Привлекательная неизвестность. Динамика цен в «новой» Москве

Прошлым летом судьба трех подмосковных трасс кардинально изменилась: с подачи президента РФ Дмитрия Медведева их было решено присоединить к столице. В идеале, в «новой» Москве планируется развивать малоэтажное строительство и снижать плотность застройки. Пока ситуация вокруг новоявленных столичных территорий остается неоднозначной, портал Cottage.ru проследил за динамикой цен на загородное жилье Киевского, Калужского и Варшавского шоссе, а также узнал, что думают эксперты об идее увеличить площадь столицы.

В ловушке города

Сейчас на территории «новой» Москвы существует более 50 коттеджных поселков –это порядка 5 тыс. домовладений, из которых более 50% всего предложения - это проекты эконом-класса с участками без обязательного подряда на строительство общей площадью более 700 га. С уже существующими поселками, которые находятся на новых территориях, ничего страшного не произойдет, считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». По его словам, максимум, что может произойти, - будут введены московские тарифы на электричество, однако и это случится только после проработки всех законов.

В настоящий момент наиболее активной зоной купли-продажи крупных земельных участков является территория проекта А101, говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Вследствие присоединения данной территории к Москве, многие девелоперы пытаются купить там землю под будущий проект. Еще одной «горячей точкой» являются ближние земли Киевского шоссе, рядом с совхозом «Московский».

Также, по словам Цветкова, оживление наблюдается на дальних землях «новой» Москвы, но с точки зрения эксперта их перспективность раздута. «Заявленная на участки цена неадекватна и преувеличена раза в три. Тот лишь факт, что эти земли в скором времени станут Москвой, не делают их интересными для девелопмента. В последнее время там стали появляться сомнительные многоэтажные проекты в 5-6 этажей. Причем строятся они без лифта, поскольку данная конструкция ведет к удорожанию этих проектов», - говорит он.

Из трех присоединенных направлений, по оценкам специалистов, наиболее благоприятно решение расширить Москву отразится на развитии Калужского шоссе, где уже сейчас заметна активизация спроса. Варшавское шоссе проигрывает из-за того, что его 10-ти километровая зона от МКАД уже очень плотно забита многоквартирными домами, а первые 15 км Киевского теряются из-за близости аэропорта «Внуково».

Что касается элитного сегмента загородной недвижимости, то еще полгода назад Калужское и Киевское направления входили в пятерку престижных трасс Подмосковья и составляли серьезную конкуренцию Дмитровскому, Новорижскому и даже Рублево-Успенскому шоссе. Однако с июля прошлого года интерес к элитным объектам по Калужскому и Киевскому шоссе снизился на 30%.

Много шума из ничего

Несмотря на всю шумиху вокруг феномена «новой» Москвы и провокационные прогнозы, говорить о том, что цены «подлетели до неба», все же нельзя – значимой динамики и резкого увеличения цен не было. По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, имела место первичная реакция собственников на вторичном рынке после объявления о присоединении - часть продавцов подняли цены. Однако существенных сдвигов ни по итогам 2011 года, ни в течение 2012 года аналитики не зафиксировали.

По оценке специалистов «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», на фоне новости о присоединении Москвы недвижимость подорожала примерно на 5-7%. «Со временем цены там сравняются с московскими, однако это процесс небыстрый - он займет как минимум 5-7 лет», - говорит Владимир Яхонтов. Незначительный рост цен наблюдается уже сейчас, однако, это вполне предсказуемая реакция рынка.

Специальный сервис портала Cottage.ru позволяет отследить изменения цен на объекты загородной недвижимости по различным направлениям за разные временные периоды. Так, можно понять, что в «новой» Москве и ее трех основных шоссе, за последние полгода наблюдалась совершенно естественная ценовая динамика.

Киевское шоссе:
Стоимость кв. м в загородных домах на Киевском направлении с июля месяца уменьшилась на 2,5% и составляет 78 тыс. рублей. Цена на объект также упала – почти на 6% и достигла уровня 28,7 млн. рублей на вторичном рынке. Земельные участки, напротив, подорожали практически на 8%, средняя цена за сотку в период с июля 2011 года по март 2012 года составляет 605 тыс. рублей.

Изменение цен на загородные дома за 6 месяцев:

Изменение цен на земельные участки за 6 месяцев:

Калужское шоссе:
Максимального показателя, начиная с июля, цены на объекты Калужского щоссе достигали в октябре и ноябре – около 38 млн. рублей за коттедж на вторичном рынке. В декабре перед Новым годом, напротив, наблюдался спад стоимости домовладений. Стоимость кв. м в загородных домах с июля 2011 года уменьшилась на 2,2%. При этом средняя цена на кв. м в коттеджах увеличилась на 8,1% и достигла 93 тыс. рублей за «квадрат». Сотка земли в районе калужского шоссе за 9 месяцев незначительно подорожала – на 1% в сравнении с июлем прошлого года.

Изменение цен на загородные дома:

Изменение цен на земельные участки за 6 месяцев:

Варшавское шоссе:
Положительная динамика цен на коттеджи отмечена на Варшавском шоссе: здесь стоимость сотки земли увеличилась на 4% (до 78 тыс. рублей), а средняя цена объектов загородной недвижимости выросла на 7,5% и составила 32, 5 млн. рублей. Примечательно, что стоимость «голой» земли упала почти на 4,5% и достигла отметки в 311 тыс. рублей.

Изменение цен на загородные дома:

Перспективы

Учитывая, что реализация плана по расширению Москвы будет происходить минимум в течение 20 лет, а ее точные схемы пока не разработаны, конкретные прогнозы строить пока довольно затруднительно. По словам специалистов, многое зависит от того, как скоро и где точно будут построены дорожные развязки и новые стации метрополитена. «В преддверии радикальных перемен покупатель хочет понимать, что будет представлять из себя его недвижимость через два-три года. Сегодня же никто пока не может ответить, где поля превратятся в высотные жилые массивы, где расположится торговый центр, стадион или появится шумная развязка», - комментирует Дмитрий Цветков.

Для того чтобы покупатели начали проявлять больший, чем обычно, интерес к территориям «новой» Москвы данный район должен пройти как минимум два этапа, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Во-первых, это получение московской прописки жителей, которые уже проживают на обозначенных территориях. Также необходимо официально принять на государственном уровне концепции по застройке данного участка. По мнению Таганова, выполнение двух указанных пунктов вряд ли возможно даже в среднесрочной перспективе. «Застройка территорий объектами инфраструктуры также потребует ни один десяток лет. Поэтому говорить и об усилении спроса и возникновении ажиотажа на недвижимость в районе "новой" Москвы в этом году объективно рано», - комментирует он.

Безусловно, расширение Москвы – это знаковое событие для Москвы и Подмосковья. Данная тема еще не один год будет постоянным разделом в новостных сюжетах и вопросом, ответы на который будут ждать как профессионалы рынка, так и обычные владельцы недвижимости. Пока следствием влияния этого феномена стали рост цен по отдельным объектам, в особенности на вторичном рынке, снижении спроса на высокобюджетные предложения, а также перетекание спроса на другие загородные направления – в частности, Новорижское, Дмитровское и Симферопольское шоссе.