Застройщики тяготеют к экстриму
Коттеджные поселки отступают все дальше от Москвы. Чтобы выманить горожан за город, риэлтеры используют нестандартные ходы
Первые организованные коттеджные поселки появились в Подмосковье лет десять назад. Наиболее активно осваивалось Рублевское направление - на землях пансионатов и домов отдыха один за другим появлялись огороженные неприступным забором частные строения. Затем поселками стали обрастать другие шоссе - Минское, Калужское, Новорижское. Пик девелоперской активности на рынке загородного жилья пришелся на 2002-2003 годы - и Рублевское шоссе уступило пальму первенства Новорижскому. Стремительный рост предложения вынудил продавцов загородной недвижимости вырабатывать новые технологии продаж. Каждому хотелось выделить свои проекты из массы похожих друг на друга рекламных объявлений. Тогда появились, например, первые "поселки на воде" - дома в них располагались на побережье водохранилищ.
Однако затеянные Минприроды масштабные проверки законности возведения коттеджей в природоохранных зонах и выявленные многочисленные нарушения спутали риэлтерам карты. Политика продаж, которая акцентировала внимание покупателей на естественных природных достоинствах местоположения поселка, оказалась рискованной. Да и приелись такие рекламные стратегии. Поэтому они были пересмотрены. Теперь брокеры пытаются удивить покупателей концепциями поселков: они предлагают им поселиться в "норах хоббитов", на загородном курорте или просто в "неотесанных" деревянных домах.
Бегство от муравейников "Одна из последних тенденций на рынке загородного жилья - перемещение девелоперов из ближнего Подмосковья в дальнее. Это обусловлено тем, что большинство поселков, которые сосредоточены в пяти-пятнадцати километрах от Москвы, уже похожи на муравейники. Во многих из них - небольшие придомовые земельные участки, плохая экология, многоэтажные дома на горизонте. Никакого 'наедине с природой'", - говорит представитель компании Vesco Realty Максим Карапетов. Подальше от столицы и воздух чище, и пространства не ограничены. Кроме того, относительно низкая стоимость земли позволяет девелоперам вырабатывать гибкую политику ценообразования. Оптимальным, по мнению г-на Карапетова, вариантом становится поселок, удаленный на 50-55 км от столицы и расположенный на традиционно популярных направлениях (в частности, на Новорижском шоссе). В качестве примера он приводит поселок Усадьбы - здесь покупателям предлагаются участки площадью от одного гектара по цене порядка 4 тыс. долларов за сотку. "Разрабатывая концепцию этого поселка, мы попытались предложить наиболее востребованные с архитектурной точки зрения проекты домов. При этом в традиции усадебного местоположения - в не изуродованной урбанизмом естественной природной среде. Это важное обстоятельство для многих клиентов", - подчеркивает наш собеседник.
Сегодня на рынке загородной недвижимости востребован внятный товар - со своими особенностями, явными конкурентными преимуществами. Указав на эту особенность, заместитель генерального директора СК "Русский дом недвижимости" Алексей Ширяев в развитие темы продолжил: "Несколько лет назад достаточно было продать людям землю, на которой они были вольны возводить все, что душе угодно. Сегодня же выводить на рынок продукт, который через несколько лет рискует превратиться в 'шанхай', в высшей степени опрометчиво. Он просто не будет продаваться. У потребителей изменились запросы. Никому не хочется жить в вороньих слободках, среди безвкусно налепленных домов. Помимо инфраструктуры поселку теперь нужна некая объединяющая идея, сквозная мысль - концепция". К концептуально успешным проектам г-н Ширяев относит поселки Бенилюкс, Лазурный берег, Кедры, Княжье озеро, Риверсайд и некоторые другие. А начальник отдела загородной недвижимости компании Delight Realty Надежда Мамышева выделяет коттеджный поселок Barvikha Hills, расположенный на Рублево-Успенском шоссе и спроектированный голландским архитектором Эриком ван Эгераатом. Близится к завершению строительство резиденции.
"Ля Дефанс", которое ведет группа компаний "Стройтэкс" и ООО "Реставрация-Н". Дом находится в пределах "золотой мили", очерчивающей круг элитной застройки, на расстоянии менее семи километров от Кремля. Удивительная красота местности отразилась в старинном названии Комсомольского проспекта - улица Чудовка. Современные Хамовники - это просторные улицы, с которых открываются прекрасные виды на самый центр столицы. Территория этого издавна престижного района не перенасыщена промышленными и административными зданиями, что делает его привлекательным, удобным и экологически благоприятным для жилья. "Ля Дефанс" расположен на пересечении 3-й Фрунзенской улицы и улицы Ефремова и представляет собой интереснейший архитектурный проект. Девятиэтажная наземная часть дома включает офисные помещения и фитнес-центр для жильцов на первом этаже, квартиры располагаются со второго по девятый этаж. На двух подземных этажах дома предусмотрен гараж-стоянка на 300 машиномест.
В этом проекте большое внимание уделено тем параметрам современного жилья, которые влияют на уровень комфорта. Система безопасности включает круглосуточное видеонаблюдение территории, въезд и выезд через центральный пункт охраны, доступ в гараж и подъезды с помощью электронных ключей. Большой огороженный двор с благоустроенной детской площадкой, ландшафтный дизайн, великолепная отделка вестибюлей и фасадов, инженерные системы очень высокого уровня - все призвано сделать проживание в доме максимально удобным. Сейчас полностью завершены работы по строительству подземного паркинга, залито перекрытие восьмого этажа, возводятся несущие колонны девятого, по периметру здания идут работы по устройству кирпичных стен на уровне четвертого этажа. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2005 года. Представители группы компаний "Стройтэкс" отмечают неослабевающий интерес покупателей к объекту и объясняют его высокими архитектурными достоинствами проекта, а также традиционной привлекательностью района Хамовники.
Завершила работу государственная комиссия по приемке элитного жилого комплекса "Диамант", расположенного в трех минутах от центра Москвы, рядом с Театром Российской армии. Этот комплекс построен в лучших традициях клубного дома. 18-этажное строение вмещает в себя всего 64 квартиры и четыре двухуровневых пентхауза. Современные дизайнерские хитрости и индивидуальная планировка каждого этажа позволяют соседям практически забыть о существовании друг друга, что говорит об эксклюзивности продукта, предложенного инвестиционной компанией "Промингрупп", которая в этом случае выступила еще и как застройщик. Бесшумные лифты Shindler доставят вас на подземную парковку, а обустроенная территория не даст скучать детворе. У проекта "Диамант" есть еще одна отличительная черта - нестандартный маркетинговый подход к реализации квартир. Компания "Промингрупп" предлагает не только законченный продукт для комфортной жизни, но и уникальный вид из окон, а близость бассейнов и стадионов, клубов и ресторанов, медицинских и развлекательных центров, школ и вузов делает проект еще более привлекательным.
Не оставили строители без внимания и вопросы безопасности. Охраняемая территория и парковка, новейшие системы видеонаблюдения и пожаротушения и даже система очистки воды дают возможность жильцам комфортно и спокойно наслаждаться жизнью в элитном жилом комплексе.
Возводимый корпорацией "ИНКОМ-недвижимость" коттеджный поселок "Риверсайд" удостоен серебряной награды в номинации "Поселок года класса Elite". Церемония награждения лауреатов второй ежегодной премии за достижения в области загородной недвижимости "Поселок года-2005" прошла 8 апреля в отеле "Ренессанс" в Москве. На конкурс было представлено 38 коттеджных поселков. С минимальным отрывом от лидера "Риверсайд" занял второе место в своем классе и был удостоен "серебра". Второму коттеджному поселку корпорации "ИНКОМ-недвижимость" - "Лазурный берег" - по решению экспертного совета премии был присвоен знак качества рынка загородной недвижимости.
От биоархитектуры к плавучим домам По мнению PR-директора компании "Северо-Запад" Юлии Зинкевич, в последнее время качественная архитектура особенно востребована. "Состоятельные люди устали от заурядных безымянных проектов. Появились архитекторы-бренды, чьи имена - априори синонимы оригинальной идеи и качества строительства, - говорит она. - Имена архитекторов начинают играть все более существенную роль. Например, одним из главных конкурентных преимуществ поселка X-парк было то, что его проектировало известное архитектурное бюро 'Меганом', возглавляемое Юрием Григоряном - автором знаменитых домов на Остоженке". По словам нашей собеседницы, вскоре управляющая компания "Северо-Запад" намерена вывести на рынок еще один уникальный проект, расположенный в живописном месте на Пяловском водохранилище. "Идея камерного поселка с условным названием Парк современной архитектуры состоит в том, чтобы собрать лучших российских архитекторов, каждый из которых в рамках общей концепции построит дом по собственному проекту. Задача - создать на острове архитектурную полифонию, многоголосие, в котором органически сочетались бы различные тенденции и направления в архитектуре - постмодерн и футуризм, неоконструктивизм и биоархитектура. В поселке будет около десяти домов площадью от семисот до тысячи квадратных метров на участках площадью до одного гектара с индивидуальным выходом к воде, собственной береговой линией, причалом и эллингом. Кроме того, на пирсе будет построено несколько плавучих домов", - рассказывает г-жа Зинкевич.
Или вот еще один нестандартный ход - совмещение жилой зоны и загородного курорта. Такой проект - загородный комплекс "Витро Вилладж" - недавно вывела на рынок компания "Парк Групп" в партнерстве с Экспобанком. Комплекс расположен на территории более 14 га в 38 км к югу от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе. Жильцы на постоянной основе получают полный гостиничный сервис и возможность пользоваться всеми возможностями развитой инфраструктуры. В "Витро Вилладж" будут построены гостиница, школа, физкультурно-оздоровительный комплекс, spa, несколько ресторанов, спортивные площадки, бассейны, магазины. Примечательно, что такая комплексная инфраструктура будет недоступна посторонним. "С одной стороны, девелоперам выгодно выносить инфраструктурные объекты за территорию поселка, так как это позволяет привлечь к ним более широкий круг потребителей и обеспечить рентабельность. Можно также организовать свободный доступ на территорию поселка жителей близлежащих поселений, чтобы окупить инфраструктурные элементы. Но в этом случае снижается уровень безопасности жителей поселка, разрушается единая социальная среда. Изначально мы рассматривали возможность разделения территории на две части: жилую (доступную только владельцам апартаментов) и инфраструктурную (для общего посещения). Однако решили все же создать замкнутую систему, доступную для владельцев апартаментов и их гостей. Все объекты инфраструктуры будут сданы в аренду подрядчикам. При определенном гибком графике функционирования сервисных служб, учитывающих нужды проживающих, инфраструктура обещает оказаться рентабельной", - рассказывают представители компании "Парк Групп".
По мнению генерального директора компании "Терра-недвижимость" Андрея Мажарова, концепция "дома отдыха" или "санатория" вполне востребованна: многие используют такие места не только для отдыха в выходные, но и для постоянного проживания. Однако, полагает г-н Мажаров, для реализации подобного проекта необходима сильная идея, как в случае с Нахабино, где вся концепция строится вокруг гольфа. "Нахабино и является единственным на данный момент удачным примером реализации такого проекта. Здесь люди в течение многих лет подряд снимают коттеджи и номера в гостинице, так как это место удобно с точки зрения необходимой инфраструктуры и имеет очень высокий статус", - отмечает наш собеседник.
Неотесанные технологии Судя по всему, оригинальные концепции загородных поселков вызывают интерес покупателей. Во всяком случае, на низкие темпы реализации домов риэлтеры не жалуются. А вот новые технологии строительства приживаются на рынке с трудом.
По словам г-на Ширяева из компании "Русский дом недвижимости", сегодня загородные дома возводятся из кирпича, пеноблоков, реже - из дерева. Внедряется каркасное строительство с несъемной опалубкой. Например, с использованием технологии Velox. В этом случае опалубкой для стен и перекрытий служат щепоцементные плиты, скрепленные между собой металлическими стяжками. Из этих же плит изготавливаются фундаменты, перегородки, лестничные марши, колонны и малые архитектурные формы. Плиты состоят из древесной щепы (90%), цемента, жидкого стекла и воды. Они сохраняют лучшие свойства древесины, отличаются высокой прочностью, обеспечивают идеальную звуко- и теплоизоляцию. По оценкам специалистов, стоимость строительства коробки коттеджа площадью 200 кв. м составляет около 35 тыс. долларов.
"В последнее время в домостроении появилось много новшеств, в основном различные модификации строительных технологий, - говорит г-н Ширяев. - Но большинство из них не получило широкого распространения. Специфика рынка такова, что новшества внедряются медленно. Чтобы технология завоевала популярность, она должна пройти проверку временем. Каркасные дома сегодня строят, но они мало востребованы. Мы в поселках Эколэнд отказались от этой технологии, хотя она заметно дешевле, а по качеству и комфорту не уступает дереву и кирпичу. Видимо, все дело в российском менталитете. Считается, что каркасная конструкция менее долговечная. Ее запас прочности рассчитан в среднем на двадцать пять лет, а наш человек привык строить для детей и внуков. Показателен в этом смысле поселок Крючково-1. Здесь порядка восьмидесяти процентов коттеджей - из кирпича. Оставшиеся двадцать процентов - дерево и каркасы". По словам г-на Мажарова ("Терра-недвижимость"), кирпич уступает по физико-техническим характеристикам современным материалам, но все равно пользуется устойчивым спросом.
А вот строительство путем заливки по несъемной опалубке представляется специалистам перспективным направлением. По такой технологии, например, возводятся дома в поселке Опушкино. "Примечательно, что если поселок расположен около леса, то предпочтение отдается деревянным домам, а если в поле, то покупатели выбирают кирпич", - отмечают риэлтеры.
Один из объектов "деревянного зодчества" - поселок Горки.8, расположенный в живописном месте в 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому направлению. Двадцать девять двухэтажных деревянных коттеджей построены из оцилиндрованного бревна. "Изготовление элементов конструкции осуществляется на заводе, сборка - на месте, - поясняют специалисты компании 'Конти' (девелопер проекта). - Во избежание растрескивания бревна применяются так называемые антидеформационные пропилы. Так же пропиливаются монтажные чашки, что снижает процент проникновения воздуха внутрь дома. Использование регулировочных гребней позволяет уменьшить давление крышной конструкции на стены и фундамент и компенсировать усадку материалов. Для защиты дерева от паразитов применяется антисептическая пропитка".
А архитектурная концепция поселка Берендеево царство (100 домов) и базируется на традициях русского деревянного зодчества. Все строения комплекса спроектированы в стиле древнерусского деревянного кремля и будут составлять неделимый ансамбль. На въезде - копия Надвратной башни ограды Николо-Карельского монастыря (усадьба Коломенское), в сторожевых башнях и мельницах по периметру разместится охрана, водонапорная башня будет спрятана в колокольню. При строительстве будут использованы природный камень, оцилиндрованное (либо тесаное) бревно, металлочерепица, гибкая черепица, керамика, сланец, камыш, дранка. У въезда в поселок девелоперы возвели Избушку на курьих ножках, наличники на окнах домов выполнили из грубо отесанных полубревен с сучками, а подоконники - из цельной дубовой доски, радиаторы отопления задекорировали щитами из переплетенных прутьев орешника.
Насколько востребованными окажутся концепции, сочетающие в себе оригинальные идеи и нетрадиционные технологии строительства, покажет время. Многие из заявленных проектов пока даже не появились в продаже. "Складывается впечатление, что некоторые застройщики рискуют переусердствовать в разработке концепций, ориентируясь на любителей архитектурного экстрима, - предупреждает начальник отдела маркетинга корпорации 'Инком-недвижимость' Алексей Войнич. - Такие, конечно, находятся, но все же порядка семидесяти пяти процентов покупателей загородных домов предпочитают классику, а также близкие к ней стили. Для большинства покупателей гораздо важнее адекватное соотношение цены и качества".
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
