Рынок взыскательных покупателей
На рынке загородной недвижимости стало заметным смещение потребительских предпочтений - в сторону относительно недорогого и функционального жилья.
На рынке загородной недвижимости стало заметным смещение потребительских предпочтений - в сторону относительно недорогого и функционального жилья.
Однако пока этот спрос не может быть удовлетворен
В середине прошлого века в пригороде Нью-Йорка впервые был реализован проект массовой коттеджной застройки для среднего класса. Фирма Levitt & Sons, возглавляемая Уильямом Левиттом, за короткое время построила 17500 домов с двумя спальнями. Типовые коттеджи собирались из готовых блоков, их жилая площадь составляла всего 74 квадратных метра, второй этаж оставался недостроенным, а подвал вообще отсутствовал (что никак не отвечало американским традициям). Зато такой дом обходился покупателю в 7-8 тыс. долларов. При этом первый взнос составлял 100 долларов, а ежемесячный - около 50 долларов. К тому же жилье было оснащено стиральной машиной, телевизором, холодильником. Коттеджи охотно приобретали учителя, служащие и рабочие, то есть люди с достатком даже ниже среднего. Впоследствии поселок получил название Levittown, а в общей сложности компания построила более 140 тыс. домов.
Спустя какое-то время оказались застроенными почти все крупные участки земли вблизи мегаполисов (как правило, Levitt & Sons вела строительство на заброшенных картофельных полях, выкупленных во время кризиса у фермеров). На рынке появились конкуренты - созданные по образу и подобию Levitt & Sons мощные вертикально интегрированные девелоперские компании, объединяющие все функции - от производства стройматериалов до собственно строительства "под ключ". Выросли доходы средних американцев, они стали более требовательны к архитектуре, качеству и инфраструктуре пригородного жилья. Но идея широкомасштабной застройки осталась востребованной. Просто она трансформировалась с учетом изменившихся обстоятельств и предпочтений покупателей жилья.
Любопытные тенденции
Отечественный рынок пригородного жилья пока далек от европейских или американского аналогов. Об этом можно судить не только по объемам строительства, но и по его потребительской направленности. По-прежнему владельцами коттеджей становятся очень состоятельные граждане. Правда, им нужны теперь не такие дома-колоссы, как раньше.
По данным директора аналитического центра компании "Миэль-недвижимость" Геннадия Стерника, сегодня наиболее востребованы дома площадью 250-300 кв. м. "В прошлом году в структуре спроса появились площади менее 100 квадратных метров и одновременно уменьшилась доля площадей, превышающих 350 квадратных метров (с 35,6 до 11,8 процента)", - отмечает он. Проще говоря, огромные дома уже не пользуются былым спросом.
Директор департамента "Домострой-Замосковье" Герман Барыш подметил еще одну любопытную тенденцию: "Если еще несколько лет назад были распространены многоэтажные коттеджи, то сегодня покупатели обычно предпочитают малоэтажные дома, не более двух этажей. Высокие дома уже мало кому интересны, а одноэтажные становятся все более ходовым товаром. Кроме того, в связи с развитием инфраструктуры поселков владельцы загородного жилья сейчас отказываются от строительства подвальных помещений", - говорит он.
Большинство потенциальных покупателей (70%) желает приобрести загородный дом "под ключ" по цене от 400 до 1000 долларов за кв. м. То есть массовый спрос сосредоточен в ценовой категории от 50 до 300 тыс. долларов. Однако большинство объектов, которые устраивают покупателей по цене, не отвечают их нынешним требованиям к загородному жилью. "В сегменте экономкласса - при высоком спросе - адекватное предложение отсутствует", - констатирует Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "Миэль". Это в равной степени относится как к первичному, так и ко вторичному рынку. "Более того, в последнее время вторичный рынок отличается низкой ликвидностью, - говорит руководитель отдела маркетинга компании „Инком" Евгений Михайленков. - Владельцы домов, построенных в конце прошлого века, хотят их продать по цене, с лихвой окупающей затраты на строительство. И в результате завышают стоимость. Поэтому очень много домов подолгу не могут найти своего покупателя и в конце концов вообще снимаются с продажи".
Что касается проектов бизнес-класса (от 300 до 800 тыс. долларов), то на них спрос стабилен. При этом клиенты готовы покупать объекты на стадии строительства, но требуют гарантий, что работы будут завершены в фиксированный срок. А вот покупатели элитного жилья, наоборот, предпочитают готовое к эксплуатации жилье, но им предлагают полуфабрикаты.
Об изменениях потребительских предпочтений свидетельствуют и другие факты. В прошлом году, например, уменьшилась доля покупателей (с 53,9 до 43%), желающих приобрести дом, который "воткнули" в уже сложившийся коттеджный поселок либо в стародачное место. Зато увеличилось (с 12,1 до 25,7%) число желающих иметь коттедж в строящемся поселке. "Кроме того, многие не прочь приобрести земельный участок и начать строительство дома по индивидуальному проекту либо приобрести недострой. Видимо, это происходит потому, что потребителям не нравятся типовые проекты, которые предлагают застройщики, или они хотят сэкономить", - поясняет г-н Стерник.
Зоны плотной застройки
По данным компании "Терра", сегодня в Подмосковье возводится около 200 коттеджных поселков, завершить строительство которых планируется в 2005-2007 годах. Аналитики компании "Миэль" оценивают емкость первичного рынка загородной недвижимости в 2,5 млрд долларов.
Самым привлекательным, как и прежде, сегодня является западное направление. "Лидирующие позиции занимают Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Благодаря сложившемуся имиджу и историческим особенностям Рублево-Успенское направление остается самым престижным и дорогим. Но по числу строящихся коттеджных поселков Новорижское шоссе опережает другие направления. Здесь насчитывается около пятидесяти поселков", - говорит генеральный директор компании "Терра" Андрей Мажаров. Наблюдается четкое распределение спроса по удаленности от МКАД.
По данным риэлтеров, в настоящее время от 50 до 70% всего объема предложения приходится на дома в новых поселках. "Условием продажи земли в централизованно застраиваемых коттеджных поселках является заключение договора на строительство дома по проектам подрядчика. Гораздо реже продаются земельные участки под строительство коттеджей по индивидуальным проектам, когда сам покупатель может пригласить по своему усмотрению подрядную организацию", - отмечают специалисты корпорации "Конти". Покупатели отдают предпочтение коттеджным поселкам с единой концепцией застройки и собственной инженерной инфраструктурой .
Одним из главных факторов, оказывающих влияние на цены домов, является стоимость земли. Несмотря на то что резерв свободной земли, пригодной для организованной коттеджной застройки, пока еще не исчерпан, на рынок она поступает в крайне ограниченных объемах, особенно на престижных направлениях. А потому цены на нее заоблачные. Так, по данным аналитика Первого инвестиционного фонда недвижимости Дениса Шевченко, стоимость сотки земли на Рублево-Успенском направлении составляет: в районе Барвихи и Жуковки - 40-50 тыс. долларов, в районе поселка Горки-2 - 15-25 тыс. долларов, в районе поселка Горки-10 - 10-15 тыс. долларов.
"Зона в пятнадцати километрах от МКАД на наиболее популярных направлениях сегодня плотно застроена. Здесь становится сложно найти хорошие землеотводы. Поэтому застройщики все чаще обращают свои взгляды на другие направления или двигаются дальше от Москвы", - говорит Наталья Пейсикова, начальник отдела аналитики и консалтинга компании Soho Realty. Эксперты отмечают, что "в запасе" еще имеются земли сельхозназначения за 50-километровой отметкой от МКАД, которые планируется выделить под жилищное строительство.
На западный манер
Впрочем, несмотря на отсутствие цивилизованного рынка земли, в руки девелоперов все -таки попадают большие участки, предназначенные для реализации масштабных проектов. Другой вопрос, что не каждой компании реализация таких проектов по зубам. А крупных девелоперских холдингов на подмосковном рынке недвижимости пока не замечено.
Тем не менее некоторые компании все же проявляют интерес к масштабным проектам, то есть ориентируются на более широкий круг покупателей. Например, реализация одного из таких проектов вскоре начнется на Калужском направлении. Здесь будет построен поселок, восемнадцать гектаров площади которого займет так называемая VIР-зона, граничащая с лесным массивом (42 землевладения предлагаются в собственность, без обязательного подряда на строительство). А на остальных 38 гектарах будет построен 441 таунхаус (сблокированные коттеджи). Таунхаусы будут иметь два этажа с общей жилой площадью от 200 до 280 кв. м. Плюс третий этаж - бонус для покупателей - мансарда площадью порядка 100 кв. м. Сдаваться жилье будет под чистовую отделку, с готовым тепловым контуром. В каждой квартире будет установлен дымоход для каминов. Первая очередь таунхаусов будет сдана в середине 2005 года, а завершить строительство поселка планируется в конце 2006-го. Инфраструктура будет включать два ресторана, работающих по схеме fast-food, продуктовый супермаркет, магазин, где будет продаваться все для дома и сада, фитнес-центр с бассейном, автозаправочную станцию с мойкой и автосервисом. На территории поселка будут отведены места под гостевые парковки, проложены дорожки для катания на роликах и велосипедах, разбиты волейбольные площадки, теннисные корты, футбольное поле. По сути дела, будет создан маленький городок на западный манер.
Подобных крупных проектов, наверное, было бы гораздо больше, если бы активно развивался как земельный, так и ипотечный рынок. Однако пока этого не происходит. Если говорить об ипотеке, то она еще не получила должного распространения на рынке загородной недвижимости. Имеются лишь отдельные примеры использования ипотечных схем при строительстве загородного жилья (в частности, ипотека используется при продаже домов в поселках Горки-21, Павлово). Иногда крупные застройщики предлагают собственные программы кредитования, сотрудничая с банками на договорной основе. "Можно получить ипотечный кредит, если одним из соинвесторов проекта коттеджного поселка является банк. Помимо поэтапных выплат по кредиту возможна рассрочка платежа по договоренности с застройщиком. Она часто напрямую связана со степенью готовности объекта. Чем меньше степень готовности, тем на больший срок возможна рассрочка платежа. По готовым объектам рассрочка почти не предоставляется", - поясняет г-жа Пейсикова (Soho Realty).
По мнению г-на Барыша ("Домострой-Замосковье"), сдерживает развитие ипотечного кредитования, в частности, неготовность самих банков рассматривать загородную недвижимость как надежную залоговую собственность. "Мне кажется, что это связано прежде всего с отсутствием в банках соответствующих специалистов, - отмечает он. - Но вместе с тем перспективы этого рынка очевидны".
***
В рамках международного проекта Forest gate завершается строительство одноименного нового монолитно-кирпичного дома клубного типа с каминами в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Основная инновационная идея проекта - создание элитного жилого клубного дома в лучшем зеленом районе Москвы.
Удачное соседство с Тропаревским парком, конно-спортивной базой и лодочной станцией гармонично дополняет внутреннюю инфраструктуру дома. Это фитнес-центр, сауна с мини-бассейном, бар, бильярд, теннисные столы.
Дом строится по системе open-space, что позволяет создать индивидуальную планировку каждой квартиры. Всего по проекту в 16-этажном здании 40 квартир. Высота потолков - более трех метров, площадь квартир от 102 до 550 кв. м. Интерьер дома выдержан в классическом английском стиле, отделка из дорогих пород дерева и эксклюзивного камня. В доме два бесшумных лифта, один из которых опускается в подземную автостоянку манежного типа, а второй - парадный - декорируется деревянными панелями.
Круглосуточная охрана дома и прилегающей территории будет осуществляться с помощью многоуровневой электронной системы безопасности: видеонаблюдение по всему периметру жилого дома и подземного гаража, системы разграничения доступа smart-card, компьютерная система контроля всех систем жизнеобеспечения здания, двухуровневая система - видеодомофон через охрану.
Дом в стадии сдачи Госкомиссии.
Корпорация "Инком-недвижимость" предлагает новый интересный проект в Подмосковье - приватный поселок "Шервуд".
Коттеджный поселок "Шервуд" расположен в 28 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Площадь застройки - 36 га. Максимальное количество домов - 80.
Особенность "Шервуда" - в его приватности, закрытости частной жизни от посторонних глаз. Закрытая территория в подмосковном лесу дает возможность отдохнуть от городского шума и суеты.
Инфраструктура "Шервуда" отлично продумана. Жители поселка имеют возможность пользоваться всеми благами, а территория по-прежнему остается закрытой. Поэтому оздоровительный и развлекательный центры размещены за территорией поселка. К услугам жителей "Шервуда" теннисные корты, бассейны, сауны, массажные кабинеты, фитнес-центр. В планах - строительство детского сада, школы и даже высшего учебного заведения.
Покупатели участков в "Шервуде" могут выбрать дом для дальнейшего строительства из ряда проектов, предлагаемых застройщиком, либо создать свой собственный проект. При возведении коттеджей решаются индивидуальные инженерные задачи. Дополнительное преимущество покупки "шервудского" дома - скорое окончание строительства: весна 2004 года.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
