или сезонное проживание", - говорит
С.Кондачкова. Согласно статистике irn.ru, секция в таунхаусе
приобретается москвичами и жителями ближних районов Подмосковья
(например, в известном поселке Княжичи около 40% покупателей - это
жители Одинцова) в качестве места постоянного жительства в 80%
случаях. В свою очередь, директор по маркетингу департамента
загородной недвижимости компании Penny Lane Realty А.Рыков
считает, что главное в таунхаусах - это их дешевизна. "Это самый
главный критерий, все остальное - второстепенно".
Догнать и перегнать коттеджи
Уже в 2005 году ценовая ситуация на рынке подмосковных
таунхаусов может резко измениться. Эти объекты недвижимости
набирают популярность буквально с каждым днем. Если весной 2003 г.
средняя цена 1 кв.м жилья в загородных "многоквартирках"
составляла $700-800, то сегодня она достигла отметки в $1,2 тыс.
"Естественно, что бывают ценовые исключения, - говорит
С.Кондачкова. - Например, в поселке Росинка на Пятницком шоссе
стоимость квадратного метра секции таунхауса достигает $3 тыс,
однако если говорить об усредненной модели, то цена квартиры в
загородном доме сегодня составляет $150-250 тыс". Минимальная цена
таунхаусов составляет около $600 за 1 кв.м (с учетом прав
собственности на землю).
По словам риэлтеров, наиболее востребованными являются
квартиры площадью до 200 кв.м. "Такие объекты продаются, просто
как горячие пирожки", - говорят в компании Domlux, которая строит
поселки "Юлия", "Юлия-2" и "У Лесного Озера".
Сейчас в Москве и Подмосковье насчитывается чуть более 40
сформированных поселков смешанного типа, где уже построены и
продаются таунхаусы. Большая часть коттеджей возводится в районах
к западу и северу от Москвы на Рублево-Успенском, Минском,
Волоколамском, Можайском, Пятницком и других шоссе. Но в компании
"Домстрой" считают, что сегодня на рынке таунхаусов популярны
абсолютно все направления - вплоть до северо-восточных
(Ярославское шоссе) и южных (Варшавское шоссе), которые менее
привлекательны для тех потребителей, кто решил приобрести отдельно
стоящий коттедж. "Дело в том, что люди, приобретающие секции в
таунхаусах в качестве места постоянного жительства, выбирают
направление, относительно близкое к месту работы, которое не
всегда располагается на западе, севере или в центре Москвы", -
утверждают в "Домстрое".
Среди наиболее удачных таунхаусов последних лет специалисты
отдают предпочтение не более чем десяти объектам. По мнению
С.Кондачковой, интересными можно назвать три основных проекта. Это
в первую очередь поселок Эдем на Куркинском шоссе (серьезный
проект, который удовлетворяет спрос жителей одного из самых
престижных районов Москвы - Северного административного округа).
Отличительными чертами Эдема г-жа Кондачкова называет сильного
застройщика (ГУП "Управление экспериментальной застройки" и
риэлтерскую компанию "Собор СМ"), хорошее качество домов, а также
мощную инфраструктуру. Еще один подобный проект - Куркино, где
ДИПС, возводящий объекты в этом районе, считает таунхаусы "одним
из самых перспективных и востребованных направлений". Также
специалисты в качестве примера называют жилой комплекс Полянка на
Ярославском шоссе. Достоинством этого поселка является то, что
заказчику предлагаются дома "под ключ", в которые можно въезжать
сразу же после покупки секции. Кроме того, на Ярославском
направлении других подобных поселков больше нет. Еще одним
общепризнанным примером является поселок Северная Слобода
(компания "Созидание"). Самым главным отличием этого района
является уникальный природный ландшафт - таунхаусы расположены в
1,5 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, с южной стороны они
примыкают к парку Архангельское-Тюриково, а на севере - к
Хлебниковскому лесопарку. В зоне пешей досягаемости от Северной
Слободы - Клязьминское водохранилище.
Перспективные проекты
В 2005 году в Москве и Подмосковье будет реализован ряд не
менее удачных проектов. Компания "Миэль" вкладывает $24 млн в
строительство 110 сблокированных жилых домов в поселка Барвиха
Club по Рублево-Успенскому шоссе (10 км от МКАД). Строительство
поселка уже начато, предполагается, что полностью он будет сдан в
2006 г. Площадь жилых секций - от 190 до 360 кв.м. На сегодняшний
день цены на секции в поселке, где уже есть вся необходимая
инфраструктура, колеблются в диапазоне от $300 тыс. до $700 тыс.
Расходы жильцов на эксплуатацию дома составят $1,77 за 1 кв.м в
месяц. Не менее интересным станет жилой комплекс "Вишневый сад"
(район Братцево), где ДИПС планирует построить как минимум 500
секций в таунхаусах. Квартиры площадью от 74 до 284 кв.м уже
продаются и стоят не менее $1,2 тыс. за 1 кв.м. В рамках проекта
"Вишневый сад" строители реконструируют усадьбу Братцево,
оранжерею, мосты, водонапорную башню, а также плотину и комплекс
прудов.
В отдельной ценовой категории находятся таунхаусы в жилом
комплексе "Три тополя", которые достраивает компания "Авгур
Эстейт". Семь сблокированных особняков (площадь секций от 156 кв.м
до 455 кв.м) расположены в центре Москвы - на Плющихе на
огороженной территории площадью 5,5 тыс. кв.м. О ценах на эти
объекты в компании "Авгур Эстейт" пока не говорят, но, по мнению
риэлтеров, квартиры в этом комплексе будут стоить существенно
дороже - $5-7 тыс. за 1 кв.м.
В целом специалисты ожидают, что к лету 2005 г. число
поселков с таунхаусами в Подмосковье увеличится как минимум на
50%. В компании МИАН считают, что "цены на эти объекты, которые
пользуются спросом круглогодично, будут расти однозначно - как
минимум на 20-30% до конца 2004 года". При этом стоит учитывать,
что при покупке таунхаусов в больших поселках активно внедряются
схемы по кредитованию и рассрочке платежей. Кроме того, строители
начинают использовать такой метод привлечения средств, как продажа
секций "на стадии котлована", что ранее практически не
использовалось в сделках на рынке загородной недвижимости. К тому
же, осознав спрос потребителей, к реализации таунхаусов
подключаются все новые и новые риэлтерские фирмы, что, безусловно,
также приводит к удорожанию этих объектов.
И все-таки недостатков у таунхаусов предостаточно. Во-первых,
подавляющее большинство поселков располагаются за пределами МКАД.
Практически в любом направлении, даже если автомобилист сможет
проехать до кольцевой дороги, то на въезде в город он все равно
попадает в пробку. Второе немаловажное обстоятельство -
обслуживание таунхаусов. В среднем в Москве коммунальная плата в
поселках смешанного типа составляет от $1 до $1,75 за 1 кв.м в
месяц. Соответственно, квартплата средней по размерам секции
составляет не менее $200. Еще один недостаток - маленькая
придомовая территория (ее площадь не превышает 4 сотки), а также
наличие соседей.
А.Рыков из Penny Lane Realty считает, что "таунхаусы,
несмотря на их явные недостатки, все-таки будут пользоваться
спросом". "Эти дома, по сути, компромисс между стремлением жить не
в многоквартирном доме и нехваткой средств, поэтому характер
спроса на таунхаусы очевиден - их будет приобретать в первую
очередь платежеспособный средний класс, который уже вскоре
пожелает выехать за город", - утверждает господин Рыков. Правда,
препятствием для этого, по мнению аналитиков Penny Lane Realty,
является "отсутствие сбалансированных проектов с качественными,
грамотно расположенными домами с секциями небольшой площади - до
150 кв.м". "Как только на этом рынке появятся серьезные игроки,
которые упорядочат хаотичные постройки, выработают стратегию и
грамотно доведут рекламную компанию, нас может ожидать бум
строительства таунхаусов", - считает А.Рыков.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
