Республика Коми. Аналитическая справка
Можно с уверенностью говорить о том, что о таком понятии как «рынок загородной недвижимости Республики Коми» не слышал почти никто, разве что какие-то совсем узкоспециальные эксперты в сфере малоэтажного жилья. Но при этом, рынок в регионе существует и тоже заслуживает освещения на страницах портала Cottage.ru. Более того, данный обзор является едва ли не первым и единственным исследованием местного рынка загородной недвижимости.
Можно с уверенностью говорить о том, что о таком понятии как «рынок загородной недвижимости Республики Коми» не слышал почти никто, разве что какие-то совсем узкоспециальные эксперты в сфере малоэтажного жилья. Но при этом, рынок в регионе существует и тоже заслуживает освещения на страницах портала Cottage.ru. Более того, данный обзор является едва ли не первым и единственным исследованием местного рынка загородной недвижимости.
Экономика. Республика Коми
Вся экономика республики строится на добычи и первичной переработке горючих полезных ископаемых (нефть, газ, уголь) и древесины.
Общая площадь земель лесного фонда составляет 38,87 млн. га (93% территории республики). Основная хозяйственная деятельность осуществляется в лесах, находящихся в управлении Комитета природных ресурсов по Республике Коми – 37,95 млн. га (97% лесного фонда).
На 1,9 млн. га разместились леса национального парка «Югыд ва», который является уникальным сосредоточением лесообразующих пород, редких видов растений, разнообразных животных, птиц, рыб – все это послужило поводом включить парк и заповедник в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Общая площадь особо охраняемых природных территорий составляет более 6 млн. га.
Кроме лесов, республике «повезло» с наличием на своей территории нефти. Из 152 месторождений углеводородного сырья, числящегося на государственном балансе, добыча нефти и газа ведется на 87 месторождениях, из которых 65 находятся в промышленной эксплуатации и 22 – в пробной или опытно-промышленной. Кроме этого, предприятиями Республики Коми ведется разработка 14 месторождений на территории Ненецкого автономного округа.
Наибольший объем нефти содержится на месторождениях Печоро-Колвинской нефтегазоносной области (около 40%). Наиболее выработаны ресурсы нефти Печоро-Колвинской нефтегазоносной области, наименее – Северо-Предуральской.
Коттеджный поселок «Сосновый берег»
Если брать статистику по первой половине 2012 года, то основные экономические показатели находятся на уровне прошлого года, при этом по отдельным показателям наблюдается незначительный спад. Индекс производства в секторах экономики составил: в добыче полезных ископаемых – 101,7% (в январе-июле 2011 года – 101,4%), обрабатывающих производствах – 110,1% (111,9%), производстве и распределении электроэнергии, газа и воды – 94,3% (103,5%).
В январе-июле 2012 года в целом по республике добыто 7,4 млн. тонн каменного угля, что составляет 96% к уровню января-июля 2011 года. Объем добычи нефти, включая газовый конденсат, на территории республики по сравнению с уровнем аналогичного периода 2011 года увеличился на 2% и составил 7,9 млн. тонн.
Добыча нефти, включая газовый конденсат, на территории Республики Коми, млн. тонн |
2001 год | 2002 год | 2003 год | 2004 год | 2005 год | 2006 год | 2007 год | 2008 год | 2009 год |
9,2 | 9,6 | 9,9 | 10,3 | 11,2 | 11,6 | 12,3 | 13,4 | 13,4 |
По итогам января-июля 2012 года индекс промышленного производства в Республике Коми по сравнению с уровнем аналогичного периода 2011 года составил 103,1% (в январе-июле 2011 года – 103,8%).
За январь-июнь 2012 года консолидированный бюджет Республики Коми исполнен по доходам в сумме 36415,7 млн. рублей, по расходам – 30890,9 млн. рублей, с профицитом в сумме 5524,8 млн. рублей. За январь-июнь 2012 года объем налоговых доходов по отношению к уровню аналогичного периода прошлого года увеличился на 19,1%, удельный вес в общем объеме поступлений составил 74,9%.
Экономика. Сыктывкар
Город Сыктывкар – это не только общественный и деловой центр Республики Коми, но один из крупнейших промышленных центров севера России. В городе работают около 40 крупных промышленных предприятий, треть из которых имеет всероссийское значение. Основными производителями являются: ОАО «Монди Сыктывкарский ЛПК» — один из крупнейших целлюлозно-бумажных комбинатов России, ОАО «Сыктывкар Тиссью Груп» — одна из ведущих российский компаний по производству санитарно-гигиенической продукции, ОАО «Комитекс» — фабрика нетканых материалов — первое предприятие текстильной промышленности в республике, Сыктывкарский ЛДК — предприятие деревообработки, Сыктывкарский промкомбинат — первое в республике предприятие по производству деревянных домов заводской сборки, ОАО «Сыктывкарский ликеро-водочный завод» — ведущий производитель алкогольной продукции в Республике Коми, ООО «ЮТэйр-Экспресс» — авиакомпания, единственный перевозчик между городами и труднодоступными районами Республики Коми.
Промышленность города представлена более чем 10 отраслями. На долю лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной приходится около 62% товарной продукции. В городе производится в год 254 тыс. куб. м деловой древесины, 179 тыс. куб. м пиломатериалов, 43 тыс. куб. м фанеры, 65 тыс. куб м древесностружечных плит, более 370 тыс. тонн бумаги, 50 млн. кв. м нетканых материалов.
Коттеджный поселок Green Village
Кроме того, Сыктывкар – один из крупнейших научных центров на Европейском Севере России. В городе насчитывается порядка 30 специализированных учреждений, осуществляющих научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы. В частности, в городе работает научный центр УрО РАН, в состав которого входят: институт геологии, биологии, языка, литературы и истории, физиологии, экономических и социальных проблем Севера, химии, а также отдел энергетики, математики и централизованных служб.
Оборот организаций Сыктывкара за январь-октябрь 2012 года составил 89,54 млрд. руб., из них по видам производств: обрабатывающие производства – 38,42 млрд. руб., производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 6,09 млрд. руб., лесозаготовки – 539,9 млн. руб., строительство – 2,36 млн. руб.
Жители
Численность постоянного населения республики на 1 июня 2012 г. составила 887,1 тыс. человек и с начала года уменьшилась на 2,7 тыс. человек, или на 0,3%. Сокращение численности населения произошло за счет его миграционной убыли. В январе-мае 2012 г. демографическая ситуация в республике характеризовалась естественным приростом населения, ростом рождаемости и снижением смертности.
Последние годы наблюдается резкое уменьшение населения в Республике. Для сравнения численность постоянного населения Республики Коми на 1 января 2010 года составляла 951,1 тыс. человек, а в 1990 – 1,25 млн. человек. Таким образом, за 20 лет население сократилось чуть более чем на 300 тыс. человек (-25%). А к 2012 году сокращение составило уже 359 тыс. (-28,7%).
В январе-августе 2012 года среднемесячная заработная плата работников организаций в целом по республике составила 32243 рубля и возросла по сравнению с соответствующим периодом 2011 года на 16,6%. Ее реальный размер увеличился на 12,3%.
Коттеджный поселок «Южный»
Наиболее высокий уровень средней заработной платы за январь-июнь 2012 года отмечен в организациях, занятых транспортированием по трубопроводам (87,9 тыс. рублей), добычей сырой нефти и природного газа (59,2 тыс. рублей) и добычей угля (50,9 тыс. рублей).
Меньше всего зарабатывают работники сферы организации отдыха и развлечений, культуры и спорта (15923 рубля), занятые сельским хозяйством (16678 рублей) и работающие в сфере розничной торговли (16807 рублей).
В соответствии с уточненным прогнозом социально-экономического развития МО ГО «Сыктывкар» на 2013 год и на период до 2015 года среднегодовая численность занятых в экономике в 2012 году (по оценке) составит 139,8 тыс. человек. По данным Центра занятости населения г. Сыктывкара на 20.11.2012 признаны безработными 3 066 человек.
Недвижимость. Статистка
В январе-июле 2012 года в республике построено и введено в действие 44,4 тыс. кв. м общей площади жилых домов, что на 8,9% меньше, чем в январе-июле 2011 года.
На 1000 человек населения в республике строится жилья почти втрое меньше, чем в среднем по Северо-Западному федеральному округу и России. В 2009 году в расчете на одного жителя в республике введено 0,1 квадратного метра, тогда как согласно международным нормам годовой объем строительства жилья должен составлять 1 квадратный метр на человека. По вводу жилья на 1000 населения республика занимает предпоследнее место в округе, опережая лишь Мурманскую область. В то время как в 1990, 1995 и 2000 годах регион занимал первое место по этому показателю в СЗФО.
Наибольшие объемы жилищного строительства на протяжении ряда лет осуществлялись в Сыктывкаре, Ухте и Сыктывдинском районе: в 2009 году на них приходилось почти две трети сданной в эксплуатацию общей площади жилья по республике.
В целом, низкие темпы строительства жилья в республике влияют на отставание обновления жилищного фонда по сравнению с Россией и Северо-Западным федеральным округом, при этом наблюдается увеличение разрыва в показателях: в 2005 году он составлял 1,9 раза в сравнении с Северо-Западным федеральным округом и 2,1 раза – с Россией, в 2009 году разрыв достиг 3,4 раза и 3,8 раза соответственно. Ниже чем в Республике Коми коэффициент обновления жилищного фонда по округу в 2009 году был только в Мурманской области.
Коттеджный поселок «Сосновый берег»
Для расширения масштабов жилищного строительства нужны значительные инвестиции, которых пока явно не хватает. Для сравнения, за счет всех источников финансирования на строительство жилья в 2009 году направлено 2,9 млрд. рублей, что в фактических ценах на 13 процентов меньше объема инвестиций предыдущего года. Основным источником финансирования стали средства организаций и граждан, но их явно недостаточно.
Стоит отметить, что стремительный рост цен на жилье в Республике Коми делает его недоступным для большинства населения. За последние 5 лет стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке республики увеличилась в 2,8 раза, на вторичном - в 2,4 раза, при этом среднедушевые денежные доходы населения выросли только в 2,2 раза. Лишь за 2008-2009 годы вследствие сокращения потребительского спроса наблюдалось снижение цены на первичном (на 7 %) и вторичном (на 8 %) рынках жилья.
В первом полугодии 2012 года за счет всех источников финансирования введено 41,1 тыс. кв. м общей площади жилья (626 квартир), что на 4% меньше соответствующего периода 2011 года. Индивидуальными застройщиками было построено жилья на 10% больше. Их удельный вес в общем вводе составил 41% против 36% в январе-июне предыдущего года. По предварительным данным, объем ввода жилья в 2012 году по республике составит 116 тыс. кв. м.
В Коми за 2011 год введено в эксплуатацию 1978 квартир общей площадью 115,3 тыс. кв. м.
Ввод жилья |
Год | Квартиры | Жилые дома |
2011 | 1978 | 497 |
2010 | 1234 | 512 |
2009 | 1700 | 576 |
2008 | 2036 | 797 |
2007 | 2243 | 580 |
На загородном рынке, если брать статистику по республике, в январе-июле 2012 года было введено 19,8 тыс. кв. м индивидуальных жилых домов, что на 12% больше уровня января-июля 2011 года. Ввод жилья на селе составил 12,4 тыс. кв. м, из них 12,1 тыс. кв. м – за счет индивидуального жилищного строительства.
В основном центре загородного строительства, городе Сыктывкаре, в 2012 году было выдано 216 разрешений на осуществление индивидуального жилищного строительства. В 2011 г. выдано 177 аналогичных разрешений.
Коттеджный поселок Green Village
Можно отметить, что рост индивидуального жилищного строительства – это преодоление кризисных тенденций на рынке загородного строительства. По данным официальной статистики, наблюдавшаяся в 2006-2008 годах активность населения в индивидуальном домостроении, в 2009 году сменилась спадом. Жителями за свой счет и с помощью кредитов в 2009 году построено 584 дома общей площадью 50,6 тыс. кв. м, что на 26 процентов меньше уровня предыдущего года. Индивидуальные застройщики по-прежнему предпочитают строить деревянные дома.
На сегодняшний день в Республике Коми, в том числе в Сыктывкаре действует закон, в соответствии с которым льготные категории граждан имеют право на первоочередное, бесплатное предоставление муниципальных земельных участков под ИЖС. В 2011 г. таким гражданам администрацией Сыктывкара было выдано 29 участков, в 2012 – 80 участков. На 2013 год запланированы работы по формированию еще порядка 500 таких земельных участков в пригородных поселках, входящих в состав городского округа.
Кроме того, по результатам аукционов в 2012 году по продаже земельных участков в собственность для ИЖС гражданам предоставлено 6 земельных участков. В 2013 году для этих целей планируется сформировать порядка 100 участков.
Предложение
Рынок земельных участков Сыктывкара отличается большим дефицитом качественного предложения. Основной спрос приходится на участки с коммуникациями, ограниченное количество которых стимулирует необоснованный рост цен. В результате цена на участок размером 5-6 соток достигает 2 млн рублей. «Самое выгодное предложение на рынке земельных участков можно встретить в коттеджных поселках, - комментирует коммерческий директор коттеджного поселка Green Village Руслан Быблив. – Стоимость сотки составляет 100-150 тыс. руб. В целом основной спрос на рынке приходится на участки, к которым хотя бы частично подведены коммуникации. Участки без коммуникаций в принципе находятся вне рынка, поскольку в нашем регионе стоимость подвода газа, воды и канализации может доходить до 500 тыс. рублей. Покупка неподготовленного участка довольно накладна. Проблема еще и в том, что в Сыктывкаре и в пригороде система коммуникаций в принципе не развита, они как бы стянуты в отдельные узлы, это обстоятельство безусловно тормозит развитие загородного рынка».
Коттеджный поселок «Южный»
Организованное коттеджное строительство ведется в основном в Сыктывкаре и Ухте – это центры загородного домостроения республики. «Пригороды Сыктывкара являются самым популярным местом для загородного строительства, что подтверждается устойчивым ростом цен на земельные участки, - комментирует специалист по недвижимости АН "Родник" Алексей Дурягин. – Растущий спрос объясняется активным оттоком населения из северных районов. Дома пользуются меньшим спросом, но средняя стоимость все равно очень высокая – порядка 5 млн. рублей».
Цены
Рынок Сыктывкара «перегрет», как и во многих других региональных центрах России. В результате рост цен и стоимость загородного дома оказывается необоснованно завышена. Специалисты ООО «Центр Недвижимости» отмечают, что в сегменте «эконом-класс» деревянный загородный дом стоит от 3 млн. рублей, в среднем классе – от 3 до 5 млн., в «бизнес-классе» – от 6 до 10 млн., элитное жилье – от 10 до 20 млн. рублей.
«Развитие рынка загородного жилья происходит за счет сегмента эконом-класса. Это связано с тем, что многих жителей пугает ежегодный рост коммунальных платежей, в итоге получается, что в загородном доме жить дешевле», - комментирует руководитель АН «Домино» Алексей Холин.
Коттеджный поселок Green Village
Централизованные коттеджные поселки можно пересчитать по пальцам одной руки. К коттеджным поселкам «эконом-класса» можно отнести Green Villafe – стоимость квадратного метра – от 20 тыс. рублей за кв. м. Примером элитного поселка является «Сосновый берег», в котором стоимость коттеджа составляет от 10 млн. рублей. Разница в цене объясняется развитой инфраструктурой, хорошей экологией и выгодным местоположением: поселок находится на берегу благоустроенного озера.
«Коттеджный поселок не является распространенным типом домостроения для республики, поэтому конкуренция среди коттеджных поселков фактически отсутствует, - отмечает Руслан Быблив. – Каждый поселок занимает свою нишу: Green Village предлагает деревянные дома, "Сосновый берег" - кирпичные, поселок "Южный" - смешанный тип домов. У каждого поселка свой клиент и свое предложение. Такая ситуация исключает возможность пересечения интересов, более того разные поселки поддерживают партнерские отношения. С другой стороны, на рынке появляются необоснованно завышенные цены, например, в 40 млн. рублей за коттедж, что не лучшим образом влияет на общее ценообразование».
Инфраструктура
Стоит отметить, что для поселков развития инфраструктура является скорее исключением, чем правилом. Впрочем, как отмечают участники рынка, ситуация хоть и медленно, но меняется: улучшается качество и количество дорог, плюс производится газификация населенных пунктов.
Отчасти позитивные сдвиги можно объяснить высоким спросом на загородное жилье. Для примера, в администрацию республики поступило более 1,5 тыс. заявлений от жителей, которые намерены строить собственное жилье, эксперты объясняют это тем, что цены на рынке многоквартирного жилья завышены, поэтому дешевле построить свой собственный дом, чем приобрести квартиру.
Коттеджный поселок «Южный»
Перспективы
В целом рынок загородной недвижимости можно назвать перспективным. «Покупать загородное жилье в республике выгодно. Например, продав свою двухкомнатную квартиру и взяв еще небольшой кредит, клиент может купить трехэтажный дом со своим участком, тем самым существенно улучшив свои жилищные условия», - констатирует Руслан Быблив.
Проблема развития упирается в сложность получения площадки под строительство. «Самое сложное – это найти нормальную площадку с возможностью подвести коммуникации. Здесь мы ожидаем помощь от государства, которому нужно заняться развитием инфраструктуры, иначе в республике сохранится дефицит жилья и цены на квартиры останутся необоснованно завышенными . Если такая помощь будет оказана, то малоэтажное строительство сможет существенно улучшить жилищные условия жителей Коми», - резюмирует Руслан Быблив.
Население | 887,1 тыс. человек |
Площадь региона | 416,8 тыс. кв. км |
Плотность населения | 2,1 чел./кв. км |
Среднемесячная заработная плата | 32 тыс. рублей |
Построено жилья всего (январь-июль 2012 года) | 44,4 тыс. кв. м |
Построено жилья на 1 жителя | 0.04 м |
Количество организованных коттеджных поселков | 6 |
Средняя стоимость кв.м. | 30 тыс. рублей |
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
