Рынок подмосковной недвижимости подорожал до $6 миллиардов
Загородная недвижимость, которая раньше рассматривалась исключительно как рынок конечных потребителей, становится площадкой для спекулятивных сделок. Аналитики считают это естественным процессом - цены стабильно растут, емкость загородного рынка постоянно увеличивается
Загородная недвижимость, которая раньше рассматривалась исключительно как рынок конечных потребителей, становится площадкой для спекулятивных сделок. Аналитики считают это естественным процессом - цены стабильно растут, емкость загородного рынка постоянно увеличивается. В 2003 году она уже достигла отметки в $6 млрд, а в ближайшее время обещает увеличиваться на 15-20% в год.
Рынок загородной недвижимости является одним из самых автономных и меньше других реагирует на изменения в политической и экономической жизни страны. Поэтому ни одного серьезного краха за последние 10 лет этот сегмент не переживал, а его объемы плавно растут год от года. В 1993 году емкость рынка составляла $1 млрд, к 1997 году она удвоилась, а к настоящему времени - утроилась по сравнению с 1997 годом. На ближайшие три года эксперты предсказывают стабильный рост загородного сектора. "Рынок будет мало подвержен каким-либо внешним колебаниям, поскольку сам по себе низколиквидный и его реакция на какие-либо политические события - долгая и вялая. Цены будут расти, но постепенно", - считает Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ".
За 2003 год стоимость предложений загородного жилья выросла до 50% "Если год назад объекты стоимостью $1 млн и выше были единичны, то сегодня они далеко не редкость. Более того, появились предложения стоимостью $5 млн и выше", - говорит Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости "МИАН". Элитные особняки сосредоточены в основном на Рублевке и прилегающих к ней Ильинском и Сколковском шоссе. Но сейчас такие объекты появляются и на Калужской, Ново-Рижской, Пятницкой, Дмитровской трассах. Вместе с тем в менее престижных районах и на некотором отдалении от столицы вполне можно подобрать приличный уютный коттедж стоимостью около $100 тыс.
В Подмосковье дорожают не только коттеджи, но и сама земля. За прошедший год цены на участки выросли в среднем на 40- 50%. Специалисты связывают это с увеличением потребительского спроса на загородное жилье и резким повышением нормативной стоимости земли. Новые участки в Подмосковье появляются в разных объемах по разным направлениям, например, на Ново-Рижском шоссе практически ежемесячно поступают в продажу достаточно большие участки, и потенциал по свободной земле здесь очень высок. На Рублевке ситуация прямо противоположная, поэтому и розничные цены здесь уже достигают $50-60 тыс. за сотку.
В 2003 году на рынок был введен большой объем землеотводов - это, как правило, бывшие колхозные угодья. Но качественной земли по-прежнему немного, поэтому она продолжает расти в цене. Не дорожает только бывшая пашня в плохо освоенных районах - правда, и официальные цены на нее не снижаются. "Но фактически сделки с такой землей совершаются по ценам на 20-30% ниже заявленных. Снижение достигается в ходе переговоров", - отмечает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.
В этом году предложение коттеджей должно увеличиться примерно на 15-20%. Больше станет и земли - в основном опять же полей, поскольку поправки к Лесному кодексу, которых рынок давно ждал, не упрощают перевод лесных земель в частную собственность. Увеличение предложения земли связано еще и с тем, что крупные землевладельцы, располагающие десятками тысяч гектаров и прошедшие период накопления, в 2004 году приступят к упорядочению своих ресурсов. Благодаря этому часть земель окажется в свободной продаже.
Самые перспективные
Рейтинги популярности подмосковных направлений в этом году вряд ли изменятся. Рублевка останется в лидерах и по темпам роста цен, и по надежности вложения денег для тех, кто хотел бы свести к минимуму инвестиционные риски. Быстро будет дорожать и земля на Ново-Рижском направлении, хотя недвижимость здесь и сейчас оценена достаточно высоко и даже несколько переоценена. На этой трассе кроме всего прочего много девелоперских компаний, работающих на повышение цен.
Самый высокий рост цен, по прогнозам Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ", будет на Калужском направлении, поскольку деятельность девелоперов здесь пока не консолидированна и работа на повышение стоимости до сих пор не велась. Калужское шоссе уже не первый год считается престижным и модным благодаря поселкам, выстроенным здесь "Газпромом". Темпами, сопоставимыми с лидерскими, будут дорожать участки, расположенные в лесных массивах и вблизи водохранилищ. Объекты, сочетающие эти параметры, будут наиболее предпочтительными для вложений.
Доходность инвестиций в загородное строительство сейчас очень велика. По словам Рыкова, нормальные значения доходности проектов строительства загородных поселков колеблются в пределах 20-50%. Правда, для того чтобы получить такую прибыль, необходимо хорошо продумать ценовую политику и концепцию будущего поселка. Вложения в земельные участки на престижных направлениях, удаленные от Москвы на 15-25 км, менее рискованны и при перепродаже приносят до 100% прибыли.
Но даже при учете интеллектуальных затрат загородная недвижимость не теряет своей инвестиционной привлекательности. Тем более что доходность по вкладам в валюте составляет сейчас в среднем всего 6-8% годовых. И даже вложения в московские квартиры оказываются не настолько выгодными - доходность здесь в среднем составляет около 30%. Рентабельность до 50-60% в столице достигается только на отдельных элитных объектах. "Когда в экономике огромное количество ликвидности, строящееся на нефтедолларах, а финансовые инструменты становятся все менее привлекательными, любые ценности, в том числе и недвижимость, будут расти в цене. Пока в стране ничего не изменится - а этого в ближайшее время ждать не приходится, - земля и коттеджи будут дорожать", - считает Алексей Моисеев, аналитик компании "Ренессанс-Капитал".
* * *
Что и как покупать в Подмосковье
Вкладывать деньги в загородное строительство для серьезного бизнеса имеет смысл только в том случае, если есть ресурсы для возведения целого поселка. На это потребуется никак не меньше $50 млн. Да и выйти на этот рынок новичку будет непросто, поскольку давно работающие здесь девелоперы, располагающие деньгами и связями, не позволят увести у себя из-под носа большой участок хорошей земли, особенно если он расположен недалеко от Москвы на престижном направлении.
Физическому лицу, пекущемуся только о сохранности личных сбережений, лучше покупать чистый земельный участок и даже не думать о застройке - возведенный по индивидуальному вкусу коттедж бывает очень непросто продать. О покупке земли можно договориться с местной администрацией - но только при условии наличия определенных отношений с чиновниками. Если этого нет, придется обращаться к риэлторам. Предложений на любой вкус и кошелек на рынке пока достаточно. Качественными участками чаще занимаются столичные компании, а не областные.
Почти беспроигрышными в инвестиционном плане являются участки площадью не менее 10 соток, расположенные около водохранилищ или в лесу. Но следует помнить, что цена такой земли примерно на 25-30% выше, чем аналогичного участка в чистом поле. Немного рисков и при покупке земли на Рублевском, Ново-Рижском и Калужском шоссе, на удалении не более 15-30 км от Москвы. Но хороший участок обойдется здесь не менее чем в $100-200 тыс. Рекомендуется покупать землю также на Дмитровском и Ленинградском шоссе. Они постепенно входят в моду, а цены здесь пока на 20% меньше, чем на направлениях-лидерах. Самая дешевая земля сейчас располагается к востоку от столицы - участок здесь может обойтись по цене $1,5-3 тыс. за сотку. Но такое предложение интересно только для личного строительства. Как инвестиция оно может оказаться не слишком надежным, поскольку цены здесь растут очень медленно.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
