Эволюция загородного бизнес-класса
До кризиса 2008 года сегмент бизнес-класса на рынке загородной недвижимости развивался очень стремительно. Объем предложения в этой ценовой категории в разы превышал все остальные классы, спрос также был стабильно высок. До 2010 года, по инерции, бизнес-класс продолжал удерживать лидирующие позиции, однако уже в 2011 году ситуация сильно изменилась. Впрочем, с 2008 года и сам сегмент претерпел значительные изменения. Cottage.ru выяснил, какие требования к бизнес-классу предъявляются сегодня
До кризиса 2008 года сегмент бизнес-класса на рынке загородной недвижимости развивался очень стремительно. Объем предложения в этой ценовой категории в разы превышал все остальные классы, спрос также был стабильно высок. До 2010 года, по инерции, бизнес-класс продолжал удерживать лидирующие позиции, однако уже в 2011 году ситуация сильно изменилась. Впрочем, с 2008 года и сам сегмент претерпел значительные изменения. Cottage.ru выяснил, какие требования к бизнес-классу предъявляются сегодня.
По данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в 2010 году количество новых поселков бизнес-класса, вышедших на рынок в 30-километровом радиусе от МКАД составляло примерно половину – 47%. «Однако кризисный недостаток финансирования привел к тому, что выросло число поселков эконом-класса, причем преимущественно с участками без подряда, а вот число бизнес-предложений заметно сократилось», - поясняет управляющий партнер компании Владимир Яхонтов. По итогам прошлого года на расстоянии 30 км от Москвы доля бизнес-класса составила всего 23%, сократившись почти в 2 раза. Эконом-класс, напротив, вырос с 36 до 61 процента.
На фоне снижения предложения на первичном рынке, все большей популярностью пользуются готовые объекты. Оно и понятно: мало кто захочет ждать несколько лет до полного окончания строительства, все хотят жить «здесь и сейчас». Кроме того, кризис научил покупателей задумываться о рисках. Банкротство застройщика, долгострой (или даже недострой), очередная волна кризиса – все эти вещи влияют на перетекание спроса в сторону вторичного рынка.
Девелоперы, почувствовав эту тенденцию, тоже не сидят сложа руки. «Сегодняшний девелопер не рассчитывает на ранние продажи в поселке. Создание благоприятной инвестиционной среды в виде ежемесячного повышения цены на 2-3%, ранее влияющее на стимуляцию покупательской активности, на сегодня не является рычагом воздействия. Инвестор должен отдавать себе отчет в том, что активные продажи допустимы при высокой стадии готовности проекта - около 70-80%», - утверждает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. С ним соглашается и Владимир Яхонтов. По его словам, стремление девелоперов продавать жилье только на стадии окончания строительства приведет к тому, что через 2-3 года мы получим большой объем действительно качественного и интересного предложения.
Что же изменилось в сегменте бизнес-класса за последние 3-4 года? В первую очередь, снизилась площадь реализуемых домовладений. Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса «Олимпийская деревня Новгорск» утверждает, что площади сократились в 2 раза: «До кризиса 2008 г. девелоперы проектировали домовладения размером в среднем 350 кв. м, а сейчас - 170 кв. м», - говорит эксперт. По оценке Дмитрия Цветкова, сейчас средняя площадь домовладений несколько выше – 250-300 метров, но это все равно меньше, чем еще пару лет назад, когда площадь 400 кв. м можно было назвать минимальной. Сократилась и средняя площадь участка, с 15-20 соток до 10-15 соток.
Естественно, уменьшение этих параметров сказалось, в первую очередь, на цене. «Солидные застройщики для стимулирования спроса стали предлагать больший набор инфраструктурных элементов за те же или даже меньшие деньги. Снижение стоимости объектов происходит теперь и за счет снижения размера собственной прибыли», - рассказывает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».
О том, что представляет собой бизнес-класс сегодня, рассказывает коммерческий директор компании «Загородный Проект» Алексей Гусев: «Сначала ограничим бизнес-класс – это предложения в коттеджных поселках стоимостью от 10 до 25 млн. рублей. Класс недвижимости определяется месторасположением проекта. Бизнес-класс не должен располагаться дальше бетонки, за редким исключением типа "Глаголево". К этому классу недвижимости относятся охраняемые коттеджные поселки с центральными коммуникациями. Практически все поселки бизнес-класса, которые строились до сегодняшнего времени, имели только минимальные блага – дороги, охрану, коммуникации, детскую площадку и магазин. Как ни странно, но сегодня не спрос, а девелоперы формируют облик будущих проектов, стараясь привить своим покупателям вкус к загородной жизни. Именно девелоперы настаивают на том, что покупателю будет удобней жить в поселке с развитой инфраструктурой, хотя платить за это придется несколько больше, чем за простые 10 соток, но и жить в таком поселке в разы удобнее».
Впрочем, с тем утверждением, что именно девелоперы диктуют свои условия и прививают вкус к загородной жизни, можно спорить. Компания Atlas Development провела исследование, выяснив, какими критериями руководствуются покупатели при выборе загородного жилья бизнес-класса. Среди главных критериев удаленность от МКАД и транспортная доступность, площадь дома и участка, а также развитая инфраструктура, в том числе и детская. С этим согласен и Дмитрий Цветков: «Покупатели объектов загородной недвижимости уделяют повышенное внимание наличию в поселке внутренней или внешней инфраструктуры, а также обустройству общественных зон, присутствию интересных элементов ландшафтного дизайна. В некоторых случаях скудность внутренней инфраструктуры поселка можно объяснить разнообразием внешней. Однако сегодня единственным направлением, где внешняя инфраструктура представлена в многообразии и соответствует качеству жизни, является Рублево-Успенское шоссе».
Итак, подводя итог, можно описать «собирательный образ» сегодняшнего коттеджного поселка бизнес-класса. Это объект высокой степени готовности с развитой инфраструктурой на удалении не более 30 км от МКАД, с домами площадью около 250 кв. м на участках 10-15 соток стоимостью от $350 тыс. И, как ни печально это констатировать, подобные проекты сегодня можно пересчитать по пальцам. Однако, специалисты рынка недвижимости полны оптимизма и уверены, что через 2-3 года ситуация в корне изменится и сегмент бизнес-класса вернет себе лидирующую позицию на рынке.
Стоит отметить, что в этом году на участие в
премии «Поселок года-2012» в соответствующую номинацию подали заявки такие проекты, как «Мартемьяново», «Гринвич», Vita Verde, Victoria Club, «Малаховское Озеро», расположенные в Московской области. Поселки бизнес-класса Северной столицы представлены проектами «Касимово-1», «Охта Йоки», «Киссолово».
Партнером номинации «Лучший поселок бизнес-класса» в 2012 году выступает компания
«Загородный проект», которая строит сегодня качественную недвижимость в Подмосковье. «Для компании, участие в премии означает возможность продемонстрировать свои проекты рынку недвижимости, подчеркнуть современные тенденции в загородном девелопменте в сегменте “бизнес”», - отмечает коммерческий директор Загородный проектов Алексей Гусев.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
